与众多光环笼罩及众人目光聚焦的甲级写字楼相比，乙级写字楼市场显得安静而冷清。据多家知名代理行统计报告显示，乙级写字楼的平均出租率远远落后于甲级写字楼。一方面是中小企业的殷切需求，一方面是徘徊在甲级写字楼与商住楼两端夹击中的尴尬处境，京城乙级写字楼的生存状态引人关注。住宅禁商令的发布似乎让人们看到了乙级写字楼的春天，然而《物权法》的出台又使住宅禁商令被强行废止，无疑对乙级写字楼市场造成再一次的冲击。部分业内人士开始为乙级写字楼的命运担忧--信息不通畅、客群不稳定、政策不扶持……乙级写字楼的生存方式将面临什么样的挑战？甚至有业内专家断言，乙级写字楼最终将离开市场。
但也有观点认为，由于商住楼自身难逃管理瓶颈，使其投资价值受损。随着写字楼市场投资升温，已有一些投资者将目光投向以乙级写字楼为代表的中低端写字楼市场。
10月31日上午十点半，搜房网"大话地产"很荣幸地请到两位资深专家与我们共同探讨乙级写字楼的生存之道。
▲以下本次论坛直播实况：
论坛现场
【主持人】首先，非常感谢21世纪不动产北京中天大业邓中文总经理和北京香江兴利房地产开发有限公司潘明朗副总裁能够在百忙之中，抽空来参加我们这期的论坛。这次论坛主要是想请两位给我们谈谈乙级写字楼的生存之道与发展前景。
【邓中文】我们最近给商务局做一个北京商务楼与经济市场调查及标准确立这样的课题，北京现在的写字楼市场存量3200万平米，甲级在1100万写字楼，剩下都是乙级写字楼，当然我们没有统计丙级写字楼，很难统计。通过这样的论证主要是想论证楼宇经济给税收带来了什么。
【邓中文】因为数据不太全，甲级写字楼统计的数据是平均每平米每年贡献GDP2.3万元，这是很大的数额，假设这个数字乘1100万，这应该是2千多亿的贡献值。剩下乙级的数据是达不到的。今天我们不讨论甲级写字楼，乙级写字楼实际也是很重要的话题，同样给GDP做很大贡献的产品。
【邓中文】我们上次就考虑过，现在甲级写字楼比较多了，甲级写字楼公司以及产业集聚带来的是什么呢？假设它们要成倍增长必须要有很好的配套公司给它做。市场化的今天，一个公司做的越来越专，专业化的经营就意味这很多配套公司替它服务，这样才能它更专业，这是城市化的职能越来越清晰，公司的专业度越来越高。有了跨国公司、专业公司，就一定要有相关的配套公司，这些配套公司从它们的营业额、利润空间、规模度，都不可能去消费超甲级写字楼，潘总经常说写字楼是企业的名片，跨国公司很需要这样的名片。
【邓中文】我们调查的结果是甲级写字楼外资公司多数是数量少、面积达，人均产值高。而次甲级写字楼、乙级写字楼是中资公司多，每人占的面积少，公司人数多，公司规模相对小。同样这些公司的营业额也要相对低。
【邓中文】我们论证商务楼宇经济，北京商务局要出台一些政策，到底是不是要给商务楼宇经济要予以重视，同时是否要有政策方面的倾斜。我论证的结果，第一大公司已经不需要扶植了，反而很多种小型公司需要政府去扶植，特别是内资公司，正在创业阶段，起步阶段，中产阶级逐渐逐渐富裕起来，中产阶级越来越多，国内才会更块的发展。这符合我们最近胡锦涛同志说的，让所有人都能够享受到经济增长给大家带来的一种收益。
【邓中文】从这个角度来说，政府的政策也应该向中小企业倾斜，向内资企业倾斜，要向乙级写字楼倾斜，要向服务配套型的公司去倾斜，只有把它们扶植好了，中国经济才能进一步放大。而承载中产阶级的这些企业，它们落脚点就要落在乙级写字楼，所以我特别喜欢乙级写字楼这个话题。
【邓中文】从刚才所说的GDP的贡献，还有外资的角度来说，其实外资进入中国这么多年来，它们已经享受到足够的扶植和足够的减免，以前的三减三免，政策的倾斜，高科技等各种各样的政策，对外资都很优先，甚至包括户口迁移等等，今天的外资企业之所以发展的这么好也是这些政策带来的机会。今天它已经很强大了，尤其是跨国经营的公司，抗风险能力也很强，在中国经济扎根程度也很深了。如果从和谐发展的角度来说，就像现在的政策来说，税收内外都要一样，已经进入了这样的一个平等。下一步要扶植中产阶级这些企业。
【邓中文】如果只论经济肯定是超甲级写字楼，外商供应很大，但是让经济急速放大就要关注乙级写字楼，关注中小型企业，这是我们最后得出的答案。最后如何实施，这里面还有很多细节需要政府去考虑。借着我们今天讨论的问题，我把结论与大家分享一下。这是我与乙级写字楼的总体看法。
【邓中文】其实乙级写字楼在北京很多，只是媒体没有关注，因为它不是个热点，大家都在关注着明星，而造就着明星的乙级写字楼体量很大。为什么很多乙级写字楼都在喊自己是甲级写字楼，因为甲级写字楼都好听。实际很多楼都按照乙级写字楼方式运营，同时里面的客户也是乙级的。这批客户群很大，乙级写字楼里面存在着很多的特色，这大家以前也没有总结过。有些乙级写字楼比甲级写字楼租金还高，像万邦国际大厦、吉利大厦、华升国际大厦等，这里面主要是俄罗斯贸易的谈判间，基本一间房三十平米、五十平米，里面摆着很多样品，所有客商在房间里谈。在房间里发生的交易额很大，租金可以达到2.5美金/平米/天，这样的租金可以与国贸相媲美。这是属于区域的特色，区域的写字楼宇带来的区域经济，而且这个楼并不需要做个像超甲级写字楼这样的状况。我要说的是乙级写字楼也可以达到甲级写字楼的收益，但是一定要依赖于周边的经济特色、区域特色，从这里面发现它的契机。
【邓中文】类似于这种特色的写字楼，在北京其他区域也有，只是在市场进程中要不断去匹配，才能达到很好的效果。另外在中关村西区发展过程中，从低价、建设的过程中大家都做甲级写字楼去了，因为做甲级写字楼才有利润空间。但是前一段时间中关村的市场来看，它是中小企业为主的市场，每四分钟就可以注册一家企业的区域，但是中关村GDP的增长每年都以25%的急速增长，企业成长很快，企业数量也很多，对写字楼的需求也是快速的。但是在某个阶段，你的甲级写字楼供应很多，你的客户群体没有跟上的时候，这时候会存在很多乙级客户消费甲级写字楼，如果消费不起，只有往两边促，甲级写字楼要出租只能以乙级写字楼的价格，而里面的客户是乙级客户，这是市场的选型，选型到最后就会造成供应与企业之间暂时的脱节。
【邓中文】为什么说暂时的脱节呢？因为我们的企业增长很快，我刚才说了25%这个速度，这样的增长速度，三五年后这些企业都可以有能力消费甲级写字楼，所以中关村那边整体建设甲级写字楼并不是个错误，只是阶段性的供应和需求的脱节。对于前一段时间已经交付的甲级写字楼，招的商已经是乙级客户，它将来的转型和租金提升可能相对会比较难，写字楼这个东西决定于你生于哪个年代，这非常重要。可能你的身体素质很好，但是你生于60年代，你可能就只能长到1米8，如果90年代就可以长到2米多了。
【潘明朗】在九十年代初级的甲级写字楼到现在可能是乙级写字楼了。
【主持人】我刚刚听了邓总的发言，我从这里面找到一个问题，请问邓总，刚刚您提到我们的市场对于乙级写字楼需求非常大，我们想知道现在市场上，甲级、乙级以及低端小型写字楼，所占的比例是什么样？是金字塔型还是倒金字塔型？
【邓中文】这肯定是个金字塔型，毫无疑问，只是大家都在关注甲级写字楼，没有关注乙级写字楼，实际有很多本身就是乙级写字楼，但是冠名是甲级写字楼。甲级写字楼与乙级写字楼的区别应该从两个方面来区别，一个是从建筑的成本和造价，这是建筑的本身，另外一方面是客户的本身，这两方面决定了它到底是甲级还是乙级。
【邓中文】从建筑方面来说肯定有成本、地理位置、规模、形象，从客户消费者来说，这里面要关心的是住户、住户所造成的税收、GDP以及物业管理公司，从这两个方向来看是甲级还是乙级，不能纯粹说我的硬件是甲级，客户是乙级，我们把这个楼可能也定为乙级楼，因为是乙级楼的收益，我觉得这是属于定位的不准确。
【邓中文】乙级楼应该是很大量的，只是大家不知道如何去定义。很简单，现在市场上中小型公司居多，他们也没有在大街上办公，都有办公的场所，而且他们也不可能去消费超甲级写字楼，这样规律一定还金字塔型。
【主持人】谢谢邓总，我们发现，很多写字楼在这个网上查到定的是甲级，而另一个网上查的是乙级，很多人也对这个概念很模糊，那么我们想问一下写字楼的中国标准。我之前做过一个采访，说在国外写字楼不按甲乙级定，我们定级与国外也不接轨，外国定级有很多指标。想请潘总介绍一下中国的标准以及有什么问题？
【潘明朗】这个问题相当专业，事实上甲级与乙级这个问题可能是长期观念约定俗成的问题，我们肯定有标准，但是标准不详细，前面说过，写字楼每天一直在不停的往前走，在九十年代甚至是2000年，甲级写字楼现在可能被认为是乙级写字楼，过去认为写字楼有智能化就认为比较好了，而随着科技的进步，现在智能化已经成为写字楼的基本配制，现在更多是从建筑本生的突破，比如幕墙、空调、电梯、层高，另外还有一个非常重要的要素就是地段，如果你在偏远的地方盖个再好的写字楼，也会影响。
【潘明朗】比如幕墙，最早幕墙是反光的，甚至是石材的，而现在用的可能是两层的幕墙，有的可能是三层的，还有生态幕墙等等，都是随着科技的进步而出现的，而过去甲级写字楼并没有把生态、绿色放在里面，而现在把这些也放在了高端写字楼的标准里。对于保温、隔热、防紫外线灯等，幕墙系统已经很发达了。
【潘明朗】这样的话，幕墙每平米差异会很大。另外说空调，大厦的空气质量、冷暖、湿度等等，这也是随着科技的进步也在不断的发生变化。比如过去写字楼只有两管子的空调，后来又了四管子的空调，而现在基本有恒温恒湿，包括空气过滤系统，另外通过建筑物理手段使室外空间变成室内的，现在有的是全新风，保证热量不流失，是通过物理的方式，这些技术很多很多。
【潘明朗】第三是电梯，另外甲级写字楼的层高，甚至有的写字楼还有总裁的卫生间等等一些特殊配制，另外还有专用电梯等等，现在有了很多个性化的需求。现在谈到乙级写字楼，其实也就是中档写字楼的概念，甲级写字楼、乙级写字楼不是不变的，是变的，随着时间的推移。
【潘明朗】刚才邓总说了北京写字楼的统计，总共三千多万，甲级写字楼占了一千多万，北京、上海在开放型经济引导下，和一定经济形势对外资的开放以及政府的鼓励有关，甲级写字楼主要集中在三个区域，一个是CBD，一个是金融街，一个是中关村，CBD是对外商务的桥头堡式，在那里盖甲级写字楼是理所当然。金融街作为国家金融的核心区，有人说中国可能面临着世界最大的资本输出国，所以在这里盖甲级写字楼也是当然的。第三个区是中关村，我个人认为中关村是定位错位的地方，这一点我和邓总的观点不太一样。
【潘明朗】为什么呢？因为中关村是产业型基地，另外是中小企业聚集地，现在新盖的写字楼楼确实漂亮，但是使中关村中心出现空心现象，因为里面楼很漂亮，但是客户很少，这就是个失败，在开发的过程来说就是定位错误。中关村应该是中小型科技企业的扶持基地，应该建北京中档写字楼聚集的地方。可能之前各种因素，我个人觉得，这里在开发前期也不是特别明确。
【潘明朗】第三，虽然科技企业每年GDP成长25%，但是这些公司真的要上市的话，会搬到CBD去，会迁徙，我们发现有一些企业是这样的。我们现在有很多公司，包括网络公司，可能不会落户到一线写字楼，比如今年盖的新写字楼，可能会盖到前几年盖的一线写字楼，这样作为北京写字楼供应量比较大。
【潘明朗】另外甲级写字楼受到两个因素的影响，一个是受到外资进驻的影响，第二是这几年，大型国企，尤其是垄断行业经济飞速的增长，也使他们成为甲级写字楼最大的客户群，我深知认为已经远远大于外资企业对于写字楼的需求，而且他们需求的是真正的奢华。事实上写字楼与住宅可以做个比较，是豪宅的概念，体现了过度奢华概念。尤其是西长安街写字楼，实际上外面看起来很漂亮，但是里面的使用却不匹配。外资企业对于写字楼用的很经济，功能设计上，除了衬托企业形象，还要提高办公效率，满足员工的人性化需求。而对于国企，更多是气派，单一性，我们把这个叫做炫耀式需求。这是不是纯粹为了形象需求呢？尤其是电信类，包括在二三线城市，都有这种情况，极其奢华。这也是中国经济发展到当前的一些特殊现象，发展过程中的一些现象。
【潘明朗】当然我不是认为国企与外企享受同等待遇的写字楼，但是要符合品牌利益、经济利益，各方面要权衡，这是个问题。那么乙级写字楼呢？为什么我们更应该关注乙级写字楼呢？不仅这个话题对于全国型二三线城市有巨大意义，包括对于北京、上海也有巨大的意义，我看到一个消息，广州乙级写字楼入住率高于甲级写字楼，而事实上北京也是这样。像中粮，以前可能算是甲级写字楼，但是现在来说很多方面都落后了，但是入住率仍然很好。
【潘明朗】我们今天强调全面发展，和谐社会，事实上也和人一样的，我们也要满足高档客户需求，也要满足中低端客户的需求。另外从地段来说，适合盖甲级写字楼的地段越来越少，因为需要在商务繁华的地段，需要有两好形象，而这样的地段越来越少。在它的背后，比如CBD的央视，央视后面会有很多中小型公司支持，在它的背后需要大量乙级公司来提供支持，像金融街，有很多金融机构，也需要提供大量的乙级写字楼。越来越多的地段适合盖乙级写字楼，关键是需要市场来改变认可对乙级写字楼的看法。
【潘明朗】事实上我们没有太多的去鉴定乙级写字楼应该有什么样的匹配标准，我觉得乙级写字楼是个弹性非常大的写字楼。比如甲级写字楼要求十个指标，每个指标要达到10分，而乙级写字楼根据区域产业的标准，有三个标准达到10分，两个标准达到8分，这样降低了建筑成本，租金也会降低。
【潘明朗】前一段时间我走了很多地方，尤其是国外，这点在香港、东京特别明显，东京超高层写字楼并不多，在上个世纪九十年代，东京房地产最膨胀的时候，理论上说，买下一个东京就可以买下一个美国，买下东京皇居那条路就可以买下加拿大，房价很高了。我发现东京更多的是那种中低层建筑，可能也与地震高发有关系。但是楼建的很有品位，这也彰显了形象。我常常有个比喻，不是说没有钱的人就不能把自己打扮得非常好，个性化也是很好的。中国对老楼的改造有很大的市场，乙级写字楼也可以选择很多的地段，也可以见缝插针，不需要太大规模，五万平米、两万平米都可以做成很好的乙级写字楼，自己持有出租，或者卖出去都可以。
【潘明朗】我们做乙级写字楼定位上要清楚，过去盖写字楼没有什么定位，有的是盖不好盖成这样，没有钱盖成这样，乙级写字楼应该改变过去传统状态，甚至改变市场对它的看法，首先在建筑品质上下功夫，比如设计上，可能我用不了三层幕墙，但是建筑上展现它的建筑品位。比如北京西三环外研社，这就是典型的精品型建筑，我相信它不是甲级写字楼，但是有品位，让一些企业入驻到这样大厦办公非常有意思。另外在东直门有个老楼的改造，也很有品位，就是天海商务大厦，等等，都是非常好的写字楼，非常有品位，很人性化。这在方面空间更舒服。
【潘明朗】比如我们香江国际在东四十条开发的项目，市场非常好，也是我们公司这几年在北京盖的写字楼最成功的一个，很个性，另外很环保，内部空间很灵活，整个空间分割很舒适，看起来比较简单，不复杂，这样的写字楼是很受欢迎的。比如里面有几个大的客户，比如大庆石油公司的设计公司，另外还有一家软件开发的公司，也是整层办公，还有律师楼等等，他们都需要这样的写字楼，所以它有很大的市场。我们也要去证明，并且帮助市场来认识乙级写字楼，乙级写字楼的建设方向以及特点等等这些方面。我觉得提供一流的乙级写字楼比盖一个特别奢华的甲级写字楼商品，对城市的和谐发展贡献可能更大。
【主持人】乙级写字楼绝对不能低品质？
【潘明朗】对。
【主持人】谢谢潘总，您与邓总的观点交锋非常精采。刚才二位大概谈了市场格局，二位是不是都认为，一个合理的梯级消费市场，一个产品供给与需求严格对应的市场才是成熟的市场呢？如果这样的话，现在市场上由于种种宏观调控对住宅的投资性质的打压，导致现在投资客把目光从住宅转向写字楼市场，今年虽然写字楼供给非常大，但是销售成绩很好，很多项目显示投资占了很大的比例。请二位分析一下，你们认为乙级写字楼如果做为投资产品来说，应该具备哪些必须的属性？
【潘明朗】我个人认为，甲级写字楼一直受到关注因为租金很高，另外写字楼建筑过程中考虑到综合成本，地段太贵时会希望建更好的写字楼来获得更好的回报，事实上定位写字楼一定要考虑周边商务范围。我个人认为乙级写字楼并不比甲级写字楼的回报低。事实上在这里面是成本和市场的关系，换句话说，同样是餐饮业，大家认为麦当劳、肯德基快餐生意是不是就比俏江南差呢？不是，事实上各有市场。我认为从目前甲级写字楼的供应来看以及乙级写字楼市场需求来看，我个人认为乙级写字楼，我说的乙级写字楼是有品质的乙级写字楼，我认为它的市场一样大，投资前景依然很好。可能我们过去过于以外向型经济来引导建设，很多老板一盖写字楼就要盖地标性，不管是在什么地方，这没有特别理性的分析市场、地段和客户的关系。
【潘明朗】我认为乙级写字楼的回报不一定低于甲级写字楼的回报，利润回报的关系很微妙的。
【邓中文】我觉得乙级写字楼这一块，市场肯定需求是很庞大的，刚才潘总说了，乙级写字楼的市场地段应该在哪呢？应该在甲级写字楼热点区域的周边，第二应该在城市所有建筑的第二排、第三排，另外应该在各个热点区域的连接线上，第四，随着北京市全面的发展，将来会逐渐逐渐淡化CBD、金融街和中关村核心聚集的区域，逐渐会形成全面开发的格局。包括在连接线上，从这些片区到全市面发展楼宇经济，这样作为了乙级写字楼会全面开发来满足各个地方的需求，以此来降低市政庞大的交通压力，这是合理的发展状态。
【邓中文】关于乙级写字楼，潘总刚才说中关村这边它的开发行为是失败的，我们刚才说本身写字楼市场不是开发行为，开发后是整顿持有和运营，在开发时一定要想好下一步资金流是什么，这种产品不是零售型的，如果是这样的话甲级写字楼一卖也会变成乙级写字楼，这是商务楼宇持有型运营的特点，不是零售型的。
【邓中文】从乙级写字楼当中，从投资的角度上应该关注什么呢？我觉得很多客户不要刻意关注新楼盘或者所谓的超甲级写字楼，我认为那种楼盘不见得适合他，而且那种新楼盘被大型基金和国外机构看上，这也是很好运营甲级写字楼的模式。至于投资客户应该关注什么呢？我觉得有个非常好的方向，就是要关注二手写字楼。我们现在都知道，回龙观二手房都卖到1万5一平米，那是在五环以外的地方，仅仅旁边就有个乘铁，但是在城区二环写字楼还是在1万3、1万4的价格，这样来看写字楼价格明显被低估了，太被低估了，真正有识之士应该看好这样的市场。
【邓中文】对于二手写字楼，对于年限少了多少年这不是特别因素，最主要是这些楼占有了环线资源，而且建筑本身也不落后，只是你拿过来后，稍微对立面的硬件、网络系统做做升级，对于这些楼持有型运营，收益性会更高。人们长期关注豪宅，我觉得这二手写字楼占有的地段更好，这更应该关注。
【邓中文】为什么二手写字楼不像二手房这么火呢？因为住宅与写字楼是两种属性的产品，住宅是零散型、个性化消费的，写字楼是理性化消费，不能被轻易拉动，即使你买个写字楼，最起码要200平米起售，资金要七八百万，不像二手房那么简单，所以造成门槛比较高，但并不代表它没有市场价值。
【潘明朗】我了解很多国外公司，尤其是设计公司，我就发现包括一些顾问公司，他们都非常喜欢乙级写字楼，很多都在乙级写字楼里去办公。我们也可以从其他相关领域来引证乙级写字楼，比如酒店，我们发现酒店新的投资热门是经济型酒店，包括商务酒店，这些酒店也是市场繁荣的开发。这样一边倒也是与经济发展的特定时期有关。就好象我们说人的消费，越是第三世界的国家，富豪越注重炫耀型消费。
【潘明朗】过去人们常说奔驰是非洲酋长和亚洲富翁开的，但是随着经济的整个增长，人们炫耀心态慢慢下降，而企业也是这样，为什么企业在不好的写字楼害怕别人看不起，特别是一些骗子租了甲级写字楼，这样才可以融到资金过来，这些国家的发展特定时期决定的。事实上现在有太多的地方适合盖乙级写字楼，乙级写字楼也可以削弱繁荣区的交通压力，比如西二环的交通，CBD的交通，随着地铁线路的增多，未来很多地铁沿线都适合建设乙级写字楼。现在我们中国人更注重是我一个月收入多少，或者我能多赚点钱。可能国外的白领们不是说多赚多少，而是考虑生活的品质，我的公司是否人性化，是否符合我的个性，是综合考虑，而我们不一样。而随着我们的发展，我们也会这样来看待物质世界的问题。
【主持人】刚才我们探讨了乙级写字楼的投资之道，我听了二位的话，认为乙级写字楼，现在有的乙级写字楼生存状况并不好，是因为没有抓住自己的基本面，我们下一个问题是想探讨一下，很多乙级写字楼价值不能得以体现，因为行业有个普遍观点，是因为后期管理跟不上，你们认为乙级写字楼自身运营的情况。
【潘明朗】乙级写字楼综合品质不好没有关系，但是一定要有特色。另外管理上，它们没有找到良好的管理方式。比如我们去国外，会看到很多经济型酒店管理的很好，整个一层大厦就一个服务生，一个早餐厅就一个服务员，能做的很好，为什么呢？因为所有客户吃完会把盘子放到洗碗柜那里，这在于大家共同遵守。这在发达国家比比皆是，这是客户自身的习惯以及素质的提高。
【潘明朗】我认为乙级写字楼应该让自己自信起来，它的管理达不到全面的管理，但是里面应该加上一些特色型的管理，比如更多是自助型的，通过自助型的管理来降低管理成本，应该特色化，根据自身写字楼的特点，哪些重要的东西可能比甲级写字楼管的还好，根据地段和产品的特点。我在这里停车成本可能我会降低，我的保洁，对于垃圾的清理，我们要去探索，进行特色管理，既降低成本而不降低质量。可能有些地方铺的大理石，但是很厚的灰尘，而人家可能普通的水泥面，但是经过很精细的处理，一尘不染，比大理石更舒服。
【潘明朗】所以并不在于投入更多品质就好，关键是人们要在管理上下功夫，中华民族是个粗放的民族，在这方面确实是我们的一个缺陷，吃饭时菜都是一个大盘子，而日本人量化了。另外老外做菜也是，放着调料也是几克几克。希望中国在这方面定好法规，提升素质，提升乙级写字楼的品质，这事情会迟早来的，我们希望来的早一点，希望大家共同努力，说白了，搜房特别有眼光，谈了乙级写字楼这个话题，不像人云亦云去谈甲级写字楼。我认为乙级写字楼对城市更有贡献，过去很多产业，像新华书店，贸易类公司，到现在可能变为弱势公司，他们过去占着很好的地段，其实现在很好的可以做这方面的合作，他们的楼不一定办成甲级写字楼，中低的投入依然可以带出好的结果，关键是如何使劲的问题，不是平均的，而是有些标准高，有些标准低，就可以做得很好。
【潘明朗】数码大厦B座旁边的E座也是乙级写字楼，背后是个居民楼，老居民区，没有什么形象，我们一个老板过来批评，说这个大厦迎街面应该漂亮，而后面为什么要用铝合板呢？没有必要，可以用涂料就可以了。李嘉诚的办公楼，很高一层，正面很漂亮，后面确实涂料，更精细的控制成本才能做的更好。
【邓中文】关于乙级写字楼的走向，这里有个市场需求在做指导。其实乙级写字楼一直都在不断的转型，写字楼市场需求不好的时候会想办法转酒店，刚才说最近经济型酒店比较多，像很多可改造的乙级写字楼或者丙级写字楼就往酒店转，以及需求从1.5转到了2.5，租金超过2元的经济型酒店，基本都是为了扩规模才做的工作，如果单一运营的酒店，运营压力已经非常非常大了。因为有需求，就会往这个方向跑，就会带动这方面的市场，最近酒店扩的比较慢了，因为租金整体抬高了，这样大家就不会都考虑酒店，那么还会回归到办公楼基础上做一些事情，只是大家平时没有关注到这类市场，但是这类市场的生存一直按照市场规律进行，这是我的一个观点，并不是说这个市场一直很沉寂。
【邓中文】市场上有很多旧楼改造，改造成乙级写字楼，非常成功的例子有很多，像汇通时代广场，那是花园式办公，全部是旧厂房做的改造，做了很多夹层，引用了电厂水循环体系，把循环水放到园区里，属于低密度、水景类，吸引了很多文化型企业。事实上市场上存在很多机会，主要是你如何定位转型与改造。一个建筑本身并不是一层不变，我们可以随着市场的转型，我们相应的做一些调整、改动来发挥建筑本身对社会最大的贡献值。
【主持人】现在甲级写字楼它的经营以持有经营为主，这勿庸置疑，因为乙级写字楼产品定位也好，中间也有很多层级，对于乙级写字楼如何定位？经营是以持有型为主还是零散销售为主？如果持有应该如何管理？
【潘明朗】这个问题事实上没有定义，对于经济实力小的话一般给它卖了，如果地段好，一些企业愿意持有。现在随着房产税、物业税的提升，现在很多企业正在转向持有物业。对于中国当前的现状，事实上需要多元化，也需要多元化的研究。比如持有型写字楼，管理上难度肯定要小，如果散售了需要在物业管理方面做更深入的探讨，可能要维护物业公司与大租户的关系。产权销售的写字楼，是物业公司与很多小业主之间的关系，这种关系很复杂，这是增加管理难度的一部分。
【邓中文】对于二手写字楼，对于年限少了多少年这不是特别因素，最主要是这些楼占有了环线资源，而且建筑本身也不落后，只是你拿过来后，稍微对立面的硬件、网络系统做做升级，对于这些楼持有型运营，收益性会更高。人们长期关注豪宅，我觉得这二手写字楼占有的地段更好，这更应该关注。
【邓中文】为什么二手写字楼不像二手房这么火呢？因为住宅与写字楼是两种属性的产品，住宅是零散型、个性化消费的，写字楼是理性化消费，不能被轻易拉动，即使你买个写字楼，最起码要200平米起售，资金要七八百万，不像二手房那么简单，所以造成门槛比较高，但并不代表它没有市场价值。
【潘明朗】我了解很多国外公司，尤其是设计公司，我就发现包括一些顾问公司，他们都非常喜欢乙级写字楼，很多都在乙级写字楼里去办公。我们也可以从其他相关领域来引证乙级写字楼，比如酒店，我们发现酒店新的投资热门是经济型酒店，包括商务酒店，这些酒店也是市场繁荣的开发。这样一边倒也是与经济发展的特定时期有关。就好象我们说人的消费，越是第三世界的国家，富豪越注重炫耀型消费。
【潘明朗】过去人们常说奔驰是非洲酋长和亚洲富翁开的，但是随着经济的整个增长，人们炫耀心态慢慢下降，而企业也是这样，为什么企业在不好的写字楼害怕别人看不起，特别是一些骗子租了甲级写字楼，这样才可以融到资金过来，这些国家的发展特定时期决定的。事实上现在有太多的地方适合盖乙级写字楼，乙级写字楼也可以削弱繁荣区的交通压力，比如西二环的交通，CBD的交通，随着地铁线路的增多，未来很多地铁沿线都适合建设乙级写字楼。现在我们中国人更注重是我一个月收入多少，或者我能多赚点钱。可能国外的白领们不是说多赚多少，而是考虑生活的品质，我的公司是否人性化，是否符合我的个性，是综合考虑，而我们不一样。而随着我们的发展，我们也会这样来看待物质世界的问题。
【主持人】刚才我们探讨了乙级写字楼的投资之道，我听了二位的话，认为乙级写字楼，现在有的乙级写字楼生存状况并不好，是因为没有抓住自己的基本面，我们下一个问题是想探讨一下，很多乙级写字楼价值不能得以体现，因为行业有个普遍观点，是因为后期管理跟不上，你们认为乙级写字楼自身运营的情况。
【潘明朗】乙级写字楼综合品质不好没有关系，但是一定要有特色。另外管理上，它们没有找到良好的管理方式。比如我们去国外，会看到很多经济型酒店管理的很好，整个一层大厦就一个服务生，一个早餐厅就一个服务员，能做的很好，为什么呢？因为所有客户吃完会把盘子放到洗碗柜那里，这在于大家共同遵守。这在发达国家比比皆是，这是客户自身的习惯以及素质的提高。
【潘明朗】我认为乙级写字楼应该让自己自信起来，它的管理达不到全面的管理，但是里面应该加上一些特色型的管理，比如更多是自助型的，通过自助型的管理来降低管理成本，应该特色化，根据自身写字楼的特点，哪些重要的东西可能比甲级写字楼管的还好，根据地段和产品的特点。我在这里停车成本可能我会降低，我的保洁，对于垃圾的清理，我们要去探索，进行特色管理，既降低成本而不降低质量。可能有些地方铺的大理石，但是很厚的灰尘，而人家可能普通的水泥面，但是经过很精细的处理，一尘不染，比大理石更舒服。
【潘明朗】所以并不在于投入更多品质就好，关键是人们要在管理上下功夫，中华民族是个粗放的民族，在这方面确实是我们的一个缺陷，吃饭时菜都是一个大盘子，而日本人量化了。另外老外做菜也是，放着调料也是几克几克。希望中国在这方面定好法规，提升素质，提升乙级写字楼的品质，这事情会迟早来的，我们希望来的早一点，希望大家共同努力，说白了，搜房特别有眼光，谈了乙级写字楼这个话题，不像人云亦云去谈甲级写字楼。我认为乙级写字楼对城市更有贡献，过去很多产业，像新华书店，贸易类公司，到现在可能变为弱势公司，他们过去占着很好的地段，其实现在很好的可以做这方面的合作，他们的楼不一定办成甲级写字楼，中低的投入依然可以带出好的结果，关键是如何使劲的问题，不是平均的，而是有些标准高，有些标准低，就可以做得很好。
【潘明朗】数码大厦B座旁边的E座也是乙级写字楼，背后是个居民楼，老居民区，没有什么形象，我们一个老板过来批评，说这个大厦迎街面应该漂亮，而后面为什么要用铝合板呢？没有必要，可以用涂料就可以了。李嘉诚的办公楼，很高一层，正面很漂亮，后面确实涂料，更精细的控制成本才能做的更好。
【邓中文】关于乙级写字楼的走向，这里有个市场需求在做指导。其实乙级写字楼一直都在不断的转型，写字楼市场需求不好的时候会想办法转酒店，刚才说最近经济型酒店比较多，像很多可改造的乙级写字楼或者丙级写字楼就往酒店转，以及需求从1.5转到了2.5，租金超过2元的经济型酒店，基本都是为了扩规模才做的工作，如果单一运营的酒店，运营压力已经非常非常大了。因为有需求，就会往这个方向跑，就会带动这方面的市场，最近酒店扩的比较慢了，因为租金整体抬高了，这样大家就不会都考虑酒店，那么还会回归到办公楼基础上做一些事情，只是大家平时没有关注到这类市场，但是这类市场的生存一直按照市场规律进行，这是我的一个观点，并不是说这个市场一直很沉寂。
【邓中文】市场上有很多旧楼改造，改造成乙级写字楼，非常成功的例子有很多，像汇通时代广场，那是花园式办公，全部是旧厂房做的改造，做了很多夹层，引用了电厂水循环体系，把循环水放到园区里，属于低密度、水景类，吸引了很多文化型企业。事实上市场上存在很多机会，主要是你如何定位转型与改造。一个建筑本身并不是一层不变，我们可以随着市场的转型，我们相应的做一些调整、改动来发挥建筑本身对社会最大的贡献值。
【主持人】现在甲级写字楼它的经营以持有经营为主，这勿庸置疑，因为乙级写字楼产品定位也好，中间也有很多层级，对于乙级写字楼如何定位？经营是以持有型为主还是零散销售为主？如果持有应该如何管理？
【潘明朗】这个问题事实上没有定义，对于经济实力小的话一般给它卖了，如果地段好，一些企业愿意持有。现在随着房产税、物业税的提升，现在很多企业正在转向持有物业。对于中国当前的现状，事实上需要多元化，也需要多元化的研究。比如持有型写字楼，管理上难度肯定要小，如果散售了需要在物业管理方面做更深入的探讨，可能要维护物业公司与大租户的关系。产权销售的写字楼，是物业公司与很多小业主之间的关系，这种关系很复杂，这是增加管理难度的一部分。
【主持人】现在甲级写字楼与乙级写字楼也没有明显的划分标准。
【潘明朗】对，这只能是个约定俗成的，共同的认知而已。像第一财经，就在阳光100的写字楼里办公，我觉得阳光100就是顶级写字楼，像蓝堡那条街，包括CBD中心街背后的光华路，甚至更背后一点，我觉得都可以做的，尤其我个人认为，在三四环的地方，就是CBD周围，需求量是蛮大的，因为除了一些大公司之外，还有很多其他的客户。企业与企业之间实际是个生态链。为什么我们经常说，乙级写字楼建到郊区去会发现没有市场呢，是因为他们的服务对象是在市区。
【邓中文】现在有一些这样的开发商，还打着金融商务花园，放到五环外，我说这思路太错了，甚至还去拿政策。
【潘明朗】包括各个地方来复制总部基地，这是违背了市场现象，首先要离自己的服务对象近才行，像便利店一定要盖在社区里面，不会盖在郊区，郊区是大型超市或者Shopping Mall，这里面有它的逻辑和规律在里面。
【主持人】人们常说，建筑这种产品区别于快速消费品，建筑于地域之上，历史之上，建筑不动它可以几十年不变，甚至上百年，如果前些年，我们的开发手段或者认知的缺憾，导致北京市存在着大量建筑遗憾。
【潘明朗】对，很多建筑变成了快餐，虽然产权上说是70年，可能扛不了，这是发展中的问像我们拆的建筑，哪有五十年，好的建筑是在品质上能够延年益寿的建筑，否则不是好的建筑，这确实与中国经济爆发性的发展有关，历史命运没有办法，只能以后一步步去消化它。
【主持人】你觉得缺憾型建筑，如果升级改造，投入大不大，值不值，难度怎么样？
【潘明朗】值不值看它是否是在特定的市场上，看它的地段，它的回报大于投资的话一定值啊，这也会有，过去四合院住的贫民，而现在不一样了，城市需要改造，有时候需要换血，城市本身有生命的，到一定年限会脱层皮，但这不是人为左右的，而是整个社会的综合因素，政治、经济、文化等，这时候就不一样了。
【主持人】谢谢二位。因为时间问题，想请二位对两个群体说一句话，第一个群体是做乙级写字楼的开发商，如何做好乙级写字楼，第二是对投资乙级写字楼的投资者。
【潘明朗】对于乙级写字楼的开发一定要做好特色，对于投资者要看好乙级写字楼的升值空间。
【邓中文】从开发写字楼这个角度，开发商一定要做好市场调查，找到合适的客户定位群体，实现比甲级写字楼更好的收益，这种机会一定存在。从投资者的角度来说，我希望他们赶紧关注二手写字楼市场。
【主持人】感谢二位来光临我们的大话地产，通过二位的分析，我们对乙级写字楼有了一定的认识，谢谢！今天大话地产到此结束。
【潘明朗】写字楼有产权销售的问题，而国外基本都是经营型的，刚才说乙级写字楼为什么意义巨大呢？从大背景来说，我们是发展中国家，要扶持大量中小型企业成长，包括黎明企业，包括从传统事业单位、国企出来的不是暴利型企业，都需要中档写字楼的支持，尤其是北京现在定为经济中心，并且定为IT经济、创业型经济，这更需要乙级写字楼的支持，这些企业在成长之中，在研发以及市场拓展中要投入大量人力、财力，不会有更多的财力投入到写字楼，另外也需要更多的人流。所以在内在投入很多，国家也应该适当扶持。比如传媒类、资讯类、创意类企业，都需要中档写字楼的支持。
