杭城开发商给商务地产做加法
写字楼大战——从“平面”到“立体”

　　杭州的商务楼越来越多了。有人说，楼市在经历了按地段要价的时代后，按品质要价的时代已经来临。住宅是这样，商务写字楼更是如此。而品质不在于用什么样的“砖瓦”，品质在于用了不同的“砖瓦”后到底让你多感觉到了什么。

　　广利集团董事长、总裁李国林认为，要造商务写字楼必须具备的三个条件是：所处的区域是城市的中央商务区、有浓厚的商业氛围、是人流聚集的地方。这三个条件都满足了，这个商务楼才有成型的可能。简单地说，拿出来卖才有人要。但是同样的地段，同样的这三个条件，这幢楼一平方米是卖5000元，还是上万元就大有讲究了。

　　而决定这5000元差距的，常常就是这幢写字楼到底为使用者多提供了哪些附加值。

　　现象1——等电梯

　　平均不到30秒

　　目标：提升附加值做厚产品

　　有位在杭州某写字楼办公多年的老总最近实在忍无可忍地把公司搬到了另一幢写字楼。原因很简单：原来那幢写字楼的电梯实在太糟糕了，等待时间奇长无比，运行速度超慢。他常常和人家打趣道：“找不到我的时候，我不是在等电梯就是在电梯里。”想必业务繁忙的商务人士对此感触很深。

　　“我们去一个写字楼，每次走进电梯的时候经常能听到有人对电梯的评价，有时候会说这个电梯太糟糕了，有时候会听到说，嗯，这个电梯不错，”李国林说，为了听到这后面一句话，广利大厦至少多花了800万元。

　　现代商务需要的高效率，主要是依靠人的精力和有效利用时间以及使用现代化通讯办公设备来实现的。为此，广利大厦总共配置了11台大容量、高速度的智能化高档电梯。别的大楼可能用的是20多万元一台的电梯，广利大厦的电梯造价达到128万元。客户的候梯时间平均控制在30秒以内，远远优于欧洲40秒以内的标准。

　　在庆春路这样寸土寸金的中心地段，沿街商铺的价值平均可以达到每平方米3-4万元的售价。而正是出于舒适高效率办公环境的承诺，广利大厦的底层不设商铺，设计成为层高8.6米的宾馆式公共大堂，既避免裙楼商铺的喧哗，干扰商务办公楼所需要的清静、安宁的氛围，又保证了业主一进入大厦就可以享受到充裕、大气的空间结构所带来的视觉享受。

　　现象2——开发LOFT

　　一层当两层用

　　目标：个性创造价值

　　LOFT的好处显而易见，对于房产商来说，增加层高的成本有限，但是销售额却可以提高不少。对于购房者来说，虽然钱花多了，但是实用面积却在增加。LOFT户型往往分隔成为两层，等于是增加了一部分室内面积。

　　LOFT的真正发烧友可能会热衷于旧厂房改造成的“LOFT”，但是这非常不经济。将旧仓库和厂房改造成舒适的LOFT空间，费用可能比拆掉重造一幢新楼的价格要高。而且，因为内部空间大，需要超强劲的空调系统，加上照明和各种其他生活工作设施，电力的消耗惊人。更重要的是LOFT的建筑密度和容积率非常低，是对土地资源的奢侈消费。

　　而现在城市中的一些LOFT写字楼就受到了一些中小企业的欢迎。比如位于野风的现代置业大厦和云天财富中心。据云天财富置业酒店管理公司总经理杜如松透露，云天财富中心现在三四两楼的LOFT出租率基本达到90%以上，其中不少是美容、广告、设计以及影视公司。

　　而杭州目前惟一的一幢纯LOFT写字楼，野风现代置业大厦东楼目前也已经陆续有企业进驻办公。记者在实地采访的时候，发现这里也基本以一些广告与设计公司等“动脑”型企业为主。一位业主表示，他之所以喜欢LOFT是因为既时尚又实惠。实惠是指一层能隔成两层用，而且现代置业大厦的层高达到5.4米，可以做得比较舒适，另外还可以做中空的挑高。

　　现象3——在空中会客厅

　　喝喝茶、聊聊天

　　目标：增加共享空间

　　现在的住宅或写字楼拥有富丽堂皇的大厅已经不是稀奇事了，但是还有一些个性写字楼除了一楼的大厅之外，还能让办公企业拥有属于自己搂层的小型“空中会客室”。

　　野风现代置业大厦东楼每层都专设两个共享阳光会客厅，形成了舒适气派的企业“第二商务客厅”。尤其3-5层，6-8层采用局部挑空三层中庭处理手法，大空间，大尺度，打造更符合企业形象的公共空间品质。野风房产朱雪飞认为：“共享空间的多少，对于一个商务楼来说，是衡量其品质高低的重要标准。”除了空中的第二商务客厅外，他们的纯LOFT商务楼9层南向还设有大型空中露台，可以纵览都市景象。

　　同样，钱江新城内的华联时代广场（暂定名）每层也都设有150平方米左右的阳光客厅，南北交错，双层挑空。杭州华联置业有限公司总经理助理董晓月告诉记者，这种客厅对外开放，业主在工作之余，可以到这里来晒晒太阳，聊聊天喝喝茶，“部分客厅可以看得到江景，另外一些则可以看到钱江新城的城市绿化带。”

　　从平方到立方

　　有位业内人士说，长期以来，人们在评论和购买房产品时，习惯使用“平方”的概念。这是一个平面的概念，而生活、工作的空间不光是平面的，而是立体的。

　　有前瞻性的开发商会更关注写字楼的人性和健康。

　　在写字楼办公的人，一天中精神最旺盛的8小时甚至更多的时间都是在室内度过的，如果是在一个层高略显压抑的空间里办公，那不仅会使人感到沉闷，而且空气的质量也无法保证。为了解决这一问题，广利大厦在设计的时候一改过去写字楼每层标准层高3.3米的做法，将其设计成3.7-3.8米的层高。打个比方，你和你的另一位同事同享办公室10平方米的面积，那么这个层高的改变，将让你们共同呼吸的空气清新30%以上。

　　很多人也许对高科技的外墙材料了解不够专业，也看不到空调的设备主机，但是在大楼中踱步的每一刻，都能深切体会到这是个舒适或不舒适的空间。而房子能带来的附加值也在于此。

　　日前，某机构发布的未来中国写字楼产品大趋势中就指出，由于写字楼供应量的增加、需求主体的变化，将导致市场竞争要素发生变化。地段、产品不再是竞争的惟一要素。如何为入驻企业创造附加价值，提供个性化和人性化的服务，将成为最受关注的问题。从平面的物业，到多方位的服务，杭州写字楼正经历从“平面”竞争时代到“立体”竞争时代的演变。