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杭州楼市上半年:天量成交 大力去库存

  • 杭州写字楼网
  • 2016/7/7 14:19:08
导读:今年1月1日至6月30日,杭州市区卖出了97657套商品房。其中3-6月,分别贡献了24801套、19620套、18563套和18214套。这个数据超过了2010-2014年任何一年的全年销量。在“天量”成交下,库存应声而落,从2015年底的172788套降到了今年6月底的135852套,6个月时间商品房库存少了36936套。

    自去年底,各个城市就掀起了一股去库存狂潮。

   借力于降首付、调减两税等利好政策,在这场去库存战役中,杭州楼市轻松走在了前列——半年时间,库存骤降36936套。

   不过,在大力去库存的同时,今年上半年杭州也卖出了有史以来最多的土地。土地决定供应,参照过去几年的楼市表现,若成交量跟不上,库存极有可能迎来较大幅度反弹。

   在业内专家看来,伴随着库存反弹,楼市也可能出现调整,而最直接的体现就是房价的震荡。(备注:文中杭州市区含余杭、萧山,不包括富阳。)

   半年库存骤降3.7万套 主城区优质板块“无房可售”?

   没有天量的成交,杭州楼市库存根本不可能下降。

   据快房网K指数研究室统计,今年1月1日至6月30日,杭州市区卖出了97657套商品房。其中3-6月,分别贡献了24801套、19620套、18563套和18214套。

   这个数据超过了2010-2014年任何一年的全年销量。

   在“天量”成交下,库存应声而落,从2015年底的172788套降到了今年6月底的135852套,6个月时间商品房库存少了36936套。

   从上图中可以清晰地发现,这是2009年以来,杭州商品房库存首次出现下降趋势。这其中,住宅库存下降最多,从98897套下降至67371套,骤降31526套。

   对比不可思议的成交和持续走低的库存,不少媒体和开发商都发出了“杭州即将无房可售”的声音。

   从数据分析看,这种观点从某种角度看,可以算是成立的。

   以主城区住宅库存、成交数据为例,今年上半年主城区共成交住宅30809套,而截至6月30日住宅库存仅23842套。若下半年仍保持这样的成交速度,今年底前主城区住宅就将售罄。

   杭州楼市真的会面临供不应求的局面吗?

   对于桥西、市中心、拱宸桥及滨江等优质板块来说,供需矛盾可能会很突出。但对于大多数区域乃至整个杭州来说,现有的低库存只是暂时的,未来仍然有不少房子 可供选择。因为目前这种去化周期的计算,建立在静态库存的基础上,也就是未来一段时间内库存保持不变。实际上,这是不可能的。后续新推房源和新开楼盘会补 充到库存中。这将大大延缓库存的去化速度,同时剩余房源的位置往往较差,也会影响成交速度。

   历史上两次卖地大年后 都迎来了库存的大幅增长

   相比楼盘的后续新开,更关键的是,还会有大量新增土地加入其中。

   这是一个很现实的问题。因为今年上半年,杭州市区卖出了有史以来最高的土地出让金。805.8亿元的土地金额,排在了全国所有城市的前列。

   后续房源加上新增土地,一些看似库存不高的板块,其实有着很大的潜在供应。以申花板块为例,6月底的住宅库存仅1132套,按照上半年2516套的成交量,不到3个月就能卖光了。

   实际上,它肯定卖不光。因为,除碧桂园·西江月、九龙仓·珑玺、德信西宸、滨江·锦绣之城、融信·学院府等新老项目外,该板块今年上半年就成交了3宗宅地,本周五还有1宗宅地即将出让。

   创纪录的卖地金额,值得引起我们深思。

   在过去的10余年间,杭州楼市经历过两次卖地大年,分别是2009年的1069.1亿元和2013年的1326.9亿元。这两年的卖地金额,均排在当时全国城市前列。

   卖出大量土地后,杭州楼市才有了不断上升的天量库存。从2009年底的27685套到2015年底的172788套,库存暴涨了524%。

   2014年和2015年卖地量缩减至630.5亿元、844.9亿元,加上成交量的复苏,才有了来之不易的库存去化。

   如今短短半年时间,杭州卖地金额就创造了新纪录。如果没有高额的持续成交支撑(同时价格也在上涨),库存大幅反弹的概率将是极大的。

   专家:未来三年楼市或迎调整期

   最有可能成为楼市库存重灾区的板块,很可能就是眼下大热的奥体和未来科技城。

   数据显示,2015年7月至今,奥体钱江世纪城及周边辐射区块,已累计成交住宅类地块24宗(含昨日2宗宅地),总建筑体量约269.7万平方米。去除配建商业及其他性质用地,即使按80%计算,住宅建筑体量也有约215.8万平方米。

   即使按140平方米单套大户型计算,未来供应量也有约1.5万套。考虑到工期节奏等原因,大部分房源将在明年形成集中上市。届时,板块的供需压力可想而知。

   未来科技城板块也是类似情况。潜在供应量超过百万平方米,未来楼盘之间的竞争压力不会小。

   在透明售房网市场研究院院长方张接看来,土地金额的创新高,是一个最根本的市场转向指标。他甚至表示,未来三年之内,杭州楼市或经历一次调整。

   2014年的杭州楼市,有目共睹,市场竞争激烈,库存高的板块大幅打折降价的现象屡屡发生。这样的观点得到了部分开发商的赞同。“土地大量出让,地价凭空跳涨,这样的市场不存在可持续性,调整的可能性非常大。”杭州某本土房企营销负责人说。

   事实上,转变已经在悄然发生。昨天,2宗被认为大热的钱江世纪城(奥体)宅地,意外爆冷,分别仅以1.21%和1.49%的超低溢价率成交。(原标题:杭州楼市上半年:天量成交 大力去库存 记者:张康康 文/制图)

关键词:杭州楼市
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