今年上半年，对于宁波房地产市场而言注定是一个困难的时期，这半年来商品住宅房销售量持续下跌、土地市场热度下降、新房价格底线的动摇等现象让不少业界人士感到担忧。但是，与此同时也出现了令人欣喜的一面，如普通住宅用地的增加、信贷业务保持平稳、区域扩张继续加大等现象。无论是政府还是开发商，都在积极寻求破解困局之法。

困局

销售量持续低迷

    今年上半年，宁波的商品房销售遇到了2005年以来强度最大的一次寒流，根据宁波市房地产交易中心的数据显示，仅仅只有3月商品房交易量有一个回升，而其他几个月都处在下降中。今年1月份，宁波市六区商品住宅房销售量为1114套，比上月减少1119套，2月份仅为360套，3月份出现小高峰，比上月增加744套，4月份降为1011套，5月份继续减少到1007套。

    宁波房地产交易中心相关工作人员告诉记者，虽然6月份的数据还没有出炉但是销售量应该不会放大，销售量进入下降通道已经成为事实，市场观望气氛浓重，这是比较令人担心的。在4、5月份其实纳入网上售房系统的楼盘均有10个以上，但是销售量仅仅保持在1000套左右，这个与去年同期相比低了近50％。

    而在价格方面，根据宁波市统计局数据表明，1至5月，宁波市区房屋销售价格指数为113.8%，新建房屋销售价格比上年同期上涨16.5%。5月份当月宁波市房屋销售价格总体保持平稳，环比上涨0.5%，同比上涨12.2%，同比涨幅比上月回落0.7个百分点。新建房销售价格同比上涨14.8%，涨幅比上月下降1.2个百分点。

土地市场热度下降

    除了商品房销售量的下降，土地市场热度的下降也成了今年上半年房地产市场的一个缩影。据宁波市国土资源局数据显示，截至昨日宁波市四区（海曙、江东、江北、东钱湖）共有10幅住宅商业用地进行出让，以东部新城与东钱湖区域相关建设用地为主。其中茶亭村地块由于拍卖价格未到土地竞拍底价而最终流拍。在鄞州区方面，截至6月底，共有13幅住宅商业用地进行出让，其中不少为工业用地用途转换而来。

    记者了解到，在今年的土地市场上，没有了去年的“疯狂”。土地出让现场，很少出现竞拍单位有5家以上的场面，而竞拍结果也往往在10轮次里能够知晓，更多的是一家开发商以出让起始价竞得地块。从价格方面说，开发商的心理底价更为理性，不少地块竞得的最终价格都不会超出出让起始价太高，开发商的竞拍基本是以每轮10元/平方米的最低起拍价格递增，而像去年动辄三四百元每平方米的加价，甚至是1000元/平方米的加价，在今年上半年来看已经成为“天方夜谭”。即使是业内十分看好的北郊路以西地块，最终只以13100元/平方米成交，比业内预期的18000元/平方米相差甚远。

新盘价格底线的动摇

    从市场动态上来说，开发商选择了在1月～4月观望，但是市场的残酷让开发商不得不在5月底开始进行大力度推广，“传统旺季可能会给开发商带来一定的信心。”某房产商这样认为。5月，西城春天、瑞园、城市花园、百合公寓、金海嘉园、英伦水岸一期、中海·东湖观邸拉斐堡、骆驼金邑水岸中高层等十多个楼盘亮相。进入6月，格兰春晨二期、奥林80二期、风格城事、缘园二期、瑞园、荣安和院、合生国际城等项目也继而推出。

    虽然近两个月相比前三个月而言，新开楼盘多了不少，但是市场表现依然不乐观。记者发现宁波不少售楼中心门可罗雀，而市民也普遍以了解“市场行情”为主，真正下单的少之又少。“如果这种局面不改变，开发商资金压力将会加大，最终很有可能会导致集体性降价，目前开发商的价格底线已经出现了动摇。”一开发商表示担心。记者了解到，西城春天开盘均价为6900元/平方米，而瑞园一期均价9500元/平方米，并采取了精装修，如果精装修费用以1400元/平方米的价格计算，楼盘真实的价格在8000元/平方米左右。这些楼盘的价格较去年新开的楼盘低了不少，直接对城西板块的价格底线进行了冲击。而即将开盘的小骆花园直接打出了“撼动城北底线”的标语。除了新开楼盘心理价格的降低，开发商还采取了各式各样的促销活动，如迪赛缘园打出了现场购房最高优惠可到300元/平方米，不少楼盘还包装了最低价格房源。

机遇

普通住宅用地继续增加

    记者从宁波市国土局了解到，根据《2008年度市区国有土地使用权出让计划》，今年市六区将计划出让国有土地使用权1290万平方米。其中，普通住宅385万平方米。与去年比较，普通住宅用地增加65万平方米。

    据市国土资源局有关人员介绍，今年针对国家从严从紧土地政策的形势，在今年的土地出让计划中，重点加大了普通住宅的供应面积，以确保房地产市场宏观调控的顺利进行，稳定房价涨幅。据悉，今年市区房地产土地将继续停止对别墅、高档公寓等高档住宅用地供应。计划供应的普通住宅用地385万平方米（不包括经济适用房、拆迁安置房、廉租房等非经营性住宅用地），如按平均容积率为1.5计算，将有577万平方米建筑面积的普通住宅可供应，按每户平均90平方米，两三年后将有6万多套房屋供应，与去年可供应的480万平方米建筑面积的普通住宅相比要足足多出1万多套房屋。此外，今年宁波市还将推出土地储备、城中村改造、东部新城、东钱湖、高新区普通住宅用地80万平方米推出，这一数据也比去年增加了20万平方米。

信贷业务“稳中有机”

    目前准备金率攀升至17.5％的历史高位。“以目前国内的通胀压力，在提高准备金率之后，未来上调金融机构人民币存贷款基准利率的可能性很大。”中国建设银行宁波市分行住房金融与个人信贷部有关人士这样告诉记者，“连续加息和提高存款准备金率之后，银行收缩银根，开发商获得的资金供应减少。销售速度放慢导致的资金回款放慢，直接影响到房地产公司的现金流。值得庆幸的是目前建行内部房地产开发信贷业务运行良好；在个贷方面，也没有出现个人因加息压力拒绝还贷现象。”

    记者从中国人民银行宁波市中心支行了解到，截至5月底，自行性房地产开发贷款790.91亿元，同比增长了24.41％；个人住房贷款为443.54亿元，同比增长了38.43％。该行相关人士认为，从目前房地产贷款数据分析，保持了一定程度的增长，这还是说明投资开发量会持续加大，银行方面运作正常，宁波房地产市场没有在资金方面出现异常现象。

    截至5月末，宁波市各金融机构存款总量接近6000亿元，达到5973亿元，同比增长19%；这些储蓄不少为投资“热钱”，为楼市以后的复苏埋下了“伏笔”。

区域扩张的加剧

    另一个值得关注的现象是，虽然上半年市场出现了低迷的状态，但是区域扩张仍然在继续加大，不少区域开发如火如荼，如东钱湖板块、镇海新城板块、城西板块等。由于这些区域的发展势头良好，使得连接这些区域的楼盘成了市民关注的焦点，这也形成了新一轮的区域扩张。

    “城市版图的变大，城市化的加剧，势必使宁波的房地产市场向周边地区扩张。这是一个趋势，也是购房者在当下市场状态下的一个契机。”百隆房产销售部有关负责人告诉记者。

    记者了解到，该房产商开发的诺丁山郡、小骆花园，都是上半年区域扩张下的代表。连接宁波与余姚的诺丁山郡目前内部预订十分理想，而连接江北与镇海新城的小骆花园售楼中心也将在7月5日开放。“区域扩张的优势在于同样品质的楼盘，处在区域扩张下的楼盘交通便利但是价格却比处在传统市区的楼盘便宜很多。”该负责人这样解释道。一位关注区域扩张的张姓市民给记者算了这样一笔账，以小骆花园为例，楼盘离新三江口仅仅只有10分钟的车程，交通非常顺畅，并有三路公交车到达，规划中还有轻轨3号、5号线。但是现在新三江口附近的楼盘如天水家园等已经突破每平方米万元，而小骆花园的价格可能只有其一半。无论是自住还是投资应该是一个不错的选择。

    业内人士分析，上半年区域扩张的加剧对平稳房价还是起到了一定的作用，这些近郊楼盘以良好的品质、较低的价格吸引了不少消费者买单。