对杭州即将开盘楼盘的成本调查
奥运会闭幕，楼市的开盘高峰也行将到来。根据汉嘉研究机构的数据，未来两个月，杭州近40个楼盘有推盘计划。在眼下成交并不活跃的市场下，这些楼盘会开什么价，我们尚不得而知，但我们感兴趣的是，它们的价格底线到底在哪里？开发商到底有多少降价空间？他们的打折和让利到底“让”了多少？
记者选取了即将开盘楼盘中知名度较高的住宅项目，为了数据的准确，这些项目都在杭州主城区范围内，且均通过招拍挂获得开发用地。
降价空间和投入直接相关
影响楼盘定价的因素有很多，但企业在制定价格时最主要考虑的不外乎三点：产品成本、市场需求、竞争状况。其中产品成本决定了价格的最低基数，也就是所谓“底线”。
这个“底线”是怎么来的？我们不妨参照杭州某家上市房企的计算方法来算一算。
据该公司负责项目成本管理的人员介绍，根据房产开发本身的建设费用和政府性规费，他们将房产开发成本分为八大类：1、土地费；2、开发前期准备费，包括勘测设计、政府报批报建费用等；3、主体建安费；4、社区管网费，包括给排水、智能设施铺设等；5、园林环境费；6、配套设施费，包括社区配套设施、物业设备用房等；7、开发间接费，包括工程人员管理费、资本化利息等；8、开发期间费用，包括财务费、营销费、销售费、公司行政人员管理费等。
虽然目前房产开发成本的弹性空间非常大，但据介绍，如果一家品牌房企要做一个品质中上的高层和小高层社区，这八大类的费用基本控制如下：土地费：楼面地价+土地交易税、费；开发前期准备费：250～350元/平方米；主体建安费：3000～4000元/平方米；社区管网费：250～300元/平方米；园林环境费：300～400元/平方米；配套设施费：200～250元/平方米；开发间接费：400～500元/平方米；开发期间费用：600～700元/平方米。这也就是说，除却地价，一个品质中上的毛坯房产项目，其开发成本多则高达6500元/平方米，少则在5000元/平方米。
从记者收集的资料看，预计在九十月间上市的杭州主城区范围内楼盘多数是2006年拿的土地，当时杭州楼市正处于低潮期，不像去年那样高价土地频出，所以无论是滨江区的江南文苑、云厦连园，还是上城区的水岸枫庭，城北华丰板块的桦枫居，楼面地价都不算高。但另一方面，随着原材料价格和工人工资、融资成本的上升，房产开发整体成本这两年上涨了不少。
根据各个楼盘的定位、地价等成本因素测算，如果一家楼盘要做品质中上的小区，我们大致可以算出一些即将开盘楼盘（毛坯）的价格底线。
附表1：
楼盘 宗地名称 总建筑面积（M2） 楼面地价（元M2） 成本价（元M2）
天鸿君邑 杭政储出[2004]71号 12万 3413 10000左右
江南文苑 杭政储出[2006]22号 12万 2382 7300～8800
云厦连园 杭政储出[2006]45号 7.4万 2729 7700～9000
欣盛东方郡 杭政储出[2006]56号 33万 3637 9000～10000
水岸枫庭 杭政储出[2006]30号 4.48万 7161 12000～14000
嘉里桦枫居 杭政储出[2006]25号 25万 2670 5600～9000
金色蓝庭 杭政储出[2006]27号 9.7万 6864 14000左右
中海金溪园 杭政储出[2007]26号 6万 5612 10600～12000
观澜时代 杭政储出[2007]18号 12.4万 2450 7400～9000
新帝朗郡 杭政储出[2005]20、21、30号 19万 3932 9000～10000
按照表1的计算看，开发商的降价空间有多少其实直接和楼盘的品质投入相关。如滨江一楼盘，目前毛坯房初定价格在1.1万～1.2元/平方米以上，如果投入少，利润可达30%左右；但如果投入大，利润则可能连10%都不到。
专家建议，
新盘定价不妨放低身段
无论在成熟区域还是新兴板块，在目前的市场行情下，如何定价都是让开发商颇为头疼的问题。
“现在我们开盘前都要与意向客户面对面沟通三次以上，反复试探他们对价格的接受程度。”杭州城西某楼盘的开发商告诉记者。
“如果是已经开过一期的续推楼盘，采用平走、略高的定价策略的可能性比较高，新开楼盘如果开发商现金流压力比较大的，选择损失部分利润，走‘薄利多销’策略的可能性比较现实。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，开发商在定价前应该先实事求是地自我评估，掂掂自己的分量，如果是地段优势不够明显、楼盘特色不足、区域内竞争力不强的项目，不妨把身段降得低一些，以免让自己陷入被动。
一家楼盘的项目老总表示，从现状看，大多数公司资金紧缺，财务成本上升非常快，因此与其定个高价慢慢卖个高利润，还不如采取短平快的销售策略，保持好的现金流，从而更有利于公司的滚动开发。
不过，无论什么时候，开发商都应该有以市场、以消费者为中心的开放心态。
