时间：2008年7月5日
地点：浙江世贸君澜大酒店
主持人：很高兴来到美丽的西子湖畔客串主持大师对话，在会议正式开始之前，我来介绍一下今天参会的各位领导和嘉宾：
首先欢迎中共西湖区区委书记郑荣胜先生
浙江省房地产协会会长唐世定先生
西湖区人民政府、区长干新卫先生
杭州市城市规划设计研究院总工程师汤海孺先生
美国龙安集团总裁、前纽约规划局局长 饶及人
浙江大学房地产研究中心主任 贾生华
美国商业地产协会理事 Kirsten Dick女士
伍兹贝格翁捷女士
美国花旗集团房地产基金高级副总裁兼中国首席投资官 姚蔚
戴德梁行杭州公司总经理董事 杨达
世邦魏理仕中国区高级董事总经理祝惇若先生
还有杭州各大银行、金融机构还有全国知名的房地产公司，以及香港、北京、浙江省内还有浙江省的媒体朋友，我们再一次对各位的来宾表示热烈的欢迎！
今天这个论坛叫“EAC国际(商务)地产发展模式中国论坛”，国际化是今天论坛的主题，所以我们今天邀请的嘉宾有正宗的海归派还有国际友人，还有一些知名人士，但是这也是一种象征，任何的国际化必须要跟本土化结合，我们首先邀请第一位嘉宾前美国纽约规划局局长现龙安集团总裁饶及人先生，掌声欢迎！
饶及人：尊敬的西湖区的书记、区位及几位嘉宾，大家下午好，我刚才以为是西湖区的领导先致辞，所以我来介绍一下我们今天西湖区的领导，我们的郑书记先致辞，我再出场，郑书记有请！
西湖区郑书记：尊敬的各位嘉宾、各位领导、各位来宾，饶及人先生给我出了一个非常好的课题，其实我们应该是以人为本，其实我们应该以经济为本，其实我们应该以我们所有的投资人为本。所以饶及人先生刚才很简短的语言，给我们党委和政府出了一个非常好的课题。我相信我们西湖区所有的同仁，跟我有共同的认识、共同的感受，有一个共同的目标，我们把西湖区的事情能够做的更好！
尊敬的各位专家、各位来宾，女士们、先生们，今天非常高兴地能够来到“EAC国际(商务)地产发展模式中国论坛”，首先请允许我代表西湖区人民政府对论坛的顺利召开表示祝贺，对与会的各位专家、各位嘉宾、各位学者表示最诚挚的欢迎！
我们西湖区应该说还是优势明显、特点众多，首先我们西湖区是浙江省政治、经济、文化和旅游的中心，高校林立，旅游资源十分丰富，投资环境十分优越。我经常讲，西湖区可以说是“中国最美丽的城区”，但是我这个定义是“最美丽的城区”，因为美丽的地方很好，比如说九寨沟，比如说西双版纳，但是它有名气，有秀气，但是没有人气、生气，当然有些地方有生气是人气，但是没有灵气和秀气，所以我认为人气、生气、秀气、灵气这“气”集于一身的地方可能就是我们西湖区了，所以西湖区应该是成为中国960万平方公里土地上人气、生气、灵气、秀气集于一身最好的地方。另外我认为我们西湖区也是一个宜学、宜游、宜业、宜居的创业的天堂，这四个方面能够荣于一体在全国也是只有西湖区，不光是旅游的天堂，也是居住的天堂、生活的天堂，也是我们创业的天堂，更是学习的天堂。
今天这个会议我认为非常有意义，因为对于西湖区能够以城市化来带动，进而把城市化、国际化融为一体一个非常好的平台、一个非常好的载体。西湖区的生产总值当中，我们的现代服务业已经占到GDP的75%以上，所以大家经常讲，真正一个地区能够走到“三二一”产业，而西湖区已经成为了真正陈意义上的“三二一”产业，就是第三产业的增加值占国内生产总值75.3%，当然大不能说明强，所以西湖区面临的任务很繁重，怎样从现代的服务业大区向服务业强区迈进，是今后努力的方向。真正能够做到服务品种全、产业链长、服务优势明显，我们的机制、体制不断的创新，这方面我们西湖区还有很长很长的路要走。
今天我们所在的黄龙国际商务区也是杭州市目前发展最成熟的商务区之一，是商业地产发展的典型区域，地理位置十分优越，人文景观丰富，人力资源云集，吸引了譬如说像我们的世邦魏理仕、西门子等多家在国际和国内非常顶尖的知名机构和世界500强企业的入驻，也是杭州外资企业和现代服务业企业的入驻的数量最多、国际化商业氛围最浓的服务区。今天我们世贸丽景城欧美中心更是我们黄龙国际商务区的典型之作，在国际商务地产发展模式方面进行了非常有效地探索，其规模之大、档次之高、模式之新、合作伙伴之强，创造了我们杭城的楼宇之最，代表了目前杭州高档商务楼宇的最高水平。因此作为我们所在地的西湖区人民政府，以及我们相关的街道，我们将继续创造优越的环境，提供优质的服务，全力推动、全力支持黄龙国际商务区和世贸丽景城欧美中心的发展，加快把黄龙国际商务区打造成为我们“国际一流、顶尖”的中央商务区。
当今世界是全球化时代，商务地产市场的发展必须与世界接轨，为顺应时代发展的趋势，今天主办方特邀了国际的城市规划、建筑规划设计、商务地产咨询等领域的大师、专家、学者共同探讨世界经济的发展，区域经济与商务地产国际化发展模式的最新趋势和典范，旨在点燃智慧之火，启迪我们行业之智，打开希望之门，我们相信这场高质量的论坛必将对西湖区、必将对杭州市，必将对中国整个房地产产生非常积极而又深远的影响，
最后我衷心的祝愿今天与会的各位嘉宾、各位领导身体健康、工作顺利，并预祝“EAC国际(商务)地产发展模式中国论坛”圆满成功，谢谢大家！
主持人：可能我们参加国际化的会议太多了，一般国际化的会议都没有前面的开幕式致辞，刚才跟花旗银行的姚蔚交流，我们这种综合性的论坛是很少的，这次是受杭州的邀请来参加这次会议，下面我们再一次邀请饶及人先生！
饶及人演讲主题：商务地产项目规划的国际趋势
主持人：饶先生是一个非常幽默的人，每次讲演都会讲一两个段子，今天的论坛有两个关健词，一个是国际化，第二个是商业地产，国际化到底有哪些重要的标志？现在更多谈得是建筑、技术、形象，实际上国际化还有很重要的标准，就是商业模式。作为商务地产，一些有代表性的标志在杭州出现是一种标志，一个好的商务地产实际上在一个城市，集中和政府、开发商投资客包括消费者集合性的标志性的建筑，而且代表了城市化的进程，消费能力、时尚水平，包括技术上面最前沿的状态，所以今天的论坛意义非常重大，对于杭州这么一个宜居的城市，今天在向商务城市转化，由一个传统的文化名城向国际化的都市转变，今天的论坛意义也在于此。
下面我们请杭州本部一个著名的房地产专家，浙江大学房地产研究中心主任贾生华先生，大家掌声欢迎！
贾生华演讲主题：从商业地产到商务地产
主持人：实际上中国的商业地产02年提出一个概念，本身就是中国开发商提出的概念，所以它的完善不仅是理论上的完善，更重要是在实践中的完善，而且中国的房地产这20年成长过程中，也一直是这样走过来的。下面有请一位国际化的人士美国商业地产协会理事Ms.Kirsten Dick女士，她演讲的题目是“美国地产可供中国借鉴之处”大家掌声有请！
Ms.Kirsten Dick：你好，谢谢你们这样介绍我，我的中文不太好，所以我的秘书会翻译给你们。
Ms.Kirsten Dick演讲主题：国际商务地产开发营运
主持人：看来我们前几位的嘉宾对时间的控制是很好的，实际上这样的一个高峰论坛每个嘉宾只有15分钟的时间，对讲演者也是一个很大的考验，你的控制的艺术和讲演的水平。今天的话题国际化是一个主题，下面有请花旗银行总裁兼中国首席投资官姚蔚女士，大家掌声欢迎！
姚蔚：我给主办方提个意见，我们主席台上的位置是最不好的位置，所以演讲的人、演讲的东西都背对着我们，我们要侧着头才能看到非常有质量的演讲稿。
这次非常感谢主办方让我有机会来到杭州，我也算是半个杭州人，因为我妈妈是杭州人。
姚蔚演讲主题：国际房产投资基金如何寻找中国的合作伙伴
主持人：感谢姚蔚女士让我们了解了外资在中国投资的想法，尤其是在现在的条件下，他们在想什么，在做什么，下面要邀请的嘉宾也是著名世界房地产方面的服务机构，世邦魏理仕中国机构总经理祝惇若先生，大家掌声欢迎！
祝惇若：各位嘉宾、各位领导、下午好！
今天很高兴能代表世邦魏理仕参加“EAC国际(商务)地产发展模式中国论坛”，世邦魏理仕2004年受聘世贸丽景城成为这个项目的总顾问是世界总代理，世贸丽景城是开“市场之先河”，世邦魏理仕非常容幸很自豪与发展商浙江建工房地产开发集团共同努力，打造杭州国际化高端商务地产项目的过程中，在这里我主要向各位专家、业内同仁、媒体朋友方向一下国际EAC探索和实践的过程。
世贸丽景城规划总建筑面积38万平米，这在杭州是绝无仅有的，开发这么一个项目是要为黄龙中心圈打造一个全球高效上午平台，提升黄龙商圈的整体水平，这对任何有社会责任感的开发商是一个很大的挑战。
杭州是长江三角洲核心城市，经济活力毋庸置疑，要适应不断发展的经济发展形势，这是一个挑战，当然这也是一个契机，发展商浙江建工房产敏锐看到了杭州城市国际化的演变，EAC项目所在的世贸黄龙区，距市政府50米，省政府50米，既是中央商务区也是中央居住区，既是中央景观区，也是中央文化区。黄龙区已经具备了创造国际化商务领地的基础，正是基于的这样的判断，发展商为世贸丽景城，采取了结合高档写字楼顶级公寓为一体的城市综合体的物业定位，把传统的分散性建筑转变为现代的综合性建筑，在物业的功能上体现了对城市土地的高效利用、高效实现财富的集聚效应和可持续发展，并最终影响到居住在这里的居民、企业，甚至是区域的生存发展法则，有效提升了在区域的土地价值。
经过近年来的静心打造，黄龙国际商务区作为顶级商务区的品牌效应已经形成，有20多种风格鲜明，代表了杭州当前建筑设计最高水准的写字楼，有IBM、戴尔、飞利浦等20多中世界500强企业入驻，目前黄龙国际商务区已经成为知名企业入驻杭州乃至浙江地区的首选区域，发展金融、地产、法律等一些产业的必争之地。
第二点是产品标准的国际化，节能环保及可持续发展，应该说杭州市政府有打造杭州国际化城市的非凡手笔，已经打造了大项目招商的引资计划表，杭州已经引进了大型外资企业4千多家，由于商业地产开发理念的滞后，杭州过去的多数写字楼产品标准上存在很多缺陷，具体体现在建筑材料、外观、电梯、停车位等配套设施，以及层高、空调系统、通讯系统等各个方面，尽管很多跨国企业看好杭州市场，但是符合大型国际企业租用要求的办公物业的缺乏，对他们多这个城市驻点造成了困扰，政府的圈城功课与商务地产存在的诸多问题，为具有战略视野的地产发展商创造国际化的物业留下了空间，建工房产把国际最先进的写字楼理念与EAC产品写字楼定位，高效、灵活的定位，建造能够满足世界500强软硬件标准的产品，对照世邦魏理仕EAC有90%的指标超过了该标准，EAC所有的品质符合当今写字楼最新潮流。为符合要求，EAC采用了大量的节能设施和节能产品，如双声中空玻璃、太阳能恒温游泳池，符合环保要求的装饰材料，空中花园，节水系统等环保，高能效中央空调系统，新风系统等等，EAC的绿色建筑理念贯彻从整个产品设计到施工、使用、调试等各个环节上，是真正意义上全范围的绿色建筑。
第三点是盈盈模式的国际化，租售结合，物业持有，长期经营。中国过去的金融政策决定了房地产销售的短期模式还有资产运营和资本运营模式，EAC起步比较早，结合的运营模式，EAC是杭州第一个引用全产权，为整个持有型物业的系统经营，物业品质的维护以及未来的升值创造良好的条件。
第四个是营销模式的国际化。EAC提供不是产品，而是商机，就是发展商用EAC物理空间的定位，整体反映出对业态规划的定位，发展商建工房产整合全球商务机构优势资源，打造全球高效商务平台，在这个平台上客户既可以享受到EAC其他租户等第三产业更附加值国际机构的全球商务平台，同时入住的客户也可以让其他业主成为一个供应链当中的一员，这是一个国际商务平台，目前EAC持有的写字楼部分正全力开拓租赁市场，为将来入住的客户创造商机，已经成功引用了Oracle，餐饮及后勤服务管理公司等全球相关的权威机构我们希望在这个资源平台上，能够更多的吸引跨国公司金融服务业企业入驻。
2007年以前，杭州房地产市场是住商倒挂，一个市场板块的住宅价格诠释了住宅的平均价格，均高于相对的商业服务价格，只07年EAC推向市场后，EAC高价格的销售解决了这个倒挂现象，使得杭州商务地产回归了它应有的地位和价值，并且引领着其他地区的写字楼开发、设计硬件标准、印象等整体提升了一个台阶。
最后对世贸丽景城的市场做一个总结，目前已经受到各个投资客和几个公司的追捧，现在的租金价格是17.6的价格，改变了住商倒挂杭州写字楼中，创造了一个写字楼租金最高纪录，在目前签订的租赁协议中，预租价格稳定在每天每平方米5.5-6元之间，写字楼售价已经领衔杭州甲级写字楼的表现，造成了高档写字楼租售两旺的现象，不但使商务地产的价值得到的理性的回归，更是为发展商提供了好的利润的回馈，我的发言就到这里，谢谢大家。
主持人：我们也非常祝愿EAC不仅成为杭州商务地产标杆性的项目，也希望成为全国商务地产的的标杆性的项目，下面有请戴德梁行杭州公司董事杨达先生讲演，请大家欢迎！
杨达：各位领导、各位专家大家好！
杨达演讲主题：商务地产城市价值贡献
主持人：刚才两位嘉宾探讨的话题都是关于融资的问题，实际上在商业地产这个产业链前端的也很重要，包括定位和规划设计，下面有请伍兹贝格董事翁捷来谈这方面的问题。
翁捷：大家好，首先非常感谢“EAC国际(商务)地产发展模式中国论坛”，我来介绍我们公司所做的一些商业地产项目，在这些项目当中，我们如何作为一个建筑师，在设计的前端和在整个设计过程中给这个项目增加价值。
今天跟我一起来介绍还有我们公司资深的商业地产的设计师，所以我们的介绍会穿插着进行，我来用中文讲，Ms.Kirsten Benton 用英文讲，大家要用耳机听一下她讲的翻译。
今天主要讲商业综合体大型项目的策划和设计理念的规划。主要是分四个部分，首先是讲一下城市再生，和商业地产实际上在城市再生当中所起到的主要的推动的作用。第二部分是商业项目布局，在建筑设计时候要考虑的问题，我们再结合通过一些案例的分析，如何在商业地产设计当中怎样来体现项目的价值和品牌。
第三个部分是策略性的规划和前期介入的团队。
首先城市再生，我们知道，我们现在像杭州这样的城市，实际上也是非常具有悠久历史的城市。它的城市再生是非常重要的，我们新的CBD如何和旧的CBD相融合进入城市的再生。大家可以看到，这个画面展示了我们现在的密度的发展，是一个全球性的问题。同时又可以看到现在土地的资源，从2005年 面对的土地资源的紧缺，到2025年资源紧缺，实际上还在不断的恶化，作为建筑师来说，我们职业这块，应该如何尽量节省可再生的能源这种耗费，从我们的设计当中如何做到最好可持续发展的环保的项目。
可以看到，现在全球是65亿的人口，300万以上人口的城市一共有48个，中国是13亿人口，其中300万以上的城市是10个，占到的比例是相当高的，这还是在持续的发展。所以城市高密度的发展在中国实际上是一个很严重的需要解决的一个问题。
在中国1950年，城市人口只占到整个人口30%，现在是40%，2030年会达到60%，所以城市化的进程会对城市的发展是起到非常重要的影响，从城市的发展，作为杭州的形象，杭州的西湖作为城市的形象，实际上是应该去保护它，是城市一个形象，尽管会有新的城市的发展，但是是给生命力的增加，而不是对旧的城市的一个破坏。新的城市再生实际上是在旧的传统基础上的，去增加更好、更新鲜的生命力或者是活力，来吸引旅游者或者是技术人员或者是海外的投资。
作为规划设计来说，对现在已经形成的城市的再生来说，应该起到一个“贡献新的环境来保持旧的环境，但是给它一个新的活力”，成为宜居或者是更综合的城市形象，在城市再生的过程当中，商业地产也好，商务地产实际上是起到了非常重要的刺激和灌注新鲜血液的作用，在这个当中，商业零售地产实际上也是给这个城市生命创造了一个新鲜的生命，提供非常重要的因素。
基于这样，我们导入了第二个主要的问题，讲到商业布局上一些因素，下面请Ms.Kirsten Benton 来给我们讲一部分。
Ms.Kirsten Benton ：女士们、先生们，大家好，我的中文不太好。
今天像整个市政的规划，城市的发展，另外还有战略的开发，我们的市场研究以及我们的环保的理念，另外还有设计当中最主要的问题，所有我刚才讲的这些要点作为一个非常好的物业最主要的一些因素。首先在我们开始设计之前我们要有一些要考虑的因素，这是我要先讲的部分。
这个包括我们要提升这样一个品牌的形象，同时为了将来的变化做一个品牌的形象，这样的话能够提升整个物业的价值。第二块这是一块金融或者是财政方面的，也就是说要降低我们的资本成本，同时要增加我们的回收时间，同时要降低我们的风险，我们在做这个是做一个非常现代的，并且是高端的财务方法来做到的。这样的话，使我们的项目能够利益最大化，这里有一个整个规划的图，大家看到我们有管理，在我们开发每一个阶段，这些都会来影响到我们的设计，最主要的是影响我们最初的设计，这个时候我们可以来将我们最新的理念来放在我们的设计当中，这样使我们的地产能够做的最最大化的成功。同时能够在最短的时间里面实现利益的最大化，我们是想到我们的项目最最初期的一块，也是最有潜力、机会的一块，这边有一个图片，有两块图片，主要是融资这块，主要是说开发，我相信大家对此也是非常的熟悉，一个是我们持有产权，一个是出租，这样的话，你必须要考虑来得到你的最好的一个回报率。我们知道可以通过租也可以通过两者租售结合，其他的问题是什么呢？第一块会增加我们的土地的成本，如果你有很好的现金流的话，这样的话你就可以从银行获得更加多的贷款，但是这里也会出现一个问题，一般说，我们的业主或者是我们的客户不会这样想，因为他们会考虑管理这块，因为我们知道，刚刚已经讲了，我们只是一个部分的出租，还有部分是持有，否则的话就会对整个物业产生品牌形象的问题。
另外还有一个混合，就是租售结合，我相信这对所有的开发商来说是一个最好的模式，我相信这点在你们设计的时候就必须非常的了解，而且在设计的初期要考虑，这里给大家看到一个混合的模式，我们的居住区和商业区是出售，然后你可以来获得现金的回报，这样的话，你获得直接一个现金回报。你资本回报率将会降低，我相信这块应该来说是最重要的一块。另外你也可以来进行出租或者是进行管理，如果你管理的非常好，对于你整个物业就会有一个非常好品牌形象问题，对于你的住宅也是说更加提升你的形象，这样的话你的住宅就能够卖得更高的一个价格，这是一个非常好的循环。这样的话，对于整个项目就是一个非常非常好的项目了，而且资本的回报时间也会大大降低。现在我们要讲到一个零售的品牌的问题，为了建立一个非常成功的品牌形象，你要有个非常好的服务、管理，另外还有建筑。如果你没有一流的设计或者是建筑上，如果你的管理、服务都是非常糟糕，你绝对不可能取得成功，因此你必须把我刚刚讲到上述三个方面都要考虑。另外还有一个非常好的方法，我们节能同时要环保，我知道这些都是我们在开发的时候越来越重要的问题，而且对你的品牌也是非常重要，我想我们不需要告诉大家现在环保有多少的问题，因为我们知道环保是我们一个挑战，当然也是我们的机遇，能够使我们来创造一个更加好的清洁的项目。这样也是在设计的时候能够考虑到一个环保的目的，我们最终的目标是能够建造可持续发展的建筑，我们知道，是能够提供非常好的智能的工作环境。
我们最后一个图表，除了我们管理和运营，我相信最多的钱是花在了我们的员工的工资上面，因此你必须要从长远的角度来说，你必须要为他们创造一个非常良好的环境，然后让你们的员工工作能力非常强，同时也为你的公司作出更大的贡献，我们的目标就是能够达到非常好一个工作的环境。同时使我们的员工能够来真正喜欢他工作的这个环境。
而另外一个方面就是可持续发展人居的概念，你必须是工作和生活。居住和工作距离比较近，同时可以降低很多能源的消耗，你就不需要来过多地依赖于你的公共的交通，我们知道现在的能源的价格不断在变化，这样你就不用去担心，同时我们在设计的初期也必须要来熔化这么一个概念，如果你不去注重的话，从长远角度来说你会付出很大的代价。
另外一个重要的方面就是城市的规划当中就是选址。我们的目标就是说能够来为我们所有的在你开发的地方，为你的社区，为你的社会来作出贡献。就是提供很多的公众的价值，把人们吸引到你这个区域，能够吸引更多的人。我们刚刚所说的品牌的评估，同时要建立一个地标，就是希望能将你建造这些建筑都能够一个地标来吸引更多的人，同时也达到你的设计，同时能够来符合人们对于现代化生活的这种需求，他们能够来做更多新的事情，有很多人想在购物中心待上一整天，你们必须为他们提供比较好的环境，这里有一个例子，他们在大街上喝咖啡，或者是看橱窗购物等等，我们的基建为人们提供更加便利、交通，你们必须要更大程度利用公共交通的网络，能够使你的物业是非常容易到达的，原因是什么呢？因为这样的项目可以使更多的人来，能够来吸引更多的人流，这样对你也有好处，也就是说你必须要来控制所有的这些接入口，使你所有的这些佃户能够展现在你的客流当中，刚刚我们已经讲过了，当然还有其他一些方面，我不能一一讲了，但是还有一个非常有趣，就是停车场的问题。你要记住，在你的停车场不能放太多太多的柱子，你必须要非常便捷来进行停车。为了能够来达到更好的一个重点的商店或者是核心的商店。
另外一个方面，也是我们在做开发或者是规划的时候一个气氛或者是氛围的问题。如何把当地的这种文化带入你设计的理念，同时你必须要符合他们的社区人们的这种需求，因为你建筑在这个社区当中，因此必须要符合他们的需求，如果你不如何他们的需求，居民当然不会来接受这样一个项目，同时你还必须要考虑你的文化的遗产，或者是和以前的这些建筑物要有相关度，另外还要有一些比较有趣的活动，这样的话能够吸引更多人到你这个购物中心来，刚刚我已经讲过了文化，我知道你必须要为他们、为这个地方来设计，你必须要研究这个社区人民他们的文化习性，这样就会吸引他们过来，非常感谢，现在我请我的同事翁捷来讲下面一个部分。
翁捷：下面快速通过一两个案例来分析一下我们刚才所讲的商业综合体设计当中刚才提到的问题。
大家都知道，Ms.Kirsten Benton实际上就是我们要创造一个非常好的综合体，来使我们的CBD也好，商业中心也好是一个非常好的消费。这样好的话，人流的组织，人流的交通还有车流，还有怎么样使我们的商业能够最大化，是整个前期设计最开始做现场的分析的开始。
通过这个开始，我可以针对这个项目，几个关键的部分我们需要在我们的设计当中给它一个提升，在这个项目当中，因为沿街的面非常窄，进深有300多米，而且功能是样当复杂的，包括酒店、办公、会议、会展、公寓、商业，一共五六种的功能，因为有一个交易的空间，所以我们怎样最大化把人吸引进来。同时我们怎样能够创造这样一个空间，实际上可以看到好像是把这个空间反馈给社会，作为开发商来说可能牺牲掉了层比较好的东西，但是给人创造了一个非常好的空间，这样的空间使它这个项目成为城市的综合体。
通过这个分析的话，刚才讲到了这个项目的品牌的价值的重要，所以我们怎样能够使它品牌在这个项目当中是一个文化项目，作为创造一个新的北京的文化的异象是一个项目的关键也是一个项目的核心，同时在这里面创造这么一个空间，使人在里面能够停留，能够进行活动。
这个图片可以看到，由于把空间抬起，使得一层的人可以创造一个非常好的空间，这样能够把人吸引进来，作为整个商业项目，成为消费目的地的核心，创造一个公共交流或者是停留的场所，因为我们在这个项目设计当中，好多的发展商为了尽量的节约土地，因为大家都知道，商业来说，一层的人流是最大的但是往往会忽视跟整个城市的人流或者是车流对这个项目的影响。这种设计的理念实际上对于我们能够成功创造一个好的品牌的提升的项目是非常重要的。
另外非常有机和城市融合在一起，这样我们既保护了原有的城市的风貌，使它能够成为长远的有价值的建筑。从功能上，这里不细讲了，因为时间的原因。
另外一个项目也是，这个项目作为一个城市的核心的综合体，包括酒店、商业、居住，在设计的前期也是通过对这个项目的现场的分析，我们总结出来我们怎么样能够前期当中的设计的应用，同时能够提高品牌的知名度，所以通过这些方面，这个项目，我们在中心创造了一个像跟城市文化相结合的东西，能够创造一种空间，使人在这边停留。
从前期的设计当中，我们的参与，因为项目本身非常大，我们通过不同的方式，使产权持有的价值最大化，包括更高一点的酒店会放在中间的这层，办公放在下面，上面是最高档的。
众所周知，我们的商业地产一直在变化的，我们用什么样的创造性的设计来最大化商业的价值和最好的商业，是非常非常重要的，在前期。包括如何降低整个的成本，包括建造成本，包括运营成本，最大提升它的价值，达到最终的价值的最大化。包括可持续环保的发展，在设计当中的应用，我们在每个项目都进行最大化的运用。
最后快速讲一下，我们做这种商业地产的大型综合体项目设计的流程。实际上我们希望在设计的前期，能够有建筑设计师还有规划师，还有方方面面，包括业主、开发商，还有物业这些团队一起，能够达到在设计前期能够把定位把握得最好，使我们减少很多的浪费，浪费了时间和浪费了成本，在这个过程当中，我们可能会通过价值的比较，作为建筑师提出更好、更创新的理念，来进行设计。最后在建设之后，我们可以价值最大化，我们发现在整个过程当中，实际上是非常重要的，不仅仅是做一小段的工作，应该是全程的工作。
包括设计是非常有效的，在早期最大化项目的定位，和方方面面，包括营销、包括资金、包括项目经理，包括运营商还有零售的顾问在一起，使我们能够在项目的前期的时候，能够优化我们的设计。这也是我们一再强调的。
下面快速我介绍一下伍兹贝格，本身我们有一千的员工，去年排名全球13位，有13间办公室，四个地区。我们所工作的范围包括工作场所，跟办公方面有关的。所有跟人生活的相关的部分，还有教育科技。
谢谢大家！
主持人：刚才这种她的发言的风格比较特殊，好在我们的主论坛现在已经圆满结束，下面安排了两场专业对话，在论坛结束之前要感谢所有来自北京、上海、香港所有的嘉宾，也特别感谢建工集团给我们提供这样专业对话的机会，同时感谢在座所有的嘉宾，谢谢大家！
主持人：下面 进行对话，第一个对话是国际商业地产的发展新趋势，参加对话的嘉宾是姚蔚女士、杨达先生还有翁捷女士，我们对话的时间是在20分钟左右，我们希望各位嘉宾能够阐述他们的观点，另外也希望能够跟再在的各位来宾有一个对话，如果大家有问题，可以在现场提出来，请台上的嘉宾有一个互动。下面正式的对话开始。
主持人：刚才的主题论坛对国际商务地产的发展模式分别从规划、资金、设计、运营包括学术理念的梳理方面和大家做了一个互动，实际上我们论坛安排的时间很紧张，每位嘉宾只有10-20分钟的时间，但是论坛很重要就是给大家提供一个互动交流的平台，可以交换名片。
谈到国际商务地产的概念，从国际的角度，总中国本土化的角度，商务地产未来发展的趋势目前主体的特征都有一个基本的概念，下面由于时间的限制，我们就干脆按顺序来，首先从资金的角度、融资的角度我们欢迎花旗银行的姚蔚还有戴德梁行的杨达先生做一个对话，首先有请两位。
饶及人：刚才杨先生有提到，如果商业地产希望很快得到回报率，就别投，基金分两类，一种我们希望能够有快速的回报让投资者对基金管理人有信心，另外一种是希望长期持有的投资，类似于购物中心、办公楼或者是经济性酒店，就是连锁性的经济性大众化的酒店非常感兴趣，其实房地产只是我们一个融资的平台，最近我们在大力致力于收购中国的主要城市，就是二线城市三线城市的购物中心，其实我们想把做成一个资产包，在国际资本平台进行再融资，通过上市以后，资产包在市场通过公众发行债权人的形式，接下来我们会通过不同收购这些购物中心，加入到这个平台上面去，所以先期的融资从我们来说是分融资和运营两个方面，所以我们希望由当地的合作伙伴可以跟我们做运营的，我们只是在将来进入资本平台的时候，起到花旗的一个特长。
主持人：谢谢姚蔚女士，下台有没有话题跟台上的嘉宾互动，有的话可以提一下问题？
实际上谈到商务地产，刚才有嘉宾说到，实际上最重要的主体模式还是资产运营和资本运营，作为一个长期持有的物业，不但要符合商业整经营的规律，更重要所有的商务地产和商业地产拥有的核心土地资源的价值最大化，这是国际商务地产或者是商业地产主流的模式，现在的最重要是前期资金的立体化渠道的缺失，其他的通道现在监管部门政策的制定也是在紧锣密鼓当中，我相信在不远的将来会推出。
接下来我把自己介绍一下，刚才主持人犯了一个严重的错误，第一个是对书记的介绍忽视了，第二个介绍世邦魏理仕的祝先生的时候，把祝惇若也介绍错了。下面有请姚蔚女士还有伍兹贝格的翁女士从城市的发展，在中国加速城市化的进程，二元化个发展模式当中，商务地产对区域化的发展对一个城市的带动它的重要的作用，我们我想听听两位独特的见解。
祝惇若：在中国发财比较困难，中国的发展经过了几个阶段，我认为下一个阶段是做商业房地产将会非常有前景，为什么这么说？商业房地产是一个必须跟资本市场非常好的结合的一个产业形态，不是刚才讲的，要以租代售为主，这里面是国际资本市场非常容易进入的手段，中国目前的手段不是闭门打狗或者是闭门立规矩的时代了，随着奥运会的举办，大量的外资进来，我们也可以看到，中央最近对老百姓携款出去又放松了，对于一些大型的金融机构更加的开放，否则我们只是看到人民币不断被外面的资金逼着升值，而老百姓辛辛苦苦赚来的国家的外汇是一天比一天少了，增发是增加发行，增发是像空气一样没有了，所以在这种情况下，做商业房地产是一线城市、二线城市一些开发商急需考虑要必须获得一种战略需要，否则你在五年以后，可能就错失了很多良机，但是刚才也讲过了，不是每个城市或者是每个开发商都可以做商业房地产的开发，什么人做什么鸟很重要，刚才在楼下的时候，我碰到EAC的副总裁，他请我介绍嘉里开发中心的杨小姐，他说嘉理中心这个楼盘对你来说是一个竞争对手，但是是一个好的竞争对手，做商业房地产最怕是不懂得人进来发展跑掉了，最怕是高档的楼盘旁边一个大卖场，也不怕精品店，最怕是你卖三千块钱一件衣服，旁边一个人卖200块钱一件衣服，这样就捣乱了，将来一个成熟的商业中心慢慢会越来越多，中国人喜欢“一窝蜂”上，“空手套白狼”可以套外国人的钱，所以为什么中国的桑拿为什么这么热？这种独特的特征之下，而中国的地产跟国际资金接轨是不可避免的趋势，你不开放人家会开放，所以我在博客上面写了一篇文章，不要输了一次没有硝烟的八国联军的的战争，这个课在中国的房地产界里面没有上过，也没有交过，所以我在中国一个从业分子，现在是房地产商会设计联盟的CEO，朱老师是商业联盟的CEO，我们也希望这时候能够多一些外面的东西让本国人多学一些，因为外商很重要，因为跟外商对接，不是按照你的想法去出牌，是按照国际的想法去出牌，姚女士也讲过了，五六百项目做几个项目，为什么印度可以做很多？国内是哪个好赚钱就做哪个，中国的房地产开发商常常不知道，这个退出机制是怎样形成的，所以你不给他们时间，他没有办法转手卖产品的时候你就会进场，我也感谢建工集团有这个机会，我觉得这个议题应该是很多人去谈，而且浙江是很发达的商贸中心，杭州是浙江的省会，浙商是很兴旺的群体，我们没有把这个做好，对不起自己的钱包，也对不起这个行业，我们把这个能够做好，使我们在座的各位财源广进，谢谢大家！
主持人：谈到商业地产利益的最大化，刚才我们都谈了资金，尤其是外资，实际上我们上几年跟央行、证监会这些高层接触，实际上我们在引进外资的时候，实际上不仅是引进资金，还有引进外资的法律、交易的模式，包括它的理念，中国的金融监管当局这次研制对外资的条例是很清楚的，从资产的角度中国是一个投资洼地，尤其是商业不动产，银行面临自身经营的压力，这么多流动性的东西靠什么渠道疏导出去，所以中国的未来的金融创新一定会发展，包括商会这方面也做了很多的尝试，央行给了两家试点，一个是联华信托，一个是中信证券，发起的首批的机构最感兴趣就是江浙一带，在江浙一带融资的意识，民间信贷的意识也是很强的，在这样条件下，外资在现在的时点尤其是新的外资怎么进入中国，包括中国在外国上市，怎么把钱带入国内？我们想听听戴德梁行杨先生的见解。
杨达：我觉得戴德梁行对所有的优质产品实际上是一个全新建造出来的，他们都希望这个物业他们进去以后能增值，这才是他们最大的愿望。所以过去一年、两年我们很多的基金购买一些房地产，都不是选一些全新的物业，或者是一些出租差不多的物业，这样他们才会对一些进取型的基金才会有一定的增值空间，假如说你今天已经买了一个很好的东西，你唯一的收入就是租金，你很难去提升它的价值，但是你买一个烂尾楼，或者是怎样的，第一可以有一个很大的增长空间。刚刚说到商业房产，实际上跟住宅、办公楼是完全不同，我个人觉得商业房产是一门很专的行业，老实说我自己觉得也没有多少房产商真正能懂得怎样做商业房产？还有你去设计一个好的商业容易，但是最终还是将来的运行，硬件只要付钱，找到好的设计师都可以做得到，但是运营的团队这个非常重要。
主持人：谈到商业地产，一个角度就是商业地产的产业链很长，从一开始的选址、定位到规划、建筑设计，包括商业设计、室内设计，还有很重要的就是招商，然后是它的运营管理，实际上综合的商业地产每个节点大家都面临一个两难的困境，比如说选址，基本上拿到资源都是开发商或者是投资商，很多零售企业并没有做投资物业，商家的选址的要求和开发上甚至政府选址的要求是有很大的差别的，这是需要解决的一个问题。
第二个问题现在的政府包括开发商关注一个建筑形态的时候，更多是关注一个标志性的工程，政绩的工程，更多是建筑层面上，从商业设计的角度怎样满足商家的需求，满足未来运营的需求，这方面伍兹贝格有很多的经营，请介绍一下？
翁捷：在设计前期方方面面的顾问，在一些讨论也好，对我们商业项目的定位，作为整个项目，其实在国外，大部分情况下，都是开发商基金或者是银行，手里面的投资，找到开发商，然后开发商实际上已经都在策略性等方面都已经有了定位，甚至有的都已经有了商家，像这种“量体裁衣”对他们的需求做商业的设计尤其是商业零售，最终的用户，有的发展商连任务书都没有，我们不要很盲目的开始，不要拿了一块地马上就开始做设计，包括在中东，前面几年做了很多这种大型的综合体，在中东现在有300多人的办公室还不够，他们其中中东的开发商其实跟中国的开发商我认为是有一些相近之处的，在科威特做了一个大型的商业项目，开始的时候他们其实也不知道他们要做什么，但是我们会给他建议，包括像这种比较资深的、有经验的商业管理的人才，或者是前期的，包括各个方面的前期的探讨，我们把它叫做规划的工作，作为建筑师来说，从建筑的前期规划开始，从分析组织这些方面可以最大化的土地的价值，使它能够得到最好、最优化的组合，能够达到最好的最终的效果，作为开发商来说，更应该重视前期的工作，前期各个方面的工作，使我们准备好，因为现在我们并具备这样的条件，我们有了这个才开始，中国有自己的问题，包括整个市场的变化都是非常快的，但是我们也希望每次看到非常快很仓促就开始了，但是到三个月、五个月、六个月不行了，再重新开始就不行了，再重新开始建，建完了之后再找室内设计师，造成的很多的损失，这是我们现实的问题。
主持人：实际上谈到中国商业地产，做商业地产除了资金的能力，还有整合资源，因为在这个产业链条上涉及到的行业是一个跨界的效应，中国的商业地产一直在管理上存在一个缺位，建设部现在改成“住宅与城乡保障部”也没有商业机构的设计，更多是关注国际上的住宅、廉租房的建设，商务部只是从零售、商业的角度来进行管理，在国外，日本的零售商协会有17个国家亚太零售商联盟，9月份我去美国参加一个年会，在这个年会上我很震撼，全球8万多家产业链都去参加这个会议，但是在这个会上签约率、招商率是占每个公司每年工作量50%-60%，所以这个展会很多公司把办公室都搬过去了，会去几十人、上百人，在中国商业地产开发过程中，在政府管理缺位的前提下，国外的专业协会的整合资源能力应该给我们一个很好的借鉴，像全国工商联房地产商会都在做这样的工作，今天请到的Ms.Kirsten Dick是美国商业地产协会的理事，我们想听听在整合资源他们有哪些做法？
Ms.Kirsten Dick：所有的政策，他们的战略同时进行合作、进行协调，我们进行全方面的合作，比如说我们有这样一个物业，有这样一个地产，有人已经讲过了，物业的管理非常非常重要，不单单是融资的问题，不单单是开发的问题。实际上你必须要有一个长期的成功或者是长期的盈利的观点。另外还有人，人员，也就是说我们前面讲过一个工作环境的问题，我们必须要使工作环境非常好，必须让我们的员工非常舒服，人们会愿意来，同时要维护这样一个美好的环境，比如说我们有这样一个项目进行管理、开发，他们对于所有的合同和政策都没有了解，这些业主他们也不会去好好去爱护这样的物业，这样的话，就会有很多很多的损耗，这样就会有很多钱去维修，开发商就要去花很多钱了。因为这些开发商并不去了解这样一个规章制度，另外一个就是员工，如果员工没有进行好的培训，他们不知道如何提供服务，同时也不知道如何去实施这些政策或者是规章制度，这样你绝对不会成功。
所以我个人认为，最重要的是不同的集团，必须要共同合作，要从这个角度来做，不单单是从融资的角度，从各个角度来进行合作，必须要使这些人们来帮助你达到你的目标，不管是底层员工，中级的员工，所有的员工都必须合作起来。
我相信在中国是没有非常专业的一个协会，你是作为一个专业协会你到底是怎样来去协助那些开发商来帮助提供这样一个服务的？
Ms.Kirsten Dick：必须要在社区当中在城市当中是非常透明的，你必须要有分享、共享，不单单是你这个公司做到这点，不是他去做这个工作，不是这样的，你必须要使所有的开发商能够注意到这点，并且让开发商来了解他们需要什么，到这些公司来得到一些支持，我不知道融资方面是怎样做到的？
刚才一个问题，到底这个协会是要付费的吗？在美国有一些人会付钱来参加一些协会，有一些是不需要付费，是免费，有一些人是通过公共的网络来获得信息，如果他们想获得一些服务的话，因为刚刚我们有一些人已经讲过了，不同的收费制度有不同的服务。比如说有些人有特殊的要求，需要一些管理，这样的话，我们也可以提供这样的服务，来请一个公司来告诉我们这样的协会，告诉他们来提供这样服务，就是一个介绍的工作。
主持人：大家有什么问题需要跟台上的各位嘉宾来做一个互动？
提问：我是杭州日报的房产记者，因为今天各位专家非常难得聚在一起，特别是来到杭州，我有两个比较关注的问题：第一个当前杭州这边政府也提出了要打造楼宇经济，请各位专家用已经简短的话谈谈给杭州发展国际商务地产提一些建设性的意见。第二个世贸丽景城从房产的角度来衡量，在杭州是比较有代表性一个商务地产项目，这个项目9月份可能会完成开发阶段，在接下去的运营过程当中，我想请各位专家从各自的专业领域给世贸丽景城EAC这个项目能够提一些建设性的意见，谢谢！
主持人：这作为问题作为结束语，还是采取轮流的方式，每个人杭州的商务地产对世贸丽景城每个人提一点建议。
饶及人：我们是投资商，我们是通常选择运营者，我在这方面就PASS，请姚先生谈谈。
祝惇若：第一个楼宇经济我觉得在很多的领导提出了一些口号顺应城市的发展，我觉得楼宇在国外来说有效。
第二个商业房地产在美国来讲，在国际社会来讲，他们是叫做一个很专有的名词，叫做“活生生的肌肉体”为什么？因为我们的业态跟商业消费习惯是不断在改变的，而一个成功的商业房地产是必须配合消费者习惯的改变要进行调整，所以对于商业房地产不是你盖好了以后就完善了，就没事情了，商业房地产必须不断随着业态砍掉一些项目，为什么商业房产只租不售，因为你售给人家就没办法赶人家走，为什么美国的商业都是租的方式，如果你恶性竞争就这样来处理，如果你卖掉就不可能做这样的处理，如果你的管理的方式不能够达到我们这个业态的要求，就请你出场而不是继续把你留在那里，把整个商场销售气氛坏下来，我们知道，商场是一定要让人家掏出钱来，没有人强迫你去逛我们的丽景城，丽景城目前的宣传口号很好，在材料上很用心，可以看得出来建工集团很有心，但是成败不是今年9月份，真正的成败要看五年以后，才可以煮酒论英雄，这里面对市场变化的拿捏，包括你在空间里面是否能够很灵活的转变，这都是商场里面非常重要的板块。这是我对丽景城一个期待，我也希望五年以后，我们再回来参观的时候，我们EAC中心真正像今天宣传手册里面能够达到的境界，我觉得不但是建工集团的福气，也是杭州老百姓，甚至是浙江省人民一个福气。
Ms.Kirsten Dick：政府的参与是非常非常重要的，而且我也很愿意在我的讲话当中加入这点，我们要进一步的澄清需要有一些很好的活动，还需要把杭州经济更进一步扩大化，同时在广告宣传当中也需要加把劲，同时让人们知道为什么在杭州生活是一件非常好的事情，最重要是要各方参与进来，合作在一起，同时我们也要了解我们在创造什么，想要达到什么样的效果，谢谢！
翁捷：现在中国建CBD已经很多年了，CBD是什么，在姚先生的PPT里面已经都讲了，不管是CBD也好，或者是中心也好，不应该是以名称来定义实质内容，因为各个地方的CBD是不一样的，杭州自己的主要产业是什么的，也许楼宇经济建造了很多的办公楼之后，过上几年，可能没有那么多的体量，像伦敦作为一个金融中心，我们的办公室可能60-70%的项目都是办公室，是因为当地的特色。
祝惇若：我认为楼宇经济不是老百姓的经济，而是政府经济，说到杭州的楼宇经济或者是商业地产，就拿钱江新城来说，我觉得商业群体里面要有互动，不能因为现在规划很好，马路都是宽宽的，楼与楼之间没有一个互动，这样很容易变成每个楼各自的独立，特别是在商业里面没有互动，我去一个商场需要走很远的路，这样的商业是没有意义的，就拿香港来说，中环那几个楼都是用隧道连接在一起，可以不要楼宇都可以到每个商城去，所以我觉得商业房产一定要有互动，不能自己单单独立在某个地区去盖一栋楼。
说到EAC，我也同意刚才饶先生说的，必须在五年之后在整体的运营方面或者是维护方面才能判断，今天来说，EAC绝对是在杭州一个顶级的商业综合体，但是我们还是要多看几年之后，希望他们在运营、物业管理等等方面可以跟得上，到时候绝对是一个非常成功的项目。
主持人：我们上半场的论坛主题已经谈清楚，最后祝愿EAC能够实现商业运营的多重价值，我来之前，我们商委会组织了一个多重的论坛，实现了多重的价值，保证实现最后的资本的价值，我们也希望EAC在五年之后能够实现今天的价值，谢谢在座的嘉宾，我们有请第二批嘉宾商场，首先有请西湖区副区长干新卫先生、饶及人先生、贾生华先生、汤海孺先生、还有祝惇若先生。
第二场论坛就是城市发展与商业地产到底是怎样的关系，这主要涉及到两个方面，一个是政府，一个是开发商，如果开发商开发的物业仅仅获得政府的政绩的认可，如果不得到市场的认可，最大的价值也很难实现，首先想问干区长，在西湖区包括黄龙商务区诞生EAC这样项目，政府对商业地产带动区域性的发展，包括未来政府在支持商务区发展方面政府有哪些重要的措施和举动？
干新卫：西湖区政府对发展黄龙商圈这块发展商务地产，应该说是有很大得期望，特别是像EAC这个项目，我记得当时建工房产在实施过程当中，他们知道要对这个区域一些基础设施进行完善，我当时就说，这个楼慢慢卖，我们马上要对这个区域进行改善，从去年7月开始，我们对黄龙商圈的外围投资了12亿进行了全面的改善，这就是我们为EAC政府所做的提供一些基础设施的完善来提升这些区域的品质，改善投资环境，提升EAC的价值。
其实EAC价值，作为政府目的也是为了提升这个区域的经济发展的可持续性。我们总是这么认为，在这个区域里面，比较特殊，因为原来这个地方就是两类人，一类是学生、老师多，第二类是居民多，随着这几年整个大学的发展，所有的学校都搬到下沙、搬到其他地方去了，这些闲置的校园，学校都是进行房地产的开发，作为住宅的开发，所以我们一直致力于在这个区域里面尽量多一些商务的的地产，而不是住宅的地产，EAC这个项目在这里做了以后，我们认为作为政府是需要给它支持的。通过这几方面的努力，现在来看，我们整个黄龙商圈也好，整个发展的趋势也好，现在都呈现了比较好的趋势。
刚才有很多的专家都谈到楼宇经济的概念，实际上作为政府来做这件事情，很重要的一个方面你这个区域里面要有可持续发展的东西，对地方政府能够有可持续的贡献的话，我们认为在这个区域里面，也只能是做商务地产，现在像我们西湖区目前所处的地理环境、地理位置，这里不能搞工业，搞商业说实在话，西湖区的商业氛围也不是很好，因为现在我们这个区域所发展的现实情况是这样的，我们现在这里都是住宅小区，每个下去都是一个城堡，都是围墙圈的，相互通达性、交流都是很差的，只有在黄龙区，包括文一、文二、文三路，如果能够形成商务地产，我想这也是跟这个区域的实际情况能够吻合起来的，所以我们一直想发展商务地产。
主持人：谈到城市发展有两个很重要的，一个是城市规划，下面有请杭州城市设计院的总工程师汤海孺先生。
汤海孺：杭州发展商务地产，应该说是一个非常好的条件，主要是因为我们杭州是处在长江三角洲的南翼，是一个中心，而且我们是依托外向型经济非常发达，和产业集群非常发达和浙江省中小型企业众多，我们现在浙江省外向型经济已经走到了一个非常关键的时刻，特别是现在劳动力价格的问题，原材料价格、能源价格的提升，这样的话，因为我们浙江省制造业从价值链上来说，是处在低谷的阶段，要进一步提升，如果要提高要通过金融方面、法律方面来支持来提升产品的档次。
要提升这样的档次，我们必须要有依托，在我们浙江省来讲，或者说在长江三角洲南翼来讲，杭州市最具有发展生产性服务业的优势，因为杭州最大的优势是环境优势，不仅是资源的优势，有山有水，同时还有浓厚的人文环境，包括杭州具有两大知名学校，包括浙江大学跟中国美院，在浙江大学这样的氛围，这样的层次跟发展生产性服务业创造了一个好的战略条件，这样杭州本身的产业结构和经济发展的结构也处在个转型的阶段，从工业化一个中期逐步要转向一个工业化后期，从工业经济转向知识经济，这样就要求城市产业结构上面的转型要大力发展生产性服务业，经济产业的要求对城市的布局，城市规划必须要满足城市发展这样的需求，我们在城市规划上面我们也考虑到商业地产发展大的布局。这个大的布局总的来讲，应该说今后一个重点的发展是有两个核心：
第一个核心就是依托现在正在建设当中钱江新城。通过钱江新城进一步的培育，随着开发建设，把它形成为杭州金融、贸易、生产性服务业的中心。
第二个核心是依托现在已经有了武林广场，我们凤起路跟庆春路的板块要进一步完善、提升。
这是两个核心，还有四个中心，其中一个中心就包含了黄龙商圈这样的商业地产的板块。还有就是结合新东站的建设，因为新东站这个地方是我们有四高速铁路在这里进行交汇点，这里是交汇枢纽，依托这个交通枢纽把它作为杭州重要的商务地产的重心来进行发展。
通过两个核心，跟四个中心，以及我们有多点的商务地产的发展服务区，这样的话，形成一个大的商务地产发展的格局，这个格局是复合型的，这样的格局也是应对一个城市它的一个规模的扩大，以及它交通问题的解决来进行相应的建设。
主持人：说杭州黄龙区打造商务地产的模式，包括EAC商务地产的模式打造商务地产的模式大家都提出国际化，真正的跨国公司选择商务的空间有多少需求，我们提出一个国际化的概念，真正引进国际化无论是技术、服务、模式很多理念方面跟真正国内想追求国际化的客户有哪些距离，我想这方面世邦魏理仕无论是作为项目前期的顾问方还是资深的跨国公司都有很深的见解，下面有请祝总。
祝惇若：刚才讲到发展的模式，刚才也讲到楼宇经济，我非常同意刚才杨总的观点，就是楼宇经济是一个政治经济。但是怎么来发展？刚才区长有谈到了这里有非常多的居民小区，居民小区接下来发展的问题，政府有非常大的压力，学校、医疗公共基础设施所有都需要投钱，收入哪里来？其实所谓的楼宇经济归根到底是现代服务业的发展，现在建工集团EAC的项目符合政府对整体规划发展以后整个地区的服务业的需求。
但是这个发展的模式，在整个房地产发展过程中，政府的扶持和发展商自己的发展模式怎么来结合是非常重要的，两方面我认为都需要一个长线的发展的目标，就拿EAC一个项目来做例子，我们整个和建工集团发展过程中，觉得从三方面得到政府的支持，以及发展商的眼光和他的要求，结合了我们世邦魏理仕作为一个国际性的房地产服务企业的一个特点，整个三个方面结合得非常好。我们作为一个房地产服务企业，首先我们是直接接触一个客户，在客户接触的最前沿，我们知道这些客户的需求，如果政府发展要引入一些跨国公司，他们对商业物业的具体的要求是怎样的，这些具体要求怎么体现在一个发展项目上面，这是我们的日常工作我们是非常清楚。我们在整个项目提供给发展商提供建议、策划的过程中，举一些例子，比如说对这些楼层的高度，这些硬件，还有一些整个外立面或者是整个楼面的设计，因为层高是有设置的，原来准备是建造21层的，我们跟发展商提出的建议，整个公司对楼层的高度是有非常高的要求的，希望达到2.6米以上，希望有架空层，发展商也是非常有眼光，尽管牺牲了整层的面积，对未来的租金的收入是有影响的，但是现在价值就创造出来的，因为整个项目的设计要求是符合这些跨国公司的要求的。
其实我们在和二线城市发展商合作中，我们碰到过一个很普遍的问题，就是很多发展商过分的追求外立面，过分地追求整个项目的美观，忽视了内在的格局，整个项目从外面来看做的美仑美奂，但是从内部的实用方面来讲就比较差，因为他花过多的精力来追求外立面上面，但是我们现在这个EAC这个项目没有走这条弯路，包括从整个外立面和内部的结合都是非常好的。像外立面也有它的美观，整个楼也是非常的美观，但是内部的楼层的整个面积等等，设计的体量，包括这些柱子的安排，楼板的承重这些都已经达到了国际一流的写字楼的要求，这是我们在整个合作当中的体会。
主持人：中国的房地产就像刚才我们讲过，在发展的历程中一直是归纳、梳理、理论包括模式的总结，前面我听了贾教授的发言中他也有很多的思考，杭州目前的商业地产的发展，在一线城市包括在国际化的对比上，未来的空间还有差异还有哪些？
贾生华：差异化还是很大的，但是像我们杨先生国际化的人士经常来的话，我们的产品也会越来越响。
作为杭州的城市形象的定位来说，刚才业内人士也一直这么说，杭州是个二线城市，北京、上海、广州、深圳是一线城市，前一段时间也是一个座谈会，就是这两年进入杭州这些全国的外来开发商，保利地产、世茂地产、万科地产这些企业都做得很红火，当时我问他们一个问题，我说杭州的房地产现在价格已经这么高，你们为什么把它看作二线城市？你们为什么在05年、06年宏观调控以后，才开始进入杭州市场？是不是有值得反思的地方？这些开发商的也跟我探讨过这个事情。的确一开始对杭州这个城市有点看不懂，杭州这个地价、杭州的房价怎么好这么高？风险到底有多大？他们没有把握。所以万科收购南都算是早的，其人都是很晚才进入，今年才陆续有一些开发商的楼盘推出，这样可能大家对杭州的定位，我们杭州浙江本土这些开发商一直有个观点，我们杭州房地产市场是有自己很独特的地方，不是一个简单的省会城市能够解释的，就房价来说，现在成交的价格是在13000-14000元之间，这个价格可能高于深圳和广州的成交价格，跟北京、上海不相上下，这个就是一个比较独特的现象，或者是这个数字背后可能隐含着一定的实质性的含义，有待于我们进一步的考虑。
就商务地产来说，我觉得我们是两个方面，一对外我们要接轨上海、接轨海外，因为现在世界经济已经联系在一起，杭州也可能直接接轨国际最领先的产业和地产。对内我们接轨浙江发达的民营经济，这点我觉得也是十分重要的，我们的民营企业是铺天盖地，必然有一部分对将来，实际上现在多数已经走上国际市场，进入国际产业的舞台，必将有一些成为著名的跨国公司。所以我们可以预计在不远的将来，我们杭州通过外面的引进和内部的生长和走出去，将会成为国际化一个商务城市，在国际化商务城市的发展下面，商务地产的空间可能也不比上海、北京这些城市差，现在我们还没有意识到这点有这样的商机，它的前景我觉得还是相当大的。
主持人：今天饶先生你的出台率是最高的，可见你的重要性，所以最后你还要讲两句。
饶及人：一个是商业地产对城市的分析，第二个商业地产怎么跟城市接轨，第三个商业地产未来的走向，一个城市解决居民的住房问题是一个重要的问题，第二个是解决环境问题，因为商业可以带动政府的税收，这是一个官商结合非常好的，其实在中国做事情，最终的目的并不是不好，官不讲话，商没办法赚钱，这是一个好事情，只要老百姓得到福利就好，如果老百姓没有得到福利就不好了，怎么把它融合更和谐一点最好。
EAC这个项目不但造福了建工集团的利润，也造福了西湖区增长的税收。
第二个杭州跟国际接轨，其实我们有很多中国人到美国去，买一些房子到最后改成中国式的房子，因为没有开放式的厨房，同样把逆向思维，做很多事情逆向思维很重要，就是城里人喜欢到乡下去，乡下人喜欢到城来人，这是一个很有意思的事情，我们跟国际接轨最重要是要把生活形式满足，因为洋人或者是有些海归在外面很久了，他的生活方式跟普通人的生活方式是不一样，如果你到拉斯维加斯开个大酒店，酒店里面有一个健身房，再到澳门去看一个健身房，你会发现西方国家的健身房非常大，你在跟国际接轨的时候，要创造出符合他生活习惯的空间。中国人尤其是浙商，小商人多，大家都喜欢群居，所以在浙商里面真正的大企业家，还是很少的，像马云不是在房地产上面，是在IT产业上面，这就是为什么大家到目前为止还是说杭州是二线城市，深圳反而是一线城市，深圳不是省会城市。
饶及人特别难找他，学术界找他，金融圈也找他，设计圈也找他，开放圈也找他，所以我的看法不一定很对，但是我觉得目前中国虽然房价在下降，但是我很看好杭州房地产的走势，因为杭州最重要是内需很大，杭州这些老百姓，我老家是温州人，温州有很多人来买房子，中国人买房子，尤其是私有财产的概念，最重要是从华侨开始，华侨在外面没有什么依靠，买房了就有根了，这从思维之下，从海外回来的浙商，在杭州买个空房子，这是没有办法在十年之内改变的观念，所以我认为杭州的房子虽然目前成交量下降，成交价还没有下降，这很正常，我觉得杭州在内需上面，现在新的劳动法，很多中小厂商没有办法继续开业，造成很多的工人工资领不多，供需失调以后，房价自然会下降，所以珠江三角洲持续下降是没有办法的，除非广东省省长再想出什么招数再把珠三角的产业重新调整，我觉得对杭州房地产是持续看好的。要是有钱在杭州置业、在杭州生活，还是很多人希望的生活方式，所以我祝福在这里的从业人员能够越来越赚钱，谢谢！
主持人：第二场的论坛到此结束，再一次感谢各位嘉宾，下面有请浙江省房地产协会会长唐世定先生来做总结性发言，大家掌声欢迎！
唐世定：各位领导、各位专家、各位来宾，谈不上总结，根据主持人的要求我最后讲几句，我简单讲四句：
一个是祝贺，代表浙江省房地产协会对今天这次商务地产发展模式的论坛，在杭州成功的举办，表示热烈的祝贺！
第二句话是感谢。因为今天我们有很多国内外房地产领域内的著名的专家和专业认识，他们对我们浙江，对我们杭州带来了很多新的观点，新的开发思想，让我们有了一个学习的机会。
我个人来说，我今天感受很深，我觉得各位专家、各位同行对商务地产概念以及商务地产项目的规划跟城市的发展、中央商务区的规划、国际商务地产的趋势等等都有了新的认识，而且还特地介绍了很多案例，我们EAC城市商务地产的项目，了解了一些做法。
第二个就关心的事，因为现在开发商最关心资金。在投资、融资的方面，国际房产投资基金如何寻找中国的合作伙伴？中国房地产的投融资的发展趋势等等，都做了介绍，所以我感谢专家们的发言。
第三个是探讨。杭州是中国经济发展的前沿城市，目前形成中国房地产开发不说一线，应该说是主流城市之一，是国际、国内一些著名的开发品牌投资的一个城市，也是国际、国内投融资机构关注的一个城市，所以杭州一定是一个“品质生活之城”。美丽的西子湖景色，城市适宜居住、适宜旅游、适宜消费，像人间天堂一样。但是杭州的商务地产跟一些一线城市有差别，所以杭州商务地产缺少规划，存在比较盲目的上马，分散的经营，重销售，轻经营，不考虑入住商家的实际需求，我们也看到一些商业地产、商务地产控制力比较高。
今天的论坛对杭州的开发商来说，是一件好事，因为随着杭州人生活水平、收入水平不断的提高，对住宅、对商业要求也越来越高，也越来越人性化，越来越国际化。所以今天的专家、学者提到一些很多很好的理念，我们会很好的消化，有一些很有价值，一下子消化不了，慢慢消化，有一些意见、建议有见解的作用我们会很好的吸收、领会。
最后提一点希望。希望今天来参加会议的各位专家、学者、各位朋友经常到浙江、到杭州来指导工作，谢谢！
主持人：今天下午历时四个多小时的论坛悼词圆满结束，我再一次感谢杭州市西湖区政府、杭州是对外贸易局、浙江建工集团，尤其要感谢所有光临本次论坛所有在场的嘉宾，谢谢大家！
