五月历来是二手房交易的旺季，根据透明售房网数据显示，主城区二手房成交达2572套，成交均价为9541元/平方米，直逼一手房成交量，创今年新高；业内人士说，像这样一手房和二手房市场成交量同步明显放大的行情为近年来首次。

　　记者在近日举办的《金融与房地产服务业高峰论坛》上获悉，以21世纪不动产杭州区域金融服务中心为例，自2006年8月该品牌与中国银行合作开展业务以来，短短的9个月就已完成了个人按揭贷款额累计4个亿。

　　随着二手房市场的兴盛，吸引了大量外资银行瞄准了这“蛋糕”，据悉，东亚、渣打、汇丰等外资银行在杭州的分行已开展了个人二手房贷款业务。外资介入，究竟给购房者带来了哪些便利和优惠？外资、中介、內资银行短兵相接，究竟谁会得利?

　　政策解套，前景诱人

　　二手房金融 “蛋糕”究竟有多大？我们先来看几组数据：

　　1998年全国个人房地产贷款只有3106．2亿元，到2005年底达到30712．5亿元，7年间增长了近10倍。其中，居民个人住房贷款在1998年为426．2亿元；截至2006年末，全国居民个人住房贷款余额已超过了2万亿元大关，且每年的增速惊人。从1998年到2005年底，全国个人房贷余额增长了近43倍。

　　2006年8月，银监会出台的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，便明确提出了要“稳妥发展二手房贷市场”。与此同时，杭州银行个人住房贷款的相关政策、品种、服务措施也应声起了微妙的变化，牵动着众多按揭购房者的神经。

　　变化带来的往往是挑战与机遇并存。众所周知，尽管不良房贷率有上升的迹象，个人房贷依然是银行最优良的资产收益之一，不良率仅为2%～3%。并且二手房贷的优良率要好于一手房贷，且其收益率远远高于风险率。据相关统计资料显示，当前银行的不良贷款率为8.02%，而个人住房按揭的不良贷款率为1.5%左右。

　　据21世纪中国不动产副总裁卢航先生介绍：杭州的二手房市场不仅房贷率十分优良，而且发展前景十分广阔，目前杭州的二手房市场供需比例达到0.8∶1，上海为0.9∶1，而全国比例为0.66∶1,相对美国二手房市场供需比例为6∶1的发展趋势，在5年内，杭州二手房市场供需比例将达到3∶1的关系，这个市场很大！

　　短兵相接，消费者得利

　　二手房按揭贷款“蛋糕”诱人的前景吸引着越来越多的金融机构参与其中，个人二手房贷款业务更是成为外资银行开展人民币存贷款业务的切入点。据悉，东亚、渣打、汇丰等外资银行在杭州的分行已正式开展了个人二手房贷款业务。从普华永道日前发布的有关调查报告可以看出，在被调查的35家外资银行中，有超过三分之一的银行表示在中国银行业全面对外资开放后，有向本地居民提供人民币房贷服务的计划。而且未来3年外资银行计划推出的新业务中，房贷业务名列前茅。

　　随着人民币业务的逐步放开，中外资银行短兵相接的贴身较量已是不可避免。从目前两者对二手房金融业务的操作来看，诸多方面正在趋同，如80%的按揭成数，两者均执行央行允许范围内统一的最优惠贷款利率。随着时间的推移，两者的较量最终还是会转到品牌与服务质量上来。而对于二手房金融业务，外资银行在国外有着非常成熟的运作经验，自然会依借其品牌信誉、网络提供更多灵活周到的服务。这对于行业和消费者来说，都是有益有利无弊的。

　　“同宗兄弟”，联盟品质服务

　　办理过二手房按揭贷款业务的朋友应该有所体会，其流程比一般的新房房贷要复杂很多。想在杭州市区买一套总价70万元的房子的郑先生，循着“七步走”的二手房按揭贷款办理步骤，折腾了两个多月后手续总算办了下来：首付50％，贷款额为35万元，贷款期限20年。在其采用等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还款。此时，他所剩贷款额为335180元，才半年时间，所还利息已达10117元。

　　二手房交易过程中可变因素也很多，风险难以控制。如果银行独立来做二手房按揭这块业务，大概需要增加两到三倍的人手，但实际的业务量却往往不会有相应的显著提升。看来二手房贷这块“蛋糕”的交易成本还是比较高的，要吃得到，吃得好，并不容易。而对于消费者来说，更是一件费时费力费钞票的事情。

　　那么找谁来帮忙更省心省力呢？专家给我们开出了解决方案——值得信赖的专业代理服务机构。如上述的案例，通过中介公司的专业咨询服务，可以省下一大笔额外的支出。

　　目前70%的二手房金融业务均有经纪机构代理与银行办理，中介机构在二手房贷的过程中正扮演着越来越重要的角色。 也就是说，中介公司与银行的再次联合作战，成为开展二手房金融业务的主流模式。　

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生形象地把中介机构跟金融机构关系比喻成“同宗兄弟”。“因为大家干的都是现代服务业，投资银行干的是资本中介，房地产中介干的资产中介，都有个‘资’，都跟资打交道。”巧妙地指出了两大机构的合作基础。据21世纪不动产杭州区域介绍，该公司已于2007年6月6日，分别与工商银行、农业银行签订了《二手房贷款业务战略合作协议》，致力于住房二级市场金融服务和中介代理服务的长期战略合作。房产经纪公司“我爱我家”也先后与交行、民生、中信实业等多家银行建立了伙伴关系。

　　“中介行业跟金融机构的合作模式，在美国相对比较简单。所有中介公司都有这个业务部门，做按揭服务或者叫按揭代理。在成熟市场按揭代理的话，自然也是从银行收取一定的服务费用，这个费用在美国市场费用是2.4%，基本上提供服务后会从银行拿到2.4%的佣金，” 21世纪中国不动产副总裁卢航如此介绍金融与房地产服务业联盟的广阔前景。

　　合纵连横，依托强大的品牌资源与专业服务的优势互补，成为众多中外金融机构、房地产服务机构逐鹿二手房金融市场制胜的关键。