7、8月份是楼市的传统淡季，炎热的天气很大程度上阻碍了消费者买房的脚步，房产新政使不少开发商被迫停止手中正在进行的新项目开发，等待政策的进一步明朗。那么，在这段相对较长的空闲时间里，开发商在忙些什么？
扮购房者“踩盘”
知己知彼，百战百胜。也因如此，趁着销售淡季，工作相对轻松的时候，不少房产公司派出了“探子”，去其他楼盘售楼部“踩盘”。一时间，杭州售楼部中出现了不少具备专业知识的俊男美女看房团，耀江房产的销售人员就是其中的一支小分队。
耀江·文鼎苑售楼部的售楼人员最近接到了一个新任务，分组对杭州每个区域的售楼部进行踩盘，不仅要了解每个项目包括销售状态、户型、商铺、车位配比在内的详细情况，还要观察销售人员客户接待、销售道具等方面的情况，回来后还得每人一篇“观后感”。
“之所以要这么做，主要是为了促使他们去思考。”耀江房产市场营销部销售主管方华表示，“一个好的销售员，并不仅仅要了解自己的项目，还要对杭州市场有一个更清晰的了解，分析各项目的利弊，这样才能更深入地了解自己项目的利弊，从而挖掘项目深层次的优势；另外，通过对其他项目销售人员接待方式的观察，还可以强化自己的销售技巧。”
无独有偶，新明半岛最近也组织了公司策划部人员对杭州各大楼盘进行“踩盘”。他们之所以这么做，主要是为了一份小户型市场调查，了解整个杭州市场在售项目户型配比和销售情况，以此来考察项目二期到底要不要更改户型，小户型在闲林到底有没有市场。“之所以不请专门的调研机构，是因为想让策划人员更了解杭州市场，为项目做更好的定位。”新明半岛助理总经理徐伟钊表示。
业主联谊层出不穷
成立客户俱乐部、业主联谊会、泼水节、慰问活动……淡季中，各开发商的亲民活动层出不穷。
上周六，野风·新天地客户俱乐部正式成立，并于望湖宾馆举行俱乐部启动仪式，企划部副经理朱雪飞表示，野风方面期望借此加强客户间的沟通和交流。
此前，金海·香滨湾也在6、7月份先后召开了两次业主联谊会，业主与开发商、建筑施工单位、监理单位、物业管理公司等齐聚一堂，共同庆祝“金海会”的成立。据悉，开发商还专门成立了客户服务部并在“金海会”陆续投入几百万元的资金，用于后期沙龙等联谊活动，根据客户的不同爱好组织旅游沙龙、棋牌沙龙、音乐沙龙等，促进业主之间的认识和了解，增加消费者对品牌的忠诚度。
与此同时，不少开发商也不间断地组织客户活动来增进与客户之间的联系。不久前，宋城房产组织苏黎士小镇的老客户和意向客户举行了一场别开生面的泼水活动；上周六，新明半岛在业主的提议下，组织业主对高温下奋战的施工单位进行慰问……
为什么开发商将这些往年年底才召开的客户联谊会提前到这个淡季呢？新明半岛助理总经理徐伟钊表示：“现在这段时间，市场处于观望期，单纯的广告形式太过单一，但是买了我们房子的客户不会观望，他们对楼盘有感情，通过各种活动和营销联动，拉近与客户间的距离，让客户对开发商产生好感和信任，从而提升公司品牌，甚至带来新的客户资源。特别是项目进入中后期，客户维护这方面的效果是很大的。”
金海·香滨湾总经理金丽鹰表示，“并不是房子卖完了，我们的工作就结束了，钱收进来了，才是我们工作的开始，房产公司要对客户负责。买了房的客户才是最关心项目情况的，正因如此，才需要通过一个互动性很强的联谊会，以互动为主，以开发商、建筑师、景观师、合作商家的讲解为辅，把楼盘的细节、配套、理念不定期地传达给业主，让他们对项目有全方位地了解，不仅减少日后纠纷的产生，而且对项目有认同度的老客户还会不遗余力地推销我们的产品，以老客户带新客户，形成一种圈子效应。”
走出去营销
与之前坐等客户上门，偶尔参加几次展会作为形象展示不同的是，今年淡季，杭州的开发商开始主动出击，尝试“走出去”营销。通策房产营销总监张晓露透露，这段时间，他们一直不间断地在诸如四季青、龙翔等市场设点，为钱江时代做促销，以期组织到新的客户源。
旅游房产为了给即将开盘的九堡项目红苹果积累更多意向客户，不仅开始在公交、超市等设置广告；在楼盘周边的小区、单位进行DM（邮政投递）发放；甚至还把销售展示台直接搬进华贸鞋城里。“以后华贸鞋城就要搬进九堡规划中的四季青服装交易中心，虽然‘红苹果’要在9月份左右才开盘，但目前来打听的客户中华贸鞋城的商户占了相当大的一部分。”开发商表示。
近期，下沙的一家房产商也在不间断地跟银行、医院、大中型企事业单位联系，以期组织到新的客户源。开发商表示，相对杭州其他区域，下沙楼盘的客户群比较单一，大学教师、周边企业管理层都是下沙众多楼盘争抢的对象。但事实上，在四五年的消化过后，这部分客户源的购买比例在直线下滑，即便有新增年轻教师的加入，也只能助力一二期的销售。因此，主动出击寻找新的客户源，成为他们营销部门在淡季阶段的“重头戏”。为了吸引这部分客户购买，公司开出了很诱人的折扣优惠。
另外，为了避免炎热的天气导致看房热情减退，吸引消费者“走进来”，联合·世纪新筑、钱江时代、钱塘梧桐公寓、枫华府第等楼盘纷纷开出了夜间看房的活动。
在销售成交锐减的今天，一场客源争夺战无声无息地展开。
给楼盘做加法
“在目前的市场形势下，并不是降价就能吸引消费者的目光，最重要的还是提高楼盘的品质，所以利用这段市场的空当期，我们刚好给楼盘做做加法，使楼盘在下次开盘时，更具吸引力。”西房市场营销总部经理吴之红表示。
由于转塘云溪香山项目有不少业主和潜在客户是中国美院的教师，最近西房特地请来了中国美院色彩研究院修改云溪香山的立面设计。据悉，云溪香山之前整个项目的外立面都是一种颜色，比较单调，在研究了转塘的环境和人文后，中国美院将云溪香山的立面设计成8种颜色，8种色彩并不突兀，即考虑到了整体性，又兼具移步换景，视觉上逐步深入，也不显单调。
迎接金九银十
“虽然现在是淡季，但马上旺季就要到了，在这之前，我们要做好‘金九银十’的营销推广策划工作，调整下半年的销售目标，做好房交会的展位设计。”新南北投资置业集团副总裁陈列平对目前工作的概括，或许是目前大多数开发商正在着手进行的工作重点。
为此，不少开发商下足了本钱：耀江、野风等不少公司都最大限度地拿足了30个展位，而旅游房产则分别在和平和世贸两个展馆拿了不同的展位，分别展示旗下的不同项目；建工房产更是通过各种渠道，为9月初即将开盘的世贸丽晶城·欧美中心买下了55个展位，据悉有望成为此次房交会展位最多的楼盘。
而一些准备在“金九银十”开盘的楼盘更是马不停蹄地做着开盘前准备。楼书、项目网站、FLASH、三维动画等销售道具更新；报纸、广告、网站、杂志、户外、工地围挡等广告的制作和推广；新客户的积累，之前意向客户的信息对称、沟通和维护……让这些开发商在平淡的夏季异常忙碌。
底商招商淡季启动
与平淡的住宅销售相比，顺发·佳境天城、通和·南岸花城、兰韵天城等项目的开发商则不约而同地将目光投注到了商铺的招商上。
“一方面，是为了兑现之前对客户的承诺；另一方面，也是出于对楼盘整体形象的考虑。”新南北投资置业集团最近同时展开旗下兰韵天城、新青年广场和南北商务港三个项目的招商活动。为此，他们还特地请来了专业的招商公司为不同的楼盘量身定制不同的商业业态。
“新青年广场是小户型、大配套的项目，在前期的销售过程中，我们就承诺了公共餐厅、健身娱乐中心、超市购物点等商业物业，现在项目已经接近尾声，房源也接近售罄，正是我们承诺兑现的时候，为了提高楼盘的整体形象，我们对进驻的商业进行严格的把关。”新南北投资置业集团副总裁陈列平解释。而为了让今后的商业业态更加完善，符合小区的定位，三墩的兰韵天城也打算持有大部分底层商铺，统一规划、管理。“趁着淡季，我们先把小区的商业定下来，也可以促进后期楼盘的销售。”
