随着近期部分城市商品房成交量下降，楼市观望气氛日渐浓厚，楼市“拐点”的声音渐强。不过，反对的声音同样鲜明，认为楼市在短暂低迷之后，必然会迎来报复性上涨。日前，国内地产界两大名人——万科董事局主席王石和ＳＯＨＯ中国总裁潘石屹就“２００８楼市拐点”展开了针锋相对的“口水仗”，在业界掀起了一场头脑风暴。“两石”之争，仁智互见，虽然都是一家之言，但对于人们开阔眼界、理性、科学地看待楼市走势，仍不无启迪。

    交锋观点 １

    王石：房价上涨远高于收入增长

    在这场辩论中，王石坚持了他去年年底“楼市区域性的‘拐点’确实已经出现了”的观点。其判断的理由：第一，房价上升速度超过了家庭收入增长速度，连中产阶层都买不起房子了；第二，今年万科不拿“地王”；第三，目前住房性价比不高，应在三四年后再买房；第四，这次宏观调控与以往不同，将影响中国经济各个层面。

    他拿出一组图表和数据，其中一张图表记录的是库存房数量。他通过分析这些数字认为，住房库存超过６个月是有危险的，中国主要城市中有一半城市住房库存超过了６个月。

    王石说，从２００６年、２００７年以来，年家庭收入和房价两条曲线的差距越来越大了。房价这样上涨，已经令年收入在６万到２０万元人民币的中产阶层感到买房子非常吃力，所以，现在，再不抑制房价疯涨是一定会出问题的。

    他同时表示，我们并不认为这个市场面临较大的价格下滑风险。高档住宅供应少，早已在大家的普遍预期之内，其绝对价格已经包含了这一因素。在高档住宅供应比例保持稳定的情况下，过快的价格涨幅同样会蕴含风险。

    王石说，２００７年楼市惯有的金九银十没有出现，显然房价的上涨已经远远高于收入增长的水平，因此，宏观调控相继出台之后，疯狂上涨的房价得到了抑制。全国不同城市反应不一样，有的微降，有的有一定程度的下调。因此，从去年第四季度起，楼市的“拐点”事实上已经出现。

    潘石屹：经济发展不应有很多拐点

    在楼市已现“拐点”这一点上，潘石屹显然与王石的意见相左。他认为，２００８年楼市拐点不会到来。他说：“王总总体上对未来中国经济和房地产为中间靠悲观，我的观点是中间靠乐观，一个行业要平稳发展，不应该出现很多“拐点”。

    在谈及“如今土地供应量有多少”时，潘石屹表示据他所知，北京四环内土地供应量只有１０％，二环内仅有０．２％。因此，他认为，“王石是将消费者购房的愿望当作楼市拐点的迹象，既然土地供应量如此稀缺、国家税收又不可能降低，房价怎么降得下来？拐点怎么会出现？”

    潘石屹说王石的拐点论就好像“一个作好过冬准备的人在呼唤冬天的到来”，这对楼市所起的作用反而是“雪上加霜”。他说，因为我们现在每座城市的统计都只是新房房价的统计，没有包括二手房的房价统计。实际情况是，二手房交易在过去一年住房交易中占的比重越来越大，而其房价常常比新房低很多，尤其是在房改前的公房价格就更便宜了。如果在城市房价统计中不包括二手房房价，是一个重要缺陷，就会得出房价和收入严重背离的结论。

    在过去几年内，政府对房地产市场采取了一系列调控手段以抑制房地产过快发展，如第二套房和二手房的按揭成数减少，流通环节税费提高等等，但因真实需求存在，中国经济仍在健康地增长，城市化还在不断推进。如果全球经济形势进一步恶化，中国政府也会迅速通过利率和准备金率来进行调节，决不会在经济恶化时，还进行提高利率和准备金率的反向调节，支撑中国经济和中国房地产发展的主导力量并没有改变。

    交锋观点 ２

    王石：部分城市楼价拐点已现

    王石说，此轮宏观调控不同以往，不仅局限于房地产，而是对整个经济大环境的调整。

    现在，一些城市的楼市已经开始出现“拐点”的迹象。从需求量角度判断，广州萎缩了４４％，北京相比去年同期下降９．２％，上海下降１５％。现在，那种盲目担心“不买价格会更贵”的买房心理预期已趋于理性。这种理性回归在广州、深圳已得到体现，从全国来看，也可以这样说。

    为了支持他的“拐点”说，王石还以国家统计局公布的去年１２月份房价指数中，广州、深圳新房销售价格都出现了环比下降现象为依据，其中，深圳是新房、二手房环比双双下降。１１月、１２月维持在４０万平方米左右，基本上是全年最低水平。

    潘石屹：楼市要拐必须地价先拐

    潘石屹说：如果２００８年楼市会拐，那么先会从土地市场出现拐点。”土地供应后一般两年左右才能在市场上形成房子供应。所以，２００４年、２００５年的土地供应严重不足直接影响到了２００６年、２００７年的房屋市场。２００６年、２００７年的土地供应将会直接影响到２００８年、２００９年的房屋市场。

    潘石屹根据北京市国土储备中心的数据判断说，北京土地市场２００４年至２００６年土地供应严重不足，这几年出让土地都没有完成当年计划，与当年销售房子面积相比，有很大缺口。２００７年的土地供应中，加大了经济适用房、两限房的供应。这些供应主要位于北京郊区，在２００７年北京市出让的土地中，四环之内仅有９７万平方米，仅占总供应量的７％。再者，从２００６年不同价位房子销售情况来看，低于８０００元／平方米房子的成交量占到总成交量的５０％。

    按照他的观点，即使到２００９年，北京楼市也不会出现大波动，不过，他也承认“２００８年开始，北京单价在８０００元／平方米以下房子的价格可能会出现拐点”。

    交锋观点 ３

    王石：年轻人先租房再买房

    王石认为，买房虽然能给人带来安全感，但对于正在创业阶段的年轻人来讲，房屋将在转换工作时成为一种负担，而国外大城市２０多岁就买房的年轻人很少。我国房地产行业整体来说仍属于传统粗放型，在未来三五年内要转向精致型，因此，买房者要推迟买房，三四年以后，或者四十岁以后再买，之前先租房子。

    当然，三五年内不买房，不是说让所有人不买房，而是让那些本来并不急于买房的消费者对未来有一个理性的预期。实际上，所有人都不买房也是不可能的，因为人们不可能住到树上去，只要有更多的人要住房子，就一定会有人买房子。

    潘石屹：有能力就该趁早买房

    潘石屹认为，有能力购房的人应该尽早购买。作为理财经验来说，应该是：“买最好的房子，坐最差的车”。他同时表示，中国地方太大了，每座城市的情况都不一样，每座城市的房价也不一样。对每一个具体家庭来说，有些人可能在４０岁以前就很有钱了，有些人４０岁之后收入也没有多大的改善，所以，不能以年龄来统一划分该不该买房。但在市场中，无论是消费还是投资，都一定要量入为出，不要让自己的负担太重。

    当然，对任何一个个人和家庭，尤其是对中国人来说，如果经济上能够承担得起，最好是早点买房，买不起大房就买小房，买不起新房就买旧房，有了自己的房子，就有了家的感觉，自己的心里踏实了，父母和长辈也放心了。这和投资没有关系，这是中国人的文化。

    新闻延伸

    楼市拐不拐事实下结论

    万科去年全年房屋销售面积合计６１３．７万平方米，销售金额合计５２３．６亿元。与２００６年比较，年销售面积增长９０．１２％，销售金额增长１４６．６３％。万科在全国２０多座主要城市设有分公司，除土地储备外，各方面数据基本领先于全国其他的房地产开发商。

    正是出于这种特殊的行业地位，所以，王石在阐述上述观点时，可以表现出一个老大哥的“沉稳”和“理性”，因为万科开发的房子社会认知度高，产品质量和品牌效应好，不愁卖。同时，他通过这个观点告诉人们，告诉进行时的“房奴”和即将成为“房奴”的人们，万科不是一个急功近利的开发商。

    潘石屹的ＳＯＨＯ中国主要开发的商业地产项目，ＳＯＨＯ中国旗下的在北京ＣＢＤ的五个项目开发量占ＣＢＤ总开发量的五分之一，销售额占北京ＣＢＤ的３９％，可以说，在商业地产方面，潘石屹和他的ＳＯＨＯ中国做得非常成功，但是这个成功又恰恰表明他的致命缺陷：产品的单一和区域的狭小。

    房地产开发公司作为一个综合性企业，单一的产品线很容易会被市场淘汰，即使不淘汰，也难有大作为。潘石屹也认识到这一点，所以，ＳＯＨＯ中国在２００７年１０月８日在香港联交所上市，发行价为８．３港元，开始了它的融资扩张之路。果然，在２００７年１１月５日以２４．４亿港元的价格收购了华远旗下的“ＳＯＨＯ北京公馆”和“光华路ＳＯＨＯ”两项目１００％的权益，此次收购的是写字楼商业项目和酒店式公寓。

    王石与潘石屹在楼市大势的判断上，观点可谓针尖对麦芒，不但各有各的观点和论据，而且在业界也各有各的赞成者和反对者。鉴于两人在中国房地产业中独特的身份和地位，他们的见解自然会影响到一大批人的看法，也可能对２００８年的楼市走势产生一定的影响。但是，２００８楼市究竟拐不拐，最终还得让事实的发展来证明，毕竟楼市与其他经济一样，有其内在的必然规律，同时也存在着不可预测的变数，这是不以人的主观意志为转移的。