很早就有想法，该对08年的宁波楼市做一个基本的分析和展望，但囿于时间和基础数据，始终都没能作出一个全面的阐述。今天碰巧与商报的朋友聊天谈起08年宁波楼市，聊了一些简单的心得，这里整理一下，权当个人对08年楼市的展望了。

　　2008年，对中国来说是个奥运年，很多专家学者预测，奥运会前后将成为中国经济的分水岭，笔者不才，无法达致如此高度。但从宁波楼市来说，个人比较倾向性认为，奥运会对宁波楼市影响微乎其微。除了一些奥运会的建设和采购有宁波人的影子，绝大多数行为不对宁波产生直接的影响，宁波楼市依然局限于内部影响。

　　从宏观层面来看，宁波与深圳、上海、北京等一线城市的人均收入、人均GDP、产业结构、民间财富、民间金融手段等相对房价比较来看，宁波的房价“性价比”相对较高。尽管深圳等城市具有较高的全国性首位度效应，但我认为，这个首位度效应不至于使宏观经济对比房价产生如此大的差异，站在这个层面来说，相比较深圳等大城市，宁波的房价依然比较健康，还具备上升的潜力。

　　综合前几年宁波的土地市场，可以预见，宁波楼市08年的供应依然偏紧。不过不能忽视的是央行的房贷新政，第二套贷款以家庭为单位的性质认定，首付比例提高的40%以及银行利率上升到同期的1.1倍，均对市场的购买力产生极大的杀伤力。回顾05年宁波绝大部分项目都是40%首付时的成交量，我们基本可以预测08年全年的成交量将较07年有一定程度的下滑，这将有效缓解供应的紧张。

　　但浙江经济民间资本极具活力，资本利用效率较全国其他地方高出不少，同等民间货币存量，在浙江能够显示出更高的购买力，产生更高的购买行为，站在这个层面来说，宁波的自住性需求受到房贷新政的影响比较其他地区而言较弱，高端住宅受到的影响力也非常小。

　　从具体的市场层面来看，个人预测3月份的成交量和市场人气将逐渐复苏，4-5月份，随着上半年新开项目进入一个小高潮，成交量有望被激活，成交价格也将有所上涨。但涨幅不大，除非各大银行放开贷款条件。

　　下半年的形势得看全国两会之后的国家政策，若国际形势，国家政策等方面未出现重大变故的情况下，08年楼市继续走向平稳。即成交量不好看也不难看，房价好的项目依然上涨，不好的项目可能原地不动，甚至出现一定幅度折扣。

　　从楼市的特点来讲，个人认为08年宁波楼市将出现项目竞争转向于板块竞争，远郊项目或成主流，顶级项目面临质变，开发品质会有质的提高等特点。但由于供应的关系，各区域板块之间的竞争将不会很激烈，更多的是相互的补充。理由是：

　　首先，项目离城区越来越远，导致他们的目标客户群体的雷同性越来越高，这是导致项目竞争想板块竞争转变的基本要素。

　　其次，由于项目较少的缘故,各板块内的项目相对来说更少，内部竞争十分不充分，甚至可以形成某种同盟关系。如城西集士港片区就只有2-3个项目，很难形成有效竞争。

　　然后，由于整体市场的供应较为紧张，市场依然呈现僧多肉少的局面，因此竞争不会太激烈，反而此起彼伏的项目开盘成为应对市场的车轮战。

　　笔者曾在前段时间预测，宁波房价的阶段性顶部正在形成，从目前的一些由头来看，08年的市场正呈现出阶段性缓坡的特征，这一周期可能延续6-18个月。这个时期对准备购房的老百姓来说，是一个恰当的时机，相对来说，具备较为充足的时间去思考和调查所购项目的信息，使得决策更放心。

　　由于时间的关系，这里不能充分的用数据来左证，权当是对08年楼市的总结性展望，欢迎各位兄弟拍砖。