【公衍奎】：第三个问题我想跟大家交流的就是关于市场的机会判断的一些观点。刚才蔡总说到一个问题，就是说到奥运，说到奥运之后，说道奥运本身是一个项目，带动了各个方面的发展。但是对于房地产市场，或者是商务市场来说，我们如果研究这个市场，可能除了奥运之外，我们也可能关注的范围更宽。比如说通常我们做市场研究，我们至少得把市场几个趋势分类。第一类我们常常说什么是市场发展的长期趋势，也就是说长程规律，一个很长的变化。到现在为止，我们看到网上说房地产，有很多人说中国房地产市场至少再热15年，经常有人说房价还能再涨15年，也就是说这是一个长程趋势，是一个长期的规律。

    【公衍奎】：对于写字楼关注的长程趋势是两个方面，第一个方面就是国内目前的开放程度，我们说越来越开放，包括这一次奥运。奥运本身除了赛事之外，给北京带来了很多的东西，包括北京宣传，大家对北京的认可，北京国际化地位的提升，另外还有北京的开放形象。包括现在媒体采访，也会因为奥运尺度放大，这都是开放带来的。因为开放会给我们带来更多的机会，所以可能会给我们写字楼市场带来更多的客户，也可能带来更多的投资。另外一个长程趋势就是发展。比如说中国GDP已经连续多少年，10年上涨，保持一个高位的上涨速度，未来还会增长，我们城市化只是在快速发展阶段，还会有更多的人进入城市，尤其是进大城市。我们环渤海区域的城市群落逐渐逐渐发展，不仅是一个老大，后面还有一帮小兄弟，配置会越来越匀称，会越来越好，这样也会给北京带来很多的机会。但是这些机会是变化的，比如说前几年北京说的退二跟三，工业出去了，服务业进来了，一些小型生产机构出去了，一些总部进来了，这也会给我们带来很多特殊的机会，当然这是一个长期过程来看肯定是向好的，肯定是机会越来越多的。

    【公衍奎】：但是我们也要看短期的变化。长程我们说是市场未来发展向好的方面发展，短程的趋势我们关注的第一个点就是金融，我们现在金融面临的问题，我们人民币汇率变动，人民币升值带来外来的资金更多，很多基金愿意进来。还有一个问题就是因为我们加入WTO，面临金融行业开放带来了大量的金融机构在这里购买写字楼，成为我们写字楼主要的租户。另外还有一些目前为止几个区域的写字楼供求状况都是很旺盛的，这都是短期内，或者是在这个结点上要看到的问题。其实如果大家关注北京写字楼这几年的交易也可以发现有所变化，比如说2002年差不多每年写字楼市场的交易量都在上涨，我们知道北京住宅的交易量2000万、3000万、4000万，但是北京写字楼的交易量是40万左右，但是2005年开始70多万，2006年150多万，突然之间起来了，从这些变化来看，我们也应当看到几十万的趋势这种需求其实是什么需求？就是企业成长带来的扩张需求，一个公司开始20家、30家然后到40家，多一个人就是多一些办公面积的需求。

    【公衍奎】：但是2005年以后更多的机会进来了，第一类就是金融机构，但是另外一类客户，到目前尤其是2006、2007年表现非常明显的一类客户就是中国的企业，他们的变化也带来大量需求，比如说有很多企业沿着二环、三环，甚至是长安街找，只要有独栋的就愿意扎进来。为什么会出现这样一轮行情，我们觉得有几个方面的原因。首先就是很多企业真正走市场化，尤其是国企，老说政企分开，但是总是有一些关联，但是现在慢慢市场化的，有一些比较难做就形成总部经济，以前合起来租一个办公楼，现在也寻找独栋的写字楼。另外就是民营企业发展到现在，开始也在升级了，通过上市把自己的企业更开放，市场化变成一个公众企业，也带来他们办公地点重新选择。还有以前的厂房可能选择一个更好管理和经营的办公场所。国营企业、民营企业的增长速度也远远超过2000年的速度，所以这一轮写字楼的市场机会是非常有特色，而且扩张非常快。

    【公衍奎】：从这些角度来看，我们说北京写字楼市场短期内，比如说供应好多地方也都在发展，甚至可以说北京原来说结点比如说CBD商务区、燕莎商务区，现在形成带，比如说东二环东直门到东四十条，中海油、中石油、移动、联通全都过来了，各个大企业都过来了。首开幸福广场这个位置离CBD、燕莎、东二环商务带都很近，这一片慢慢成了一个整体，不是一个点，也不是一个线，而是一个片，整个都得到提升。以前我们说到CBD商务区都是核心商务区，外延区是怎么回事，再远一点辐射区是怎么回事，客户梯次变化形成一个产业群，而现在很多核心区的外延区也涨起来变化另外一个核心，所以很多服务的企业又继续往外发展，包括四环这边的写字楼市场也都已经起来了，这就是目前北京整个从空间上来看扩展，核心点更高，尤其是这两年。

    【公衍奎】：从这个意义上来说，北京目前为止说到几个商务区，CBD的地位已经不可能再复制了，因为自己强化的能力越来越强，群落的包容性越来越强，里面的东西越来越多，很难有一个能够替代。