经历过两次宏观调控洗礼的杭州楼市，开发商推盘没有像以前那样省心了，房产品的性价比越来越高了，购房者买房可以挑挑拣拣了……

　　如果说2005年是楼市的政策年，那么2006年，经过政策磨砺的楼市变化，不再仅仅停留在房子打折、买房送车等销售策略上面，而是真正地开始风云变幻、格局调整了。

　　楼市格局重组前夜

　　资本意志开始苏醒

　　境外的房产大鳄们来了！从去年下半年开始，杭州楼市频频发出“狼来了”的惊呼。

　　去年8月，华润集团携手新鸿基地产拿下钱江新城总占地面积近10万平方米的地块，包括了商业、办公及住宅等多种用途。　这个总投资达50多亿港币的“万象城”项目目前还处于规划设计阶段，计划于年底开工。有业内人士预测：有了万象城的助推，钱江新城也许将取代杭州传统的武林商圈。

　　去年10月，经过102轮角逐，原浙江大学湖滨校区地块以24.6亿总价被嘉里建设杭州有限公司拍得。这也是历年来杭州挂牌出让土地最高总成交价。

　　今年7月，又有传言，说香港首富李嘉诚将通过旗下公司和记黄埔或长江实业在杭州拿地，更有甚者说其已经对下沙的某块宝地胜券在握，单等合适时机收入囊中了。一时间，下沙楼市也是平地起了波澜。

　　境内的房产大鳄也开始在杭州攻城略地了！

　　今年5月份，中国地产界巨头万科拿走杭州江干区九堡近20万方土地，在这样一个时机拿地，万科把握市场的能力已经让人折服。但业界说这只不过是万科在杭州走的一小步。果然，几个月后，万科与杭州老牌开发商南都签下了战略合作的协议，一举拿下南都80％的股份，从而也就在杭州各个区块都布下了阵地。

　　更有媒体报道，联想控股旗下的“融科智地”也于去年专程来杭打探地块消息。另外万通、上海绿地地产、复兴地产等大型房地产企业也对杭州地块“动了心”。

　　杭州本土的开发阵营也风生水起。浙江地产界龙头老大绿城7月在香港联交所正式挂牌上市，融资32亿元，意欲多处买地，高调扩张。就在本周一，绿城与浙江另一家民营企业西子集团达成了战略合作协议，堪称是强强联合的新模式。

　　旗下多个项目均销售顺利、携几十亿回笼资金的滨江房产，也加快了扩张步伐，对杭州的几处“压箱底”宝地虎视眈眈。

　　凭借着强大的资金实力、良好的信誉保障，以及银行的支持，前几年一度沉寂的国企房地产企业，又频频活跃起来。

　　一方面，一些资金实力雄厚、管理得当、楼盘销售顺利的开发商，开始攻城略地，伺机扩张，加快了并购兼并的步伐；另一方面，一些产品得不到市场认同、资金实力又跟不上的开发商，开始勒紧裤腰带过日子，甚至暗地里寻找下家，以求脱手。

　　点评：外资进来了、境内地产大鳄进来了，大的开发商要扩张，支撑不下去的开发商想走人。持续了十余年的杭州楼市格局面临重组。一个很明显的现象是，很多资本想涌进来，很多资本想退出去。金基置业销售策划部经理陈泓认为，这正是杭州楼市趋向成熟化初级阶段的一种标志。

　　他认为，杭州的房地产市场经过两轮调控，原来市场中依靠人际关系、垄断地位等获得的优势已经退出历史舞台，取而代之的是规范化的市场方式。市场的准入门槛大大提高，之前500万元、1000万元拿块土地就能开发房产的时代已经成为历史。房地产发展到现在，大家要思考的是还有没有米来做饭，或者有没有资金再去烧一把火。资本在房地产这个行业的意志开始逐渐苏醒。显然，目前还有能力拿地的，都不是等闲之辈。

　　为什么资产大鳄们选择在这样的时刻进入杭州的房地产市场？那是因为他们认为，宏观调控后的杭州楼市已经趋于理性、平稳，在这样的一个市场中可以得到长期的、稳定的回报。这不同于前几年，那时杭州的楼市是被炒上去的。

　　产品需求亲密接触

　　市场更加趋于理性

　　对2006年楼市震动最大的政策，无疑是由建设部等九部委联合颁发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。该新政规定了“新审批、新开工商品房，90平方米以下住房必须达到开发建设总面积70%以上”、“个人房贷首付比例不低于三成”、“购房不足5年转让须全额交纳营业税”等多项措施，这在业界被称为“国六条”。

　　虽然已经经历宏观调控后的杭州楼市整体已经进入理性发展的轨道，但“国六条”一出，市场还是出现了明显变化。

　　投资客扛不住了，开始纷纷清仓出货。有卖家为了赶在6月1日前成交，一口气降了3万元。“无营业税房源”一度成为中介公司吸引顾客的一大筹码。

　　在一手房市场，大批已经下了定金的购房者，为了享受首付两成的按揭贷款，纷纷赶到售楼处尽快签约。

　　购房者放缓了看房买房的步伐。6月杭州主城区（不包括萧山、余杭）商品住宅新增面积比5月减少了7成多，成交量也比5月减少了一半以上；二手房市场挂牌量减少，次新房源成交量有所减少。

　　对市场冲击最大的，是新政中对于“90平方米以下”户型比例的规定。杭州20多个已经通过方案审批，但还没有拿到施工许可证的项目被卡在了门槛之外。虽然最后建设部解释“关于90平方米以下、70%的规定，可以是当地商品住房总面积，不再涉及到具体项目”，但它还是给杭州楼市的发展产生了深远的影响。开发商纷纷认为，开发中小户型的房产品，应该成为今后楼市发展的趋势。

　　杭州一位开发商认为，投资客退场、自住需求占主流，预售、土地出让等游戏规则日趋规范，杭州楼市目前主要存在的问题就是供求结构的不合理。中国人传统的置业观念根深蒂固，杭州的创业、投资和居住环境都非常好，所以刚性需求依然存在，缺少的只是适合市场需求的房产品。前几年的房子大多户型偏大，过于豪华，市场应该进行调整。

　　市场确实已经有所动作。宋都房产在九堡的项目阳光领秀重新调整了规划方案，90平方米以下的户型真正达到了70%以上；金基置业开发的楼盘晓庐，户型设计在与设计师多次协调之后，达到了同样的功能、面积却比一般户型少10-15平方米的效果，并且通过错层设计，公寓里也可以拥有露台。户型设计更加紧凑，创新，从市场的需求出发按需定做，业内人士认为，这应该是楼市今后的发展趋势。

　　而具有多年开发经验、已经形成自身独特成熟操作流程的房产大鳄纷纷入驻，虽然从短期来看，因为项目还没有真正启动，还不会对杭州楼市有大的冲击，但从长期来看，它们对杭州楼市在开发理念、操作流程、运作规范化程度等方面，都将产生深远影响。一位从事房产行业多年的业内人士坦言，杭州楼市也将从“个人英雄时代”向“公司运营时代”迈进。

　　点评：虽然近几个月以来，杭州楼市日成交量仅在50-60套上下徘徊，但这其实是正常的，这是理性楼市的表现。相反，“几天，半个月，甚至半年整个楼盘都卖光了，这才是很危险的”。

　　看来，房地产行业所创造的神话已经成为过去，只有理性看待这个市场，踏实做好产品才能有立足之地的观念，已经成为杭州开发商的共识。