12月1日起，北京正式开征二手房转让的土地增值税。这让一直朦朦胧胧的杭州土地增值税悬念又成了近期的热点话题。

　　自10月底起，杭州二手房市场就出现要征收土地增值税的坊间传闻，并出现了“12月1日起开始征收”和“1月1日开始征收”的不同版本。土地增值税到底要不要收？又该怎么收？借着北京相关政策的出台，记者采访了相关人士。

　　何谓土地增值税

　　记者了解到，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。

　　早在1993年，国家税务总局颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中，已对土地增值税做了详细规定，并规定其征收管理自1994年1月1日起施行。1995年，国家税务总局又颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对土地增值税的征收对象、征收额度等内容做了具体规定。

　　2006年3月，财政部、国家税务总局再次发布《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》，进一步就土地增值税的征收对象、征收额度作出规定。该通知说，纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅可以免征土地增值税。而北京这次征收土地增值税就是以此《通知》为基础制定的。

　　土地增值税怎么征

　　按照北京市地税局下发的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》要求，目前对于土地增值税的税率征收有三种方式。

　　第一， 凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额包括：取得房产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用；第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用；第三，对既不能够提供购房发票证明、又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收土地增值税。

　　目前北京征收土地增值税的计算公式为：土地增值税=(房产交易合同价格－扣除项目总额)×规定税率-(扣除项目总额×规定百分比)。从这一公式看，土地增值税的计算方法比较复杂，土地增值税实行四级超率累进税率，按照增值额的大小分别实行60%、50%、40%、30%四种税率，而且每种税率又对应不同的百分比。但是，和杭州的个人所得税一样，北京的土地增值税也规定可以实行“核定征收”。而第三种税率征收方式就是“核定征收”。

　　例如，孙先生2004年购进一套150平方米房产一套，总价90万元，现准备以120万元出售，所有票据齐全，应缴土地增值税达38835元，达到了孙先生卖房收益的13%。而如果实行“核定征收”，则为120万元的1%，金额为12000元。

　　从北京的实施情况看，选择核定征收的情况较多，也就是100万元转让价格的二手房土地增值税也不过1万元。而且北京此次土地增值税的征收对象是面积超过140平方米的“非普通住宅”。对于个人转让的非普通住宅，居住未满三年的全额征收，满三年未满五年的减半征收，满五年的免征土地增值税。而且这些规定也是《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》中明确的。

　　增值税对市场影响不大

　　从北京情况看，由于涉税房源有限，计税比例又不高，土地增值税开始征收后，消费者对于增值税的反应并不是很强烈，这一政策总体来说影响不大。

　　不过相关调查也显示，开征前北京出现了非普通住宅成交激增的现象。从11月12日到12月1日，北京非普通住宅的交易量达到了近700套，而之前每月平均才在400套左右，大量有意向的客户提前成交预支了这一段时间的成交。开始征收土地增值税以来的几天时间内，北京非普通住宅成交量直线下降了85%左右，非普通住宅的挂牌量也下降了16%。但北京我爱我家房地产经纪有限公司市场部李季认为，土地增值税的涉税房屋交易量仅占二手房市场交易总量的20%至25%。因此，此项政策与营业税、个税相比影响并不大。

　　虽说杭州尚未开始征收土地增值税，但杭州中介业的业内人士已对这一政策给予了高度关注。据裕兴、我家我家等知名中介反映，在坊间风传要征收增值税的消息后，二手房市场上出现一些卖家降价抛售140平方米以上二手房的情形，但不明显。我爱我家企划部经理唐礼彦说，由于土地增值税额度和个税差不多，如果卖家降价1万元还没人接盘，可能卖家就处于观望状态了。唐礼彦认为，如果依照北京的政策，杭州的土地增值税和新出台的综合税、个所税比较，可能还是综合税影响最大。

　　杭州征收时日未定

　　北京土地增值税已进入了实际操作阶段，杭州的情况如何呢？

　　杭州市财政局农税征收管理局的一位工作人员告诉记者，杭州土地增值税虽然根据国家有关政策法规规定早已开征，但一直停留在“自愿申报”阶段。杭州何时正式开征土地增值税，正式开征后土地增值税收多少，由谁来收等问题，有关部门仍然在讨论当中。不过，这位工作人员表示，杭州像北京那样正式征收土地增值税也是迟早的事。