2月28日，年后第一场拍卖会在宁波市海曙区老实巷70号基威大厦7楼公开挂牌。宁波雅戈尔 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)置业有限公司在经过16轮激烈角逐后，以楼面价每平方米13100元，总价为98982.28万元拍下了宁波北郊路以西地块(原制药厂)。目前，全国楼市正值土地“流拍”的消息不绝于耳，宁波北郊路以西地块虽然没有流拍，但成交价格却和整个行业对这块土地的价格预期差距不小。不知道对宁波楼市来说，到底是暖风扑面还是春寒料峭？　

　地点：焦点宁波房地产网演播室

　嘉宾:宁波合生创展房地产有限公司副总经理陈健飞

　　     银亿开发有限公司策划部经理张春耘

　　     合润地产副总经理徐江涛

　　     浙江日报《宁波楼市》主编叶巍俊。

　　焦点网：正好碰上北郊路地块拍卖，大家都很关注，我们网上焦点房地产网的评论也是非常的多，包括有好几个在写博客的，所以在这个有争议性的事件发生后，我们邀请大家参加网上这个讨论。

　　2月28号，2008年第一场土地拍卖会，我们雅戈尔最终创造了“地王”价格，13100元每平方米，业内人士观察到几个现象。一个就是除了合生创展一家，外来大腕集体缺席了，第二是土地的市场价格比预期低，虽然诞生了新地王，但确实带着很多的争议。雅戈尔在货币紧缩，政府出台一系列宏观调控措施这么一个大背景下，以这个价格拿地究竟是否合理， 这个事件对宁波楼市来说有什么影响，是证明春风回暖还是春寒料峭？

　　我先介绍一下在座的嘉宾，从这儿开始依次是宁波合生创展房地产有限公司副总经理陈健飞、银亿开发有限公司策划部经理张春耘、合润地产副总经理徐江涛、浙江日报宁波楼市主编叶巍俊。

　　首先先请合生创展的陈总来谈一下，因为真正参与到最后的就是合生创展，并且这么多外来单位缺席，合生创展不但参加了，还坚持到了最后，陈总给我们讲讲看你对我们宁波楼市和北郊路地块是什么想法？

　　合生创展陈健飞：我给大家简单介绍一下我们当初要拿这块地的情况。我们公司进入宁波以后基本上就是在宁波大学北边的镇海新城55万方的一个合生国际城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目，但实际上这个项目虽然量比较大，以我们合生在宁波的发展思路的话，是不仅限于这样一个简单的地块的。我们实际上是希望能够在宁波有一个土地储备和一个长期的项目开发，形成一个从市区到郊区的一个系列化的产品。因为宁波最近推出goodfeel的地块比较少，推出市中心这样一块黄金地块也是相当关注的。接到这个消息以后，我们公司也组织了相关部门对这个地块进行了调研，最后，我们总部决定要参加这个土地的竞标。我们在竞标当天确实是真心实意想拿这块地。最后有雅戈尔取得。我想，这只是一个结果，在竞拍过程中，我们的意愿是很强的，最终到了我们的心里价位，公司领导觉的差不多了，所以就放手了。宁波后续还有很多地快要推出，这块地到了我们的心里价位，雅戈尔拿了，我们觉的差不多就收手了。后面还有很多其它地块供我们选择，我们可以再考虑。
 
合生创展陈健飞

　　我们宁波公司这块地调查下来基本上感觉是土地的价值还没有到位，没拿这块地，和公司领导层的决策是有关系的，我们觉得这块地价格要可以更高一点，但也不像市场上传说那样高到多么离谱，因为这块地的价值一个是和本身的地段有关系，另一个是和规划要求有关系，我们只看到在市中心有这样一块地，旁边12000，这边就应该15000、16000，但实际上不是这样简单比较的，他有他的规划要求，比如说当中有多少土地是要开发商建成之后返还给政府相关部门，还有一些相关限制，包括高度的限制。这些都会影响土地在未来规划中的实际售价，所以我们考虑之后退出了。我看一下几家公司的心里价位也都是在13000左右，我们比银亿只多报了一轮，结果呢，雅戈尔报了最后一轮，也就是这个价位。

　　焦点网：请问银亿张经理，你们公司参加了这次拍卖，最后退出了，我想问一下，这里面除了合生以外，对这块地的意愿非常强烈的还有很多，有十几家外来公司到了宁波以后一直在寻求土地，为什么他们对这么好的一块地，连招投标都不参加，我想请张经理帮我们分析一下原因。

银亿张春耘

　　银亿张春耘：这块土地，原来就推过搜狗的。大家比较关注的原因，我想一个是现在市中心的土地确实越来越少了，我们银亿做市中心也已经做过很多了，所以对这个土地肯定也是做一个高档的项目，它是具有这么一个潜质的。从价格来看，能创出新高说明对宁波城市价值，宁波将来的发展还是一个很好的肯定。这个价格一个是反映了对城市价值的认同，另一个也是反应了对地块稀缺性的认同。为什么价格没有高于普遍的看法，第一个，我觉得涨的幅度不大体现了大家一个谨慎的心态，因为面临了几年的宏观调控和正式市场的累计量。从我们公司来讲，现在项目也很多，去年也拿了几块地，相对来说，我们是比较谨慎的来做这件事。原来推过，现在推出来，大家关注度也很高，没有实力的也就不凑这个热闹了，这也反应了业内比较理性的态度。有的公司也受某些因素的影响，比如说资金调度，人员变动，都会影响到拿地的决策，没有太多时间准备，短时间内推出对开发商要求也很高。开发商这么多年来拿地一直都是谨慎的，拿地之前会有一个仔细的估算，这次大家的估算都蛮接近的。多一点少一点这就看老板在现场决策的情况了，比前几年测算的要内敛，理性。

　　　焦点网：合润地产徐总，您觉得当前这个情势下面，是不是大部分的开发商都面临资金压力，您会不会有这样的看法？

　　合润地产徐江涛：我作为一个代理公司在看这个事情。这块地，陈总也讲到，可能两年或者三年之后，大家会说这块地当年是便宜了，这是后话，只能算是经验总结。我们设身处地，当时每家公司他对价格的预测都有自己的道理，不管是主观、客观，都有自己的依据。就像当年百隆外滩这块地，也是宏观调控时候，05年。最后百隆3909拿了这块地，银亿好像出到3906，就差几块钱，银亿没有拿，那我们现在回头去看，是不是银亿可以加，加很多，但是你设身处地想，每个人的判断都是有限的。百隆在拍后说我这块地一定要卖到8500，不然没法做，现在看8500大家想简直太便宜了，想都不用想，13100和3900，相当于一个地价的零头。这次宏观调控，贷款比较紧，每家公司资金都紧张的，对项目安排都有一个计划。但就这块地讲，我觉得15000以内都是合理的，两年以后来看不会说13000就便宜，15000就是贵chinaren的。

　　焦点网：雅戈尔能叫到这个价也说明它对这块地的发展是很有信心的，不管老板决策力怎么样，我们反正关心的是地价会不会影响房价，它的这个标杆作用会不会就影响到整个大势。一向走高端产品路线的雅戈尔可能又要给大家立一个像海景花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)一样的新高度了。

　　合润地产徐江涛：的确，我觉得雅戈尔拿下这块地的确是有优势的，因为他有湖景花园在，华辰北的地在，一个是将开的项目，一个是在开的项目，这样的话和它几年前非常相似，它有地可以拿下来，它的成本可以摊下来，别人只能一块地摊一块。另外一个是它拿下这块地之后，那么在宁波市某一段时间的房价它有话语权。也许不是很确定，可能是在局部、或者在某个节点上，会存在这种现象。它会有一个标杆在，从而影响其他开发商的信心，进而影响一些客户的信心。21世纪不动产便可以了解到，在这个地块拍卖前后，周边房东挂牌的心理就发生了很大的变化，在波动。有些就通知业务员，停止挂牌，要等到十天以后再说；有的要签了，这个跟开发商一样，每个人都能看到，就是毁约，5万的定金我还给你，再赔你5万。也就是说这个时候这些房东对于这块地也是非常看好的，但他不会像我们业内一样准确的测算这块地的价值，他可以判断大致的方向，他觉得这个房子还会涨，你现在拿去可以，再加15万。这个时候对这些买房的人就有影响，他们也很茫然，他们也认为这块地会涨价，其实也就是这两个群体在博弈。他们也都有各自go2map的判断，在各自的交易的过程中也存在心理博弈的情况。

合润地产徐江涛

　　我觉得宁波市区的房价一直都没有体现出一个梯度，就是说市中心价格达到多少，近郊、远郊达到多少，因为我们最近几年看到，并不是市区主动上来的，郊区以此来参考，恰恰相反，现实是郊区的房价上去了，而市区的房价是被动的抬上去的。我记得有一段时间，市区与郊区的房价是拉开了，但马上随着新理论房价的上涨，又把这个填平掉了。当时我们看到，市中心的房价8、9千，郊区的房价7、8千，那我们剥去楼盘品质和个体差价来讲，为什么房价差距这么小？还有一个地方就是宁波的环境不像一些其他城市，它不会把一些人逼到近郊或者远郊这样一个状况。像制药厂或者其他的一些地块，它适宜居住的条件来讲还是不错的。像制药厂地块，很多人觉得不是很热闹，心理感觉会不好，其实它就是在市中心中闹中取静的一块，就像江北，姚江两岸这些区块，大家也都觉得有点远。那我觉的这块地拍出来130000，新高，但是也没有高多少，但是这个趋势至少还是看得出来的，从市中心，开发商、土地供应量都可以看出来，这个房价在未来的一段时间内，不会像广州、深圳这些城市一样出现大的波动是看不出来的，因为目前为止市区的住宅用地供应的太少，第二我想各个开发商或者代理商都会有所统计。同时我觉得宁波这个城市的房地产投机性不是很强，索然它是一个沿海开放城市，但是在房地产消费的情况来看，它是一个半封闭的城市，很少有外来游资进入来炒房，大部分都还是本地的资金在这炒房，但它的这个资金都还会留在这个城市的。很多城市，像杭州、上海，它们在全省乃至全国，主要是资金进来炒，炒完了就走，对城市的贡献不大。宁波在这点方面有很多的区别，在资金不紧张的情况下，它在短期内炒作套现的这个想法不是很强烈，它可以持有，就像一些开发商说短期我的商铺要卖掉套现，有搜狐网的开发商资金不紧张，我购买，我持有等个三、五年在卖掉，会获得更好的效益，这是两种形态在投资课里也会表现出来。

　　我们也知道，宁波是外贸很发达的，不过今年会稍微差点，这个可能会有点影响，但是低价在上升，房价也将会上升，不过我们没有预料到的是宁波房价在涨到8、9千之后还会再有个3千多的涨幅，而且还是在短时间内达到的。我记得在好几年前大家还在为宁波房价停留在4千停留多久或涨多久在网上争论的头破血流，那个阶段我觉得是印象非常深刻的。

　　焦点网：刚才我们徐总谈到了有一点，像雅戈尔拿到的地都是高端的，不断的出现地王，创造出宁波标杆性的价格和住宅这样一个情况，这个会不会对宁波房产市场带来一个新的标杆？它每年都会塑造一个价格标杆，品质标杆或者住宅标杆，这个会对我们市场带来到底是有利还是不利的影响呢？像雅戈尔这样，环城北，北郊路，都有稀缺资源，能够创造新地王的这些地方都被雅戈尔占领了，这个也可以说是高端住宅的垄断，这个对于市场价格的影响怎么样？

　　浙江日报叶魏俊：我觉得，雅戈尔拿到这块地低于原来普遍认为的价格，雅戈尔自己也说好像是捡了个便宜，当然这个便宜好像去年9月份相对火爆的时候，业内人士测的。这也反应了整个宏观背景下的宁波楼市真实的反应。像刚才金大侠说的这个的影响，我觉得是有的，如果当初真的拍到16000甚至18000，说明宁波这些开发商或者二手市场手里拿的人，他们想提价。这个就像股票后市看好一样，价格要拉高。它这个13100的价格给人的一个感觉就是不高也不低，也预示着今年的楼市肯定是平缓的，这个套用政府的话就是说希望市场平稳发展，不要大起大落。在这个宏观调控的大背景下，媒体说那边打折，掉价，这边拍出个新地王，这种众矢之的的事情，还是不合理的。拍到13000，这个是刚刚好，没有什么大的影响，但是对于高端房地产价格有影响，对中低端的房子没有影响，因为没有可比性。一个市场最大的影响的还是中端的，像中端90、120平米的这种房子，有60%的人在买的，这对房产市场是有影响的。我举个例子，雅戈尔这块地如果说是约二十万平米的，它的价格开出来是大众化chinaren的，那个价格很高了，我们比如在集仕港这个地块，拍出来13000，这个是爆炸性的！

　　合润地产徐江涛：这个影响在实际操作上来说，叶老师说的是对的，但是我们讲这个东西它有连锁反应的。可能这个对于它自身的价格不会有影响，但是一般老百姓是买不起的。他们会觉得市中心的地这么贵了，郊区的地也不会便宜了，这样一环套一环的下来，我觉得对他们会有心理的影响。对于有些房东来讲，当然他们卖的也不是豪宅，是普通住宅，但是在市区，在地段上有参考意义。像现在的海景，二手房成交的价格在3万，而且是一次性付款，房东一点都不愿意还的，房东也不是缺钱的人嘛。

　　浙江日报叶魏俊：抛开市场不说，如果我有钱，拿下这块地就是胜利，因为这个绝版的地块，只要产品做得好，哪怕是5万，我觉得也是卖的出去的；另外我将一个问题就是这个地块为什么有外资的没有拿到，根本原因就是国家调控的作用。为什么人家雅戈尔能够拿到，原因就是我没有钱嘛，我知道投资的话，有很多回报，但是我们没有钱啊，为什么中海、绿城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)没有去拿，说到底就是现金没有。那为什么去年业内人士会估价15000或18000，因为是那个时候国家对于房地产这块对银行没有管的那么严，甚至是很宽松的，那么开发商很轻松的就拿到2、3亿的钱，而现在已经没有那么多的钱了，开发商只有30%的钱是自己的，其他的都是银行的。

 
浙江日报叶魏俊

　　合润地产徐江涛：这也就是为什么开发商现在越来越重视融资这些个问题，那么重视公司上市，发现融资渠道上上市公司还是有一定优势chinaren的。

　　浙江日报叶魏俊：对的，这个是一个问题，第二个问题就是像万科 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)、绿城、金地志在必得说要拿下这块地，但是后来连一家都没有参加。这可以说是今年房市的一个倒春寒，深圳的房价降到两年前的水平。他们立足的是在全国，宁波只是一个小部分，他们都在开会，说现金为王，他们的资金很紧张。另外，他们觉得这块地还是不要拿了，去拿价格比较低的地块，性价比比较高。本地开发商雅戈尔要争宁波第一，靠它是上市公司的背景，它拿下是顺理成章的事情。实际上雅戈尔涉嫌垄断，你看土地垄断、资金垄断、豪宅垄断实际上也就是这样，谁有现金流谁就有用，现金为王，包括像万科打折，它也是为了回笼现金。

　　合生创展陈健飞：这个地块即使是在去年下旬推出来，按照现在的规划要求，恐怕大部分开发商的心里价位也是这个数字。按照我们现在在其他城市拍地拍下来的经验，一个地块大家的心理价位都是差不多的，这个是有一定规律性的。我们说房地产市场在国内可能还不是一个市场化的运作，但我们对比一下世界其它国家，中国的房地产市场已经十分市场化了。里面的确有些政府干预、舆论引导的因素，但是从基本的层面上来讲的话已经很市场化了。我认为即使这块地在去年下半年推出来也是这个结果，我也不认为它会膨胀多少。

　　我们是估算过的，它本身是70/90的要求，90平米的房子如果你卖到三万块钱一平米的话，那么一套房子就需要300万，300万已经可以在我合生国际城买一套商品别墅了，所以从这个角度看，雅戈尔网络超女的价格已经有点高了。

　　浙江日报叶巍俊：其实是非专业的人决定房价，炒房的人真的太疯狂，我们卖房的才是别人奴役的对象。比如像合生国际的房子，如果你跌500那肯定没人要，如果你涨1000，马上就会有人蜂拥而来。

　　合生创展陈健飞：我们可以讲一下我们的经验教训，从2000年开始我在上海做房地产，当时我们在上海第一期开发的一个楼盘在杨浦区，在上海属于比较差的位置，当时开盘的均价是4000，我们自己都觉得像这样地理位置偏的房子谁会来买，看见人冲破脑袋地买这个房子我们还觉得这些人傻，但我们在今天看，虽然说上海从2000年到现在经历了好几轮调控，到现在我们看到那个房子已经到了2万，我想当时买房的人肯定是没想到的。这只能说是有一个经济规律在的，我们当时也没有完全看清楚。

　　合润地产徐江涛：这块地是中心城区里面的一块地，它不具有普遍代表意义，如果是2月28日洪塘、鄞州中心区拍出这样一种价格，那这个的实际意义是非常大的。

　　焦点网：今天很感谢四位嘉宾百忙之中抽空参加我们的《焦点关注》栏目，我相信通过对雅戈尔拿地事件的讨论，各位网友从中对宁波08年楼市可以得到一些启示，对这个房地产市场也有了更理性的认识，谢谢你们的参与，也谢谢各位网友。