各大银行提高第二次住房房贷比例使东莞市场的观望情绪日渐上升。目前，市场上的游动资金除了一部分转移到证券市场，另一部分游资开始悄然从原来的住宅领域“脱身”，转而把目光瞄上了商铺和写字楼这一块市场。有专家预测，在未来一段时间，商业房产投资者会大量增加，而住宅类产品的投资比例会持续下降。然而，在东莞遭遇了前两年商业地产的大兴土木之后，如今东莞的商铺和写字楼在新政策下会迎来怎么样的市场呢？　　

新政下游资有可能投向商铺

    随着“提高第二次住房房贷比例”等房地产调控新政策的出台，东莞住宅市场迎来了一个新的观望时期。不过人们不难发现，房产新政主要是针对住宅市场，打击对住宅的投机行为，而商铺、写字楼由于一 直以来都是高比例首付，在此次政策中影响较小，因此，不少业界人士预计，投资商铺和写字楼的客户不但不会减少反而会增加。

    投资者陈小姐手里有近百万元的资金，本来她投资了三套小户型商品房。新“房贷”出台前，她迅速抽身，将资金拽在了手里。情况正如陈小姐所预料的，新房贷的实施细则出台后，众多消费者都选择了暂时观望的态度，目前二手房交易已受到了影响。陈小姐决定为稳定起见，改投资商铺或者写字楼。

    陈小姐表示：“去年的房产新政也给东莞市场带来了一个观望期，时间大约有3个月。而今年的新政措施更严厉，观望期可能会更长一点，估计要达到半年左右，而且，到时候会有怎样的政策变化还很难说。而商铺就不一样了，商铺首付本来就是要五成以上，因此新政对商铺几乎没有影响。”陈小姐表示，虽然在商铺投资上，国家有些限制性政策，但这些政策的相对稳定，也为投资创造了好的环境，与其把钱存在银行里观望，不如趁现在投资者还没有大规模入市的时候下手，抢得先机。

商铺写字楼投资回报较高

   据记者了解，目前东莞不少地产商都在这段时间推出了商铺，而从部分中介得到的消息，中介已经开始集中精力在做商铺这项业务了。

    看好东莞商铺、写字楼未来发展的业内人士林小姐分析说，投资商铺的某些好处是投资住宅所不可比拟的。首先，投资商铺具有稳定性，价格一般不会发生很大的波动；其次，商铺不会因房龄增长而降低其投资价格，相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值。而且，商铺还具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点。同时，商铺具有投资潜力，目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，价格还有较大的空间。

    俗话说：“买房一辈子，旺铺旺三代。”商铺的投资成本回收期为6—10年，年收益率在12％—16％之间。投资者王先生认为，随着众多大卖场的大肆圈地扩张，商铺的租金也将随之水涨船高。

    东莞市贸易局有关人士认为，在市场经济的作用与推动下，当前商业网点设施的总量已基本能满足消费的需求，但布局不合理、结构不完善、业态不先进的矛盾依然存在。这种矛盾的原因主要是商业网点供求信息不对称，开发商与经营商长期脱节，商业网点规划指导滞后所致。据分析，住宅市场部分投资资金的撤出是必然的，而商铺本身就属于投资品，撤出的资金是否流向商铺，则要看投资者对未来的心理预期。

商铺投资风险大

    投资商铺的收益大，但风险也大。当前，大部分人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成，且大多是通过出租收取租金来还贷，而一旦遇到市场变化或其他各种情况，导致租约提前终止，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。理性的投资人应该科学测算未来现金流量并对这些现金流有足够的风险评估，才能对潜在的投资机会给出正确的排序和判断。

    房地产投资者郑先生有着20年的投资经历，他建议买商铺要慎之又慎。首先要做的事是了解市政规划，确认区域发展。由于商铺对于环境非常敏感，投资者必须对商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身日后的价值提升。其次是把握最佳的买卖时机。郑先生认为，在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金将平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。

    郑先生介绍说，商铺投资成功的重点在于长期收益。投资者在租赁时，不能只从租金的角度选择租客，而是应该对租客的资质、背景、业态以及履行能力进行考察，尽量选择“优质”的租客，以获得长期的有保证的租约。同时，规范的管理、统一的招商可以满足投资者多方面的发展需求，才能提升商铺的品牌，实现投资者的经常性回报。

    近两年来，随着国内商业地产的走热，“商铺之死”成为商铺拥有者心中永远的痛。“死铺”主要是指那些难以经营的商铺，造成的原因很多，最主要的是定位错误、规模问题、布局失误等。郑先生指出，现在，许多开发商为了将商铺卖出去，虚炒一些概念，但最终却无法实现。买商铺，决不要被开发商的概念所蒙骗。

投资成功与否关键在政策

    商铺投资能否成功，对政策的研究是一项十分重要的工作。如果政府对某个地段的业态有种种的限制，那么这个地方的商铺的租赁效果和升值空间必然受到较多的限制，投资时要予以关注。

    记者曾在虎门镇一繁华商圈的一处生活小区外墙上看到这样的一块提示牌：“请勿接手餐饮店或重新设立餐饮项目”。记者经采访才知道，因为该小区店面与住宅楼相邻且不具备餐饮业的专用烟道，因此，这里的餐饮业产生的油烟、噪音污染大，居民投诉量也大。因此由街道办、工商所、环保部门共同拟定了这个提示牌，劝诫那些看中这里的餐饮投资者。

    据了解，根据相关规定，环保部门确认这个小区的店面将不得新设立餐饮项目，这样一来，新投资者将因无法办理环保的前置审批手续而无法办理营业执照，导致出现无照经营餐饮的现象。

    从这个事例不难看出，要投资商铺并非把钱拿出来买商铺就结束，在购买之前还要了解各类政策，尤其是环保、工商等部门的相应政策，投资者都要了解清楚。

    盯紧政策，关注的是其对于所要投资商铺的发展空间的影响。同样是餐饮业，有的地方限制，但有的地方就具备经营的条件，从而对餐饮行业形成了聚集效应。业内人士指出，东莞市目前像东城十三碗等注重餐饮的项目，在开发前就具备了经营餐饮的条件，这些都是投资者在投资前要注意的方面。