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杭州存量酒店式公寓市场会被助推吗?

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  • 2018/4/27 14:35:09
文章导读:限酒令”很可能已经在路上。那么对于已经在销售的类住宅,“限酒令”会助推酒店式公寓市场吗?事实上,从去年开始,作为限购后住宅的替代品,杭州的酒店式公寓市场就异常火爆。而杭州开始购房摇号后,无需摇号的酒店式公寓近期成交异常活跃,价格也节节攀升。

  “限酒令”很可能已经在路上。那么对于已经在销售的类住宅,“限酒令”会助推酒店式公寓市场吗?

  事实上,从去年开始,作为限购后住宅的替代品,杭州的酒店式公寓市场就异常火爆。而杭州开始购房摇号后,无需摇号的酒店式公寓近期成交异常活跃,价格也节节攀升。

  一酒店式公寓上周末开盘
  单价超4万元仍热销

  日前,位于滨江的某酒店式公寓首次开盘,其超过4万元/㎡的单价并不算低,但当天人气依旧火爆,现场到访近千组客户。

  原本酒店式公寓的开盘现场都是投资客居多,而这一次,却出现不少刚需自住者的面孔。

  在杭州工作三年的小龚告诉记者:“现在热门楼盘都要摇号,也不一定能摇到;二手住宅价格超过新房,性价比太低。我反而会选择酒店式公寓这样低总价的产品,在我看来,LOFT更适合年轻人居住,产权40年我觉得并不重要。”

  吴先生则一次性购买了两套。他说:“本来最佳选择是买住宅,但摇号之后,投资客的机会变窄了。最近身边很多高净值朋友说要在滨江租房子,我想买酒店式公寓作为投资也不错。”

  据了解,滨江区的高新企业较多,酒店式公寓租金高的甚至达到7000元/月,租金回报率较为理想。

  地段好的酒店式公寓不但租金回报率高,其整体的价格也在往上升。中国指数研究院数据显示,2017年滨江区的酒店式公寓成交均价在32000元/㎡左右,但今年以来,酒店式公寓已经涨到41000元/㎡左右,涨幅明显。

  二手酒店式公寓
  成交量明显增加

  作为商业产品,酒店式公寓市场以新房买卖为主,二手酒店式公寓的买卖由于税费相比住宅要高得多,成交并不活跃。但是,随着购买酒店式公寓的自住人群增加,其二手市场也开始活跃起来。

  豪世华邦的数据显示,4月以来,排名前十的热门二手小区有较多酒店式公寓出现,这在以往并不多见。例如在4月的第一周,位于萧山的九悦江南排在热门成交小区第九位,一周成交了5套房源;4月的第二周,下沙的酒店式公寓金沙居排名第三,共成交了11套房源。

  豪世华邦下沙店的经纪人时鹏告诉记者,今年以来下沙的酒店式公寓成交都比较火热。例如金沙居、保利湾天地、中豪七格等酒店式公寓小区,都十分受欢迎,尤其是3、4月份,这些热门项目几乎每天都有成交,月成交量都超过30套。

  二手酒店式公寓成交火热,价格也水涨船高。例如滨江的中赢康康谷,2015年首开的均价在21000元/㎡,而今年4月份的二手成交均价已经超过了30000元/㎡,涨幅超过40%。

  另外,像保利湾天地去年上半年二手房均价还仅有8000元/㎡左右,现在均价已经达到了15000元/㎡,涨幅高达87%。时鹏告诉钱报记者:“可以明显感觉到年轻小夫妻购买酒店式公寓自住的比例有所增加,他们一般经济条件有限,价格便宜的住宅又有太多人摇号,中签概率低,所以退而求其次选择了酒店式公寓。”

  酒店式公寓作为商业项目,二手房买卖需要交更多税。以一套总价150万元的酒店式公寓为例,假设其买入时的价格为120万元,二手买卖时需缴纳增值税16800元,契税为45000元,个税是15000元,一共需缴纳税费76800元。【计算公式为:增值税是(成交价-买入时的价格)×5.6%,契税是成交价×3%,个税是成交价×1%。】

  虽然税费较昂贵,但比起新房或二手住宅目前的价格来说,酒店式公寓的总价仍然占优势,且可以按揭。

  严控“类住宅”后
  优质存量酒店式公寓变稀缺

  新出让商地对于“类住宅”的严控,会助推存量酒店式公寓市场吗?

  有开发商认为,“限酒令”对于存量酒店式公寓市场将是一大利好:“未来或许还将有一波小幅度的上涨空间。”

  从此前流传出来的征求意见版本看,后续出让的商地在出让文件中,或将写明“不得建酒店式公寓”。如果没有写明,也将设置限制条件,包括可能会写明分割转让的最小面积为200㎡,还有限制高度4.2米等硬性规定。一旦这些政策落地,意味着接下去小面积、层高4.78米以上、可以做成“双钥匙”的LOFT很难再有增量。

  “双钥匙”是目前一部分酒店式公寓市场的卖点,即LOFT产品中一个入户门,上下两层独立分开(有两扇门),相当于一套房子能当两套租。这样租金回报率也会大大增加。如前文所述销售火爆的滨江酒店式公寓,正是设计了不少层高4米79的“双钥匙”房源。

  同样是双钥匙的产品还有滨江同协金座,项目位于同协路与华丰路交叉口,主力户型36~60㎡,层高也达到4.79米。且该项目可以做到上下水电分户,做到真正意义上的“双钥匙”。外立面是玻璃幕墙配铝板和干挂石材,小区里有蓝宝石恒温泳池以及热带风情棕榈园林,是滨江集团按照住宅标准打造的酒店式公寓项目。

  在户型上大做文章的龙湖西溪天街,4.78米的可变“双钥匙”设计,66㎡的LOFT户型,最多可变4房,加上下双卫设计、6.3米超大阳台,相当于120㎡的生活空间了。

  “限酒令”一旦出炉,不受限购、不用摇号、地段佳、配套完善的酒店式公寓产品,或将更加成为市场上的“香饽饽”。(原标题:存量酒店式公寓市场,会被助推吗 记者:孙晨、吴佳怡)

文章关键字:杭州酒店式公寓,二手酒店式公寓
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