纵观今年三四月份商铺销售情况，不难发现一个奇怪的现象，就是经济适用房商铺销售非常火爆。

　　在分析商铺的投资价值之前, 我们先要搞清楚商铺的价值所在, 如果说住宅的价值在于居住, 那么商铺的价值就不仅仅在于它是商品的陈列地. 还是经营者在此赚钱的地方. 它不是简单的房子，是一部赚钱的机器。 机器运转是其核心，它什么时间开始运转。每转一转能带来多少银子，一分钟能转几转，这些都必须搞清楚, 弄明白. 明白了这点也就容易理解评估商铺投资价值。

　　如何评估商铺的投资价值，作为一名投资者，要考虑三方面因素，确保它是一部赚钱的机器, 首先要了解商业整体规划，要选择好的物业楼盘，如果没有长期可持续发展的商业规划，商铺失败的几率还是很高的。

　　商铺所在物业楼盘入住率的高低，所在区域政府规划如何，周边是否有交通枢纽、换乘点。周边有无学校、写字楼等附加值的物业。这些都能佑证商铺的价值。

　　若区域内有几个住宅小区聚集“扎堆”，那里的商铺肯定是理想的店铺，因为小区底商、沿街商铺会形成商业街的格局，这会带来可观的消费人流。其间还有品牌商场超市进驻，那更能确保比邻商铺的旺铺效益。

　　第二，要考虑周边道路的宽窄，沿街商铺最为理想，路窄可以积聚人气、吸引客流。对于很宽的道路，两侧商铺价值不高，因为车流，加上隔离带会截断人流。这样的商铺开店成功率很低。

　　最后，还需要考虑具体经营的商业业态，这需要做些基本的市场调查，商铺所在区域的消费者客群有多少，消费者客群消费能力有多大，根据这些客群需求，确定经营业态是服务型业态还是消费品业态。服务型业态有餐饮、便利店、干洗店、面包店等。而消费品业态则是服饰店最具代表。

　　上述三项我们不难看出经济适用房商铺都非常符合这些金率，社区商铺的客流量主要来自社区居住人口，因此入住率的高低是评判社区商铺的最大因素。比起那些交付后入住率很低的高档住宅，经济适用房交付后入住率自然要高得多。由于政府对经济适用房的定价和质量上的要求，导致销售经济适用房本身并没有太大的利润，开发商的利润点最主要就是经济适用房的商铺部分，这部分商铺销售要等交房后经过土管局的评估、补交出让金之后，才能领出销售许可证正式销售，所以往往小区已成熟才开卖商铺，也因如此，这就注定商铺的投资者只要一买下商铺装修好就能迎来源源不断的客源。

　　另外，一个经济适用房不可能是单个开发，肯定是成片开发，这样一个成规模的大型居住区，注定了今后商铺周边的覆盖人口会比较多，加上经济适用房区域在一定程度上是未来房产发展的方向，经济适用房造到那里，政府对周边配套的支持力度会加大，周边的配套和交通会比较快成熟起来，买商铺更多的是一种投资，对未来成熟度的预计更是投资者的考虑因素。北景紫荆苑就是目前杭州市已投入使用的特大型住宅区之一，总建筑面积约120万平方米，人口约3.5-4万，这也是为什么商铺一推出就热卖的原因之一。

　　根据我们多年对杭州市各区域楼盘社区商铺租金的跟踪统计，我们发现了一个商铺租金从空铺—— 生铺——熟铺——旺铺的变化规律。空铺时投资者挂牌价一般在1-1.5元/平方/天左右，当楼盘商铺有经营者入场零星开店，即商铺处生铺阶段时，租金水平会飞跃性涨至2-2.5元/平方/天。之后从生铺到熟铺的演变时间就很难预测。

　　熟铺的一个重要标准就是楼盘商铺均铺铺开店，不再有空铺存在。若楼盘商铺体量大，但这一阶段就比较长，租金水平将长期停留在2-2.5元/平方/天的水平。当楼盘所有商铺均成功开张，商铺就处熟铺阶段。此时会出现商家业态升级现象，随着业态的升级，租金承受力低的商家不断被租金承受力高的商家所替代。商铺租金开始攀升，熟铺阶段租金水平会在3-5元/平方/天。熟铺变旺铺，那租金水平会一跃上升至7-8元/平方/天。若楼盘周边有大型主力商家支撑，则租金水平会上升至10元/平方/天以上或更高。

　　经济适用房商铺一般空铺期没有或很短, 买了已是生铺的商铺, 马上可以获得投资回报, 2-2.5元/平方/天租金水平产生的回报率也不低, 以北景紫荆苑为例, 购一套80.46平方的商铺, 单价13460元/平方, 总价为108.3万元, 已是生铺马上就有经营者求租, 租金也有底数, 以2.2元/平方/天的平均值计算, 一年租金为64609.38元, 投资回报率接近6%. 这远高于杭州商铺3-4%的平均投资回报率。

　　至此我们可以依稀看出一些端倪, 为什么有这么多人趋之若鹜去投资经济适用房商铺, 原因就是经济适用房商铺能给投资者这一清晰的商业远景, 规划也好, 配套也好,入住人口也好, 都看得清清楚楚. 摆在面前的是一部赚钱的机器, 而不是一个空房子. 这才是商铺投资价值的真实所在. 这对于商品房的开发商来说也是不小的启迪. 不能像造住宅一样造商铺, 不能像卖住宅一样卖商铺, 更不能不敷任何商业远景就想简单开卖商铺。