嘉　宾：卢志华  先生  全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长
　　　　　　赵  加  先生  北京国华置业有限公司企划经理
　　　　　　杨乐渝  先生  远洋•光华国际副总经理
　　　　　　奚力源  先生  财源国际中心副总经理
　　　　　　孙国敬  先生  上海华闻国际董事长

　　【主持人 李景峰】大家上午好！非常感谢大家今天来参加我们商业地产和写字楼的年会。接下来我们进行写字楼的论坛。有请几位嘉宾：Corenet Global全球跨国企业房地产经理人协会中国区副会长卢志华先生，远洋光华国际副总经理杨乐渝先生，财富国际中心副总经理奚力源先生，上海华闻国际董事长孙国敬，北京国华置业有限公司企划经理赵加先生，有请！

　　【主持人 李景峰】年初我们对2006年我们对整个北京写字楼市场进行了监测，北京市整体的写字楼成交量是270万，万平米以上的成交的是167万，应该说成交还是相当的火热的。今天我们和嘉宾分享一下我们今天关于写字楼的主题。首先请Corenet Global的卢志华，卢先生可以很充分的了解跨国企业写字楼办公这方面的需求，从需求的层面由卢先生给我们做一些讲解。

　　【卢志华】国内很多投资机构，像泰康、人寿，还有中信资本，包括中信公司，投资银行也都开始这方面的投资业务。凯德置地的商业方面在西环广场也投了8600平方米，商业房地产还包括工业房地产，凯德置地工业房地产的基金在中关村上地那边也购买了一栋IBM的研发中心，叫红钻石。这给大家一个趋势，06年是机构投资者非常活跃的年份，国家也制订了一些政策限制外资的进入，因为看到这些外资可能速度也比较快，国内的房地产也有这方面资金的需求，所以07年是国内投资者比较大动作的一年。我们跟人寿、太平洋、泰康这些公司都在进行接触，他们都会在今年推出几个房地产的基金，有的一家就推出四个。他们在全球范围会收购商业房地产，然后打包上市，有的在境内，有的在国外。

　　【卢志华】机构投资者喜欢他们认可的项目，所以商业房地产的策划是非常专业的。如果一个项目如果在策划方面不好的话，最后效果也不会好。比如一个很好位置的写字楼，为什么机构投资者谈了半天谈不下去了，这可能就是前期的工作做得不太好，已经生米煮成熟饭了，但是要么打折打得很厉害，要么他把你里面的设备都拆掉，重新打造，这样回报也会受到限制。这是总结2006年商业房地产的一个比较好的趋势，我相信07年更是一个大型机构投资者投资的年份。我们带领的这些机构投资者天天都在找楼，每个礼拜我们能接待从国外来的机构者很多，当然里面也有很多是先期了解情况的。世邦魏理仕是500强，另外的两三名加起来在市场上市值都不如世邦魏理仕。它在市场上比较慢，但是他在投资上动作是比较大的。这些投资商一来了，就会找世邦魏理仕。这些机构投资者的特点就是类似像投行这样的公司，至于这个项目的市场评估、定位，他都要了解，这是他避免风险的方式。

　　【卢志华】我们在06年接了14个写字楼的项目，总面积80多万平米，相当于一个东方广场整个项目的面积，也相当于CBD一年整个的供给，所以我们的任务也很大。一方面帮助投资商在选项目，一方面也帮助开发商打造适合机构投资者的产品，这是我对07年趋势走向的看法。

　　【主持人 李景峰】我们统计了一下关于写字楼和商业地产前几强的排名，年初4月份华贸中心应该说写字楼的成交面积是26.02亿，另外，还应该有地下车库的整个的经营面积，28亿，应该遥遥领先第二名一倍以上的成交额。接下来您跟我们分享一下华贸中心在整合资金方面的技巧。

　　【赵加】华贸中心在写字楼整栋销售方面并不是刻意追求这样的一个结果，在签约仪式上我们和基金公司达成了一致的协议。我们跟十几家投资机构进行接触，最后合作对象双方对理念的高度认同。这里还涉及到我们销售不是纯粹意义上的销售，消息披露出来以后，有些朋友非常关注，说华贸中心改变了长期持有的定位，实际上没有，我们这种销售是通过销售的方式实现合作，这是一种创新。在未来房地产案例里，值得大家研究。基金买过去也会长期持有，跟我们成立了一个资产管理公司共同管理物业，双方聘请专业的管理团队，进行专业的经营，使得租金的长期回报，实现投入的收入。所以我们在是在最基本的理念认同下达成的结果。引入了这样一个合作者，因为我们的合作者在这方面运作经营是非常丰富，加入我们的团队对我们写字楼未来的经营，价值的提升，应该说会更加有利。

　　【赵加】我们做产品的专业的程度吸引了外资关注的一个亮点。华贸中心从定位、设计，包括经营上，都是秉承“专业的事让专家做”这样的理念的。建筑规划到设计都是由知名设计公司做的，我们在酒店经营上引入了万豪集团管理。基金公司跟我们洽谈的时候，看到这样一个专业管理经营的时候，他们和自然的对我们产生极大的兴趣和信心，这个也是保持我们物业未来持续增值的重要讨论。

　　【赵加】第三个就是产品的规划上要有独立的地方。我们作为一个写字楼，单从硬件上来说，写字楼只要做一些投入都可以达到5A的标准，我们在配套上做了很大多的工作。我们酒店有两个超五星的酒店配置，同时还有一个18万平米的高档的商城，这个在全球也是很少见的，有这样的配置，加上产品本身的精益求精。当产品达到这样的程度之后，后面的结果应该是水到渠成的，今天时间有限，我们就跟大家分享这些，谢谢；

　　【主持人 李景峰】感谢赵总跟大家分享整个华贸中心的案例。坐我们旁边的是上海华闻国际的孙总，孙总跟我们聊一聊上海写字楼的状况，以及听对写字楼开发的感想。

　　【孙国敬】上海这段时间房地产还是有点冷，不是南方都很冷，上海的周边都是在一片“涨声”中。我今天来一是向大家学习，二是谈一下我自己的看法。我觉得2007写字楼会比2006好起来，大家都在说明天更美好。2006上海的分界线有点低迷，因为上海前几年走得过快，加上上海也出了一点政治问题。很多区领导都出了很多政策。

　　【孙国敬】去年股市好了以后，许多投资者转向股市，去年股市回报利率达到61％，所以很多人转到股市里。2007股市也涨得差不多了，再上去就会成为神话了，所以很多人也理性起来，也慢慢转向商业地产。我们南方的银行都出来了物业贷款，这对我们是一个利好的消息，说白了这比基金进来好得多，基金很苛刻，回报率25％，你说我们地产商自己的利润都没有25％。我们前几天在温州拍卖写字楼的地，最低的是绿城拍走了，最高的拍到14000，还是二线城市，你说基金怎么去收购他的写字楼，是不可能的。中国物权法颁布以后、基金法颁布以后，我相信我们的商业地产和写字楼地产会明年更美好，我相信2007、2008会更好，谢谢大家！

　　【主持人 李景峰】感谢孙总跟我们分享上海写字楼市场的状况。我们今天还荣幸请到北京CBD两个非常知名的项目，首先请远洋光华的杨总跟我们谈谈您一些想法。

　　【杨乐渝】我主要围绕写字楼的产品讲讲。一个写字楼怎么样和基金对接，实际上换句话就是我们如何打造国际化的写字楼。远洋•光华国际主要业态是写字楼，有11万平米左右，另外还有3万5千平米左右的服务式公寓和2万平米左右的配套商业。

　　【杨乐渝】远洋•光华国际项目是远洋地产推出的又一个顶级商务综合体项目，之所以说它是一个商务综合体，是因为它由 三个业态紧密结合构成的。另外，项目的周边有着得天独厚的城市资源，这些重要的城市资源包括世贸天阶、历史人文公园、艺术步行街等。世贸天阶是个类似上海新天地的项目，北京市将它列为奥运会的重点项目；项目东侧是正在建设的艺术步行街，这条街未来将贯穿CBD核心区，会有许多名家的雕塑作品的展示；同时，将建成的历史人文公园是CBD核心区域最大的人文绿色公园。这些城市资源汇聚成两条轴线，横轴线是商业轴线，有非常繁华的商业气氛；纵轴线是一条人文轴线，有非常丰富的人文气息，两条轴线的交汇点就是历史人文公园，而远洋•光华国际的位置正处在历史人文公园的旁边，因此，我们把这个项目称为“CBD人文地标”。

　　【杨乐渝】我们在探讨商业和人文是否可以共存，并且将人文精神从写字楼的定位到规划一直延伸到内空间的设计。我们最早请了中央美术学院做我们的艺术顾问，这也是写字楼的开发商中是唯一的一家这么做的。现在北京CBD的楼面地价涨得很厉害，在CBD寸土寸金的地方我们要打造什么样的产品？如果这个产品打造出来，产品成本只占20－30％，其他80％都是土地成本，这种产品必然成为垃圾。写字楼这种产品在国际化的趋势中，是一个增值性的产品。如何让写字楼不断增值，我们总结出七个点：第一，做国际化写字类物业的时候要秉承一种开放性。就是要很好的利用城市资源，不要像原来做写字楼，是封闭式的。但实际上与城市交流的越充分，产品的能量就越高，因为写字楼是公共产品。正因为这一点，远洋•光华国际的写字楼完全考虑了与历史人文公园的一个全方位的贯穿和融合。第二，我们要注重整个写字楼的集约性。第三，我们的写字楼先要建场，然后再建楼。这个场指的是给整人群提供一个放松的场所，使大家可以不断的交流情感。象写字楼的大堂、园林等等都是很重要的非正式办公空间。

　　【杨乐渝】第四是写字楼的配置。写字楼有它的物理功能，就像管理学讲的保健因素，如果写字楼中没有空调系统，大家会很不满意，但是有了空调，也并不能产生激励的作用，所以我们应该把人文艺术的东西融进产品中。国际化的写字楼我看了一些，感受非常深，美国很著名的写字楼发展商，他们现在拥有洛克菲勒中心很大一部分，他们开发的顶级写字楼的楼书都很具有艺术性。写字楼的产品本来是一个工业化的产品，它与人的距离感越来越强，他们的写字楼里融合很多艺术的元素，比如电梯旁边有一幅油画，使得大家在办公之前心情有一些缓解。这是我们未来写字楼设计里需要特别重视的问题，再举个例子，日本有一个写字楼，顶层是一个艺术博物馆，所以它的租金是非常高的。

　　【杨乐渝】这两年北京的写字楼有非常大的进步，凯晨广场也好、保利大厦也好，包括CBD的金地中心，银泰中心，整个符号化的设计和室内外一体的设计等在产品的设计优化方面有了很大的改进。

　　【杨乐渝】这些经验是远洋地产发展自己商务品牌中不断总结出来的，今天借这个机会跟大家分享一下，谢谢！

　　【主持人 李景峰】感谢杨总对国际写字楼产品的塑造的理念的分享！下面有请财源国际中心的奚总跟大家分享一下在写字楼方面的经验。

　　【奚力源】我们有项目总面积26万多平米，这个项目目前的进度有两座楼接近峰顶，有两座楼在挖土阶段。很多机构者在找楼的时候，让他们非常符合他们投资需要的项目比较少，但是事实上另外一个问题就是，我们市场上存在着大量的写字楼在找不着买家，这个问题的背后存在这么一个问题。这些年大家对写字楼的策划重视不够，重视只是停留在口头的阶段，实施的时候没有注意。

　　【奚力源】我们的项目是三年以前的规划设计，在这个过程中我们不断的完善设计修改，实际上就是满足最新的市场客户需求。我们投入那么大的时间、资金去做这样的修改，也是为了满足客户的需求，避免这个楼还没有面市，就变成垃圾了。如果作为一个发展商想以后把写字楼做好，一定要重视策划阶段，真正解决三个问题：第一就是给谁建这个写字楼；第二，做什么样的写字楼，发展商最终的目的是拿项目直接挣钱的，并不是我要做一个不朽的建筑；第三，市场策划是什么，到底是卖的还是租的，还是准备长期持有的。彻底解决好这三个问题，面对过国外的客户对接的时候会非常从容。

　　【奚力源】今天的题目还加了一个国际资本和国内资本。现在我们这个项目受到无论是国内客户还是国内客户，虽然对外公开的很少，我的体会就是受到追捧，就是我们的设计非常契合他们的需求。只要把产品做好，不光是国外，国内的需求也是很大的。炒股也是不同的板块不同的板块在炒作，这些年写字楼是一个被冷落的板块。在开发写字类的过程当中，承受的风险压力、投入的资金、运作的周期，跟住宅项目是没法儿比的，为什么写字楼升值的速度落后于住宅呢？我相信这种局面不会持续下去，我相信07年甚至是08年写字楼会有非常好的成长性。05年说06晔枪┯Ω叻澹?6年说07年是供应高峰，实际上我觉得供应高峰不会很大，因为我们需求也非常大。研究一下高端写字楼的一些空置率，就会很容易发现这个问题。

　　【主持人 李景峰】感谢今天各位嘉宾精彩的发言！最后用刚才嘉宾所说的话，写字楼最核心的应该是它的产品和理念。刚才各位嘉宾也提到了一个可持续发展的问题，我们也衷心的希望搜房网这个平台能够为大家提供交流的机会，能够就写字楼的市场有一个交流的平台，正由于可持续的发展搜房网在莫总的带领下8月份和我们澳大利亚电讯有一个很好的联姻，也能够推动搜房网可持续的发展。最后，要感谢今天未能介绍到的嘉宾，非常感谢大家的到来，谢谢！