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超百城发布150余次楼市政策 2017年房地产调控效果如何?

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  • 2017/12/13 9:22:01
文章导读:2017年,中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计,截至目前,已有超百城发布150余次楼市调控政策,热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。目前,热点城市房地产市场总体呈降温之势;三四线去库存效果明显,有些城市转而开始控房价。与此同时,多地发文强调租购并举,扩大租赁市场,租赁用地已陆续入市。

    2017年,中国房地产市场迎来严厉调控。据不完全统计,截至目前,已有超百城发布150余次楼市调控政策,热点城市不断限购、限贷、限价、限售、限商。

    记者调查发现,目前,热点城市房地产市场总体呈降温之势;三四线去库存效果明显,有些城市转而开始控房价。与此同时,多地发文强调租购并举,扩大租赁市场,租赁用地已陆续入市。

    热点城市集体降温,有的三四线城市加入限价行列

    今年,一二线热点城市房地产从严调控、保持市场的平稳健康发展成为主基调,北京、南京、郑州等地还提出房价环比不增长的目标。从3月份开始到11月底,已有超百城发布150余次楼市调控政策。

    3月中旬,政府工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”,此后,从北上广深等一线城市,到南京、杭州、厦门等热点二线城市,从合肥、武汉、成都等中西部城市,到环京、环沪、环深等一线城市的都市圈,“调控升级”成为“主旋律”。

    5月,楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”时代。6月开始,各地逐步调高房贷利率。9月以来,监管部门严查各类“消费贷”进入楼市。

    目前,一线城市全部“认房又认贷”,非户籍人口购房门槛均提高至5年。多个城市限制离婚买房。珠海、保定个别地块限售延长至10年。

    密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。国家统计局的数据显示:从5月份开始,上海和北京出现房价环比“零增长”,深圳房价环比下跌;8月份,15个热点城市房价环比全面止涨,其中北上广深四大一线城市更是33个月以来首现房价集体停涨;9月份,上海房价出现同比下跌;至10月份,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前,重点城市房地产市场呈集体降温之势,去投资化趋势明显。

    中原地产首席分析师张大伟认为,10个热点城市房价同比齐跌的现象,为2016年来首次出现。在楼市严格调控的影响下,核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。

    房地产市场降温影响了土地市场。中国指数研究院发布的最新报告显示,11月份,全国主要城市土地市场供应和成交量环比均出现回落,监测的全国300个城市共推出土地2696宗,环比减少11%;土地出让金总额为3715亿元,环比减少7%;从价格层面来看,11月份全国300个城市土地平均溢价率为20%,较上月下降4个百分点。

    “在‘房住不炒’的政策指引下,未来住房属性将去投资化,更加注重居住属性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,新一轮调控一年多来,各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势,70城房价同比增幅上涨空间已经不大,未来会继续保持同比增幅收窄态势。

    而一些三四线城市,在去库存取得积极效果的同时,也从库存积压变成了房价快速上涨。为此,今年的房地产调控继续补短板,调控政策开始向三四线城市深入:山东东营、聊城、广西柳州等城市加入限售行列,扬州则针对二手房提升限售年限;一些城市如廊坊等地还加入了限价行列。

    三四线城市出现分化,存量规模下降与销售困难并存

    多位业内人士认为,2017年房地产去库存的关注点,主要集中于三四线城市。

    国家统计局数据显示,10月末,商品房待售面积60258万平方米,比9月末减少882万平方米。其中,住宅待售面积减少772万平方米。

    易居房地产研究院发布数据显示,截至2017年10月底,受监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米,环比减少2.1%,同比减少10.1%,已经连续27个月同比下跌。记者注意到,80个城市中三四线城市占一多半。对比历史数据,库存规模相当于2013年8月的水平,即库存规模回落到了4年前。

    不过,“三四线城市的住房存量情况大不相同:有产业依托和靠近热点城市的地方,对人口有一定吸引力,市场需求旺盛;而还有不少城市则因过去盲目开发,造成不少楼盘销售困难。”新城控股高级副总裁欧阳捷说。

    此外,“在热点城市加码房地产调控后,大量的投资需求被挤到周边三四线城市。一方面是去库存,另一方面是限房价,部分三四线城市进入了双轨调控并行的模式。”严跃进说。

    超50城发布租赁新政策,多地租赁用地已入市

    今年,多地把加快建立租购并举的住房制度作为完善长效机制的发力点。目前,我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。据不完全统计,截至目前,全国发布租赁新政策的城市已超50个。

    ——多途径增加租赁用地。近段时间来,上海、广州、深圳、杭州、郑州等城市陆续开启“只租不售”卖地模式,绝大部分地块由国有企业“零溢价率”拍得。同策研究院统计的数据显示,截至2017年11月底,全国各大城市挂牌定向用于租赁的住房用地共计26宗。

    ——鼓励租赁企业向规模化、专业化发展。杭州提出,选择15家左右具有一定规模、品牌的住房租赁企业作为专业化住房租赁试点。成都、沈阳提出,力争到2020年,培育和发展机构化、规模化租赁企业不低于50家;合肥、厦门均表示支持房屋租赁企业通过合并重组做大做强。

    ——推动租赁市场发展的金融要素正在形成。近日,首单央企租赁住房类REITs产品获上海证券交易所审议通过。中信银行、建设银行、中国银行等多家银行近期陆续宣布给予住房租赁金融支持,包括对企业端的金融支持和个人端的消费信贷支持。

    业内人士表示,国家发展租赁市场力度空前,后续还需加快住房租赁法律制度体系建设。

    推动住有所居,新一轮举措和探索逐步展开

    记者梳理近期各项房地产改革政策发现,实现广大群众住有所居的新一轮政策举措和探索正逐步展开。

    在金融方面,监管部门严查各类消费贷、首付贷流入楼市,推出了限贷措施、调整住房公积金的使用以及国家住房银行的探讨。

    在住房供应方面,已经形成了商品房、保障房、共有产权住房、建立住房租赁市场等。住房建设方面,社会建房、企业建房、政府建房、合作社建房等实现多元化。

    在立法方面,正在加快房地产税立法;在土地制度方面,要实现“三匹配”、村集体土地允许开发入市等。

    住建部部长王蒙徽日前表示,住建部将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立。

    “按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。对个人住房按照评估值征收房地产税。”财政部部长肖捷日前表示。

    清华大学房地产研究所所长刘洪玉强调:“以往的调控主要针对房价,以短期政策为主。”租赁房源大规模入市、削弱房地产金融属性、房地产税立法,都是具有全局意义的长效制度安排。随着各项改革推进,楼市有望步入稳定健康的轨道。(原标题:超百城发布150余次楼市政策 2017年房地产调控效果如何?)

文章关键字:楼市调控政策,房地产调控
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