“半个月前，几家中介公司的业务员还围着我，争着抢着想现金收购我房子，事隔半月，现在我主动‘送’上去却不要了？”夏先生纳闷，原本自己这套房子如此吃香，现在却成了烫手山芋？
让经纪人态度大转变的正是10月31日建设部发文——《中国房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”。一纸通文，让杭城房产业部分中介公司开始紧张起来。“半个月不到，市房管局已经来检查两次了。”一家中介有关负责任透露，近期房产有关部门都查得很紧。据了解，起先中介想做的“现金收购”也称为包销，即利用“一次性付全房款”的噱头吸引卖房人，然后压低收购价将房屋收购后再立即转手以高价卖给其他购房者，从中牟利，即房产中介在买进卖出的过程中“吃差价”。
夏先生卖房也是迫于急需资金压力。他是一家外贸企业的老板，前不久企业需要资金周转，夏先生打算卖房筹集资金，房子的挂价已比市场均价足足低1500元/平方米，但条件是买家必须一次性付清全部房款67万元。
房子一挂入二手市场，房产中介业务员纷纷联系上夏先生，表示出愿意“现金收购”的诚意，可以一次性付清全部房款，并且让夏先生先签订一份《全权委托公证》协议，并代其办理过户等相关手续，但在价格上却一压再压，按照房产中介的出价，要比市场价低了2600元/平方米了，夏先生想想对方开价实在太低，决定再等等。房子因为要一次性付清全部房款而让大多买家却步了，近半个月仍未成交。
这边要急着付货款，那边房子还未出手，夏先生决定就以当时中介公司提出的价格贱卖时，对方竟然都不要了。“说是最近房管局查得很严啊，等等看再说吧，便匆匆挂了电话。”夏先生说。
杭州曾屡禁“吃差价”
事实上，在行业内，提到禁“吃差价”的文件已经不是第一次了，杭州相关部门早在几年前就发过通知、文件，对中介行业谋利作了规范。记者从一些中介公司保存的档案中找到了当时的资料：
市房管局于2001年发文的《建设部关于修改＜城市房地产中介服务管理规定＞》第二十一条指出，房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：(一)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。次年，浙江省社会中介机构管理办法第二十条规定：禁止中介机构及其执业人员索取合同约定以外的酬金或其他财物，或者利用执业便利谋取其他不正当利益。金丰易居市场部经理龚芸芸，从事中介行业已经有六年之久，可谓是见证了杭州中介发展历程，她说：“这些规定虽然都表达了不准赚取差价的意图，但正式提出‘差价’禁令，并有明文规定的，这次建设部发文的《中国房地产经纪执业规则》还是第一次。”
近年来，市场行情的透明程度越来越高也让“差价”难做了。“2003年是一个时间结点，之前在杭州中介市场刚刚发展起来，还很不规范，几乎所有的中介公司都在吃差价。2003年之后，市场整治严格了，中介‘吃差价’行为就慢慢减少了。”龚芸芸坦言，“买卖双方了解市场渠道也多，市场价格怎么样都很清楚，卖低了或是买高都很清楚了，想利用隐瞒信息赚取‘差价’，难度大大增加。不过，也存在一些小中介公司在丰厚的收益刺激下‘吃差价’。”
“差价”背后的高额利润
如今置换行业清淡，中介公司单独依靠佣金难以支撑。“大中介公司凭着品牌还能拿到抵押、权证代办、楼盘代理业务做，我们这些小中介除了置换、租赁外，很难展开其他业务品种，不如靠‘吃差价’来钱快。”一家小中介负责人如是说。
有业内人士算了笔账：根据市物价局规定，通常置换中介公司单方客户佣金的收费标准是，20万元(含)内部分按1.0%，20万-50万元(含)部分按0.8%，50万-80(含)万元的部分按0.5%，80万-100万元(含)部分按0.3%，100万元以上的部分按0.1%计算，中介公司可按各自情况上下浮动10%。按没有浮动的收费算法，100万元成交的一套二手房源，双方各自应付的佣金是：6500元=20万元×1%+30万元×0.8%+30万元×0.5%+20万元×0.3%。即最后中介公司应得到13000元咨询费。
相比之下，“吃差价”比佣金所得翻倍。比如，同是一套100万元的出售的物业，经纪人从中吃到的“差价”起码有10万元，几乎是佣金的7倍多。“吃上百万的房子，只有起码能赚十万元才肯做‘差价’，毕竟要一次性付出全部房款的现金收购，房产总价越大，我们需要的资金越多，当然要求的收益也成正比。而且现在房子难卖，很多生意人急着用钱周转，就容易有便宜房了，现金收房能一次性房款到位，再借这个优势杀杀价，低价房就容易搞到手，中间的利润都赚了。”
“低进高出”的业务同样适用于租赁业务。“包租”即低于市场价收入，然后再按市场价出租，中间的租金差就是利润。所谓包租，即房产中介与房东签订“包租”协议后，房产中介成为了房屋的租赁人，作为“二房东”全面介入二手房的管理，房东每个月有固定的租金回报。据业内人士透露，在房产中介行业内，收租的价格至少比租赁价格低10%，如果“包租”期为12个月的话，差价利润就达到租赁价格的120%，再加上一个半月的免租期，“包租”业务的利润可以达到租赁价格的150%以上。按照房产经纪行业的收费办法，普通租赁业务的佣金收入是租赁价格的70%，普通租赁显然无法与“包租”的收益相比。
“差价”变相抬高房价
一套大大低于市场价的房子挂出来，中介却抬高当时的市场行情价格出售，暗中赚取差价，实际上也抬升了房价。“很明显，现在绝大部分业主把房子委托给中介公司的时候，基本上对市场价格有所了解，中介公司要想吃差价必然要炒作房价，这些中介公司利用房产持有者图方便或者急于套现的心理，将房产低价收购再高价转出的行为，对二手房的价格起到推波助澜的作用。”有业内人士直言。值得关注的是，在租赁市场上的“包租”业务，比如房屋银行、精装修公寓等，中介公司赚取的也有“差价”之嫌。
房屋银行，顾名思义，就是老百姓像去银行存钱一样，把手中空闲的房屋存入中介公司的房屋银行，无论房屋闲置与否，房东都可以从房屋银行里准时拿到固定的租金。精装修公寓是从别人手中租下一套房子，然后与房东达成协议，稍微装修一下，添点家电，再以高价出租出去，租金较便宜、房东急租的低端房源成为“包租”的主要对象。
“公司收进的房子，最后租出去的肯定是市场价，而且像房屋银行这么大的房源量，他们出租的价格将成为风向标，无疑力挺租赁价格。”据统计，我爱我家、盛世管家等大型房产中介的房屋银行每月收入60-80套租赁房屋，如此算来，有近千套出租房储存在房屋银行内。
服务“差价”该不该吃？
“包租”的利润归为“差价”，一些业内人士大呼“冤枉”。“这中间赚取的差价部分，应该算是
一流信息监控拦截系统(IMB System)
醵圆罴鄣慕缍ǎ罴凼侵竿ü康夭痛俪傻慕灰字校课莩鍪廴�(租人)得到的价格(租金)低于房屋承购人(承租人)支付的价格(租金)的部分。
“差价是在房屋出售人(出租人)与房屋承购人(承租人)促成的交易中产生的，没有任何附加服务，这跟‘包租’的差价的前提条件是不同的。”赵西刚律师还作了一番比较：《中国房地产经纪执业规则》中的差价是房屋中介将没有任何附加因素的房屋出售或出租后，利用交易双方信息的不对称赚取的，损害了房屋出售人(出租人)的利益，而精装修公寓的操作并没有损害房屋出售人(出租人)的利益，同样房屋银行的操作也不损害他们的利益，房屋银行不同于一般的房屋租赁中的中介服务，房屋银行无论房屋是否租出去，房屋中介都要向房屋所有者支付约定的收益，而一般的房屋租赁中介服务，如房屋没租出去，房屋中介就无需向房屋所有者支付收益。房屋银行是房屋中介在承担风险下经营的，赚取差价法律并没有禁止，不是《中国房地产经纪执业规则》所界定的差价。”
