４月２３日到２５日，本报与全国写字楼年会组委会联合主办的“第四届全国写字楼年会”在北京新大都饭店成功举行。

　　来自北京、上海、杭州、成都、哈尔滨、郑州、太原等地区的上百位写字楼开发商以及来自世邦魏理仕、高力国际、中原地产经纪公司等国内外知名顾问中介机构的人士，一同围绕大会主题“发现需求”探讨了写字楼市场需求特征、价格走势，交流了各地的市场信息。

　　资讯显示，进入２００５年以来，不仅北京、上海、广州写字楼市场供应量大增，一些省会城市也不示弱，南京、杭州、成都、西安、重庆、太原、哈尔滨、郑州、武汉等地的写字楼项目都有所增加。与大供应量相对应的是，市场需求表现也很活跃，一季度京、沪等地的大单频出就是例证。但是，甲级写字楼存量也在上升，预计到２００５年底，仅北京、上海、广州三地的总存量就将超过８００万平方米。多家专业机构判定，写字楼市场将面临供大于求的局面，市场前景不容乐观。 海量供应VS不确定需求

　　尽管国家对经济实行宏观调控，但写字楼开发未受到负面影响，市场在持续增长。来自国家统计局的数字显示，今年一季度全国写字楼开发完成投资１１．３亿元，比去年同期增长２４％；新开工写字楼面积４１２．８万平方米（其中北京５２．５２平方米、广东３７万平方米、江苏４８．２万平方米），同比增长３４．６％；竣工面积北京３０．５万平方米、上海１３万平方米、广东１７．８万平方米；全国登记的销售总面积６２．６万平方米，比去年同期增长３５．１％。写字楼市场扩大已是不争的事实。

　　北京高力国际物业服务有限公司助理董事赖绍武在年会的主题演讲中用“海量供应”来描述近一时期的写字楼市场状况，着实让与会的开发商代表们感到紧张。

　　高力国际的调查数据显示，从２００５年开始到２００８年，国内三大城市北京、上海、广州的写字楼供应量会持续放大。仅北京一地的写字楼从２００５年到２００７年增量大约有１８０万平方米左右。而据其研究，进入北京的新兴产业不管是金融产业还是保险产业对写字楼的需求还是很大的，但这些需求什么时候会大释放却不得而知。广州甲级写字楼市场预计未来３年的增量也会超过２００万，目前的空置率大概是１１％，但高力预计到２００６年这个数字有望下降到３．８％。上海的市场现状相对最乐观，价格持续上扬，需求强劲。据上海金茂英泰设施管理公司副总陈帮国介绍，现在上海甲级写字楼共３７２万平方米，还有将近３００万平方米新增供应。

　　尽管有专业人士认为当前一些城市写字楼供大于求，但赖绍武分析，随着几大国际盛事在中国召开，外资企业还是内资企业对写字楼的需求都会持续上升。２００６年，对写字楼市场而言，会是最关键的一年。

　　相对三大城市而言，二线城市的写字楼市场基本处于发育初期。优质写字楼量很少，企业办公多选择商住楼。但今年，经济发达城市的写字楼建设都有增长趋势，但有效需求仍然偏弱。 差异化经营将成市场主流

　　按照一般市场规律，行业规模扩大，同质化产品的竞争压力必然增加，企业制胜的不二法则就是“差异化经营”——确定目标客户群，定制产品，让产品与有效需求实现成功对接。供应量的激增，将导致以往的粗放式开发的风险成倍增加，最终会成为企业不能承受之重。

　　“与住宅市场相比，写字楼市场还是一个竞争尚不充分、有待细分的市场，”正在为预备开发的写字楼项目做前期调研的华润经纪公司副总朱华越评价。“当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可”，赖绍武指出。“未来个性化写字楼拥有市场”，北京城建营销总监罗高波断言。

　　事实上，写字楼的市场细分在近两年已初现端倪，“总部基地”现象就是一个有力的证明。在总部基地出现之前，写字楼打的基本都是甲级、５Ａ概念，描述笼统，产品特性不明，客户定位不清晰。位于北京丰台区的“总部基地”项目率先以案名明确定位，吸引实力派企业整栋购买；随后华润置地在长安街边开发的办公物业“置地星座”在推广中也贴上了“企业总部”的标签，期望实现整售；万通地产在ＣＢＤ核心区内开发的高档写字楼“万通中心”也提出要打造“中国ＣＢＤ第一企业总部”，并根据这一定位将产品设计成４栋标准层面积在７４５平方米～１５００平方米、单栋面积在１．５万～３．２万平方米的小体量写字楼，吸引成功企业进驻。不过，目前市场上更多的写字楼仍然是粗放式开发的产物。

　　值得一提的是，今年有一批项目在开发过程中注重了创新，力图为市场贡献特色建筑。如香江国际在北京东二环开发的南新仓国际大厦项目让现代建筑与拥有６００年历史的明清皇家粮仓并存，为建筑增加独特的人文色彩；北京万景房地产公司在上地中关村科技园区开发的硅谷亮城提出为企业定制办公楼，并为此做了大量准备工作；中远地产在长安街边开发的凯晨广场采用环楼双层呼吸式玻璃幕墙，为项目贴上独特标签；保利地产在京新作新保利大厦则以独特的极具审美价值的外观彰显特色。

　　此外，作为以长期持有、获取经营收益为主要特征的写字楼开发行为，其物业的后期维护至关重要，因为这直接关系到写字楼高昂的运营成本。而楼宇设施因使用不当造成损坏或寿命减少会给开发商带来巨大损失，维护得当则将降低成本提高利润率。可喜的是，国内写字楼在后期管理创新上也有突破。上海第一楼金茂大厦在王晓岛博士的主导下率先摆脱传统物业管理的模式，引进欧洲先进的全程设施管理理念，对大厦的设施进行高效管理，在为客户降低使用成本、带来增值服务的同时，也降低了自身的运营成本。目前，王晓岛领导的金茂英泰设施管理公司已经开始输出管理，将这一全新的管理模式应用到更多写字楼中。

品牌驱动市场

　　如果说，产品创新、管理创新是写字楼差异化经营之本，“品牌”则是写字楼最强劲的市场驱动力。“品牌对写字楼意味深长，一定要想办法提升品牌的知名度！”香江国际副总裁潘明朗在写字楼年会上如是说。

　　有着丰富的写字楼操盘经验的潘明朗指出，企业购买写字楼的动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象的关注和对可以保值、增值的资产的追求。“所以，我们要千方百计去提升自己产品的品牌形象，包括它的知名度。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片；品牌同时还是对写字楼品质的一个暗示”，潘明朗总结道。

　　在供应量激增的市场，打造具有竞争力的产品显得非常重要。尤其在市场前景不明朗的时候，产品的品牌力将会帮助我们战胜对手。

　　在中国经济仍然保持持续稳定增长的背景下，写字楼供应量的激增会推动中国主要城市的写字楼市场飞跃巅峰还是跌入谷底，整个行业将迎来空前的繁荣期还是会陷入恶性竞争的困境，没人能够预言。大家能做的，就是细分市场、精准定位、打造品牌项目，通过增加产品竞争力、实行差异化经营策略与成功握手。