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杭州商铺难售难租库存积压严重 出路究竟在哪里?

  • 杭州写字楼网
  • 2016/6/23 9:51:59
导读:对于杭州楼市,住房市场的回暖已不容置疑。然而,商业项目的去化仍然是个难题。特别是商铺,早些年作为投资市场的香饽饽早已悄然褪色,黄金商铺难租也早已不是稀罕事了。

    对于杭州楼市,住房市场的回暖已不容置疑。然而,商业项目的去化仍然是个难题。特别是商铺,早些年作为投资市场的香饽饽早已悄然褪色,黄金商铺难租也早已不是稀罕事了。

    不仅仅是旺铺,一些大卖场、大百货商场更是沦为了“试衣间”。与之唇齿相依的商业物业、城市综合体,也出现了供大于求、招商难、租金下降甚至退租的现象。不少投资客,也已把目光投向了住宅市场。

    目前杭州市场到底有多少可售商铺?据透明售房网数据统计,先不论没有领预售证的潜在供应量,仅仅是领出了预售证的商铺项目就要用80个月的去化。一面是受电商冲击,难售难租;另一面是积压已久的高库存,商铺的出路究竟在哪里?

    武林路空铺率高达20% 商铺出租率逐年下滑

    作为昔日黄金商铺的武林路,如今日子并不好过。一路走去,发现品牌并没有原来那么高端,不少店面还贴出了转让公告。在武林路口子上,原有一家品牌男装店卖的是中等以及偏上价位的服装,如今店面已变成了做女装大甩卖的大卖场。

    有数据显示,今年上半年武林路的空铺率高达20%。目前这一带的商铺租金基本为13-21元/平方米/天,比年前下降了25%。2008年之前,武林路商铺租金价格基本为30-50元/平方米/天,堪称寸土寸金。

    其实,从2014年4月起,武林路附近的延安路、凤起路附近商业街就相继出现品牌店关门撤走现象,有的空铺甚至3个月无下家接盘。

    有业内人士分析:一是随着众多大型购物城的出现,顾客的逛店习惯发生改变,像商业街这类传统的商业模式,由于功能单一,不能满足顾客多种需求;二是租金的虚高,造成店家利润大幅缩水,不少店家经营发生亏损;三是电商的出现对实体店带来极大冲击,繁华区块开始失去商业优势,只能沦为各类新商品的展示区。

    据戴德梁行研究部数据统计显示,从2013年至2016年,杭州优质商铺出租率总体呈现下降趋势,2013年巅峰时期,租金指数约在170,而今年第一季度的租金指数只有140,下降约18%。热铺出租率也呈现明显下滑趋势,2013年、2014年优质商铺的出租率达到了96%-97%,今年上半年则降到了95%。

    价格方面,据快房网统计,从近15个月商铺成交价格来看,今年与去年相比有明显下降,去年的商铺月成交均价多在19000元/平方米以上,最高时达到了24000多元/平方米,而今年的月成交均价多在17000-18000元/平方米。

    库存积压严重 去化情况并不乐观

    对于目前商铺库存情况,透明售房研究院院长方张接表示,从去化周期来看,商铺存量比较大,如果按照现在的销售速度可能需要80个月,实际的供应量可能远不止我们看到的这一些。

    而且,上面所说的去化80个月周期的商铺,只是领出预售证的项目。先不论没有领预售证的潜在供应量。农村的集体留用地建筑,就拥有很大的一个商业供应量,调查数据也着实吓人。截至2014年,已经审核通过的集体留用地,已经超过1000万平方米,而它们很多用作写字楼、商铺、大型商场的建设,且大多不需要领预售证,属于新增供应,又不是公开的量。据不完全统计,从2004年以来,杭州商业体的出让量,就有2000多万平方米。所以,这个量是在80个月去化周期之外的,而且是客观存在的,数字也很大。

    此外,记者在58同城、安居客等网站上查询到,近几年商铺上市量也有所增加。对于商铺库存量近年来持续攀升的原因,有业内人士解释:一方面,前两年住宅市场不是特别好的时候,大量的商业用地供应,导致很多开发商从住宅开发转移到商业地产项目上来,这其中就包括商铺供应量的大幅增加。另一方面,是住宅项目的底商。从绝对值来说,底商单价一般高于楼上的住宅,从经济效益上可以达到最大化。当然,很多开发商只考虑到账面上的体现,并没有考虑到销售周期到底会怎样。所以,我们也能看到,基本上没有一个住宅项目,不会搭一定的底商。这样一来,开发住宅的公司,也会出现大量的底商。这几方面的因素,导致整个杭州商铺的供应量与存量持续上升。

    除了商铺存量攀升外,去化方面也是一大隐患。有数据显示,从2009年开始,商铺的年均去化是39万平方米;但到了2015年,年均去化只有25万平方米。商铺销售量,正逐年下滑。

    方张接表示,整个杭州的商铺供应量在增大,销售量却在减少,这个确实是最近几年的一个趋势。与最近几年住宅不断刷新历史纪录相比,商铺“热”起来非常缓慢。今年春节以来,购买杭州住宅的人群,有29%是外地的购买者,都是四面八方来投资的,住宅成了投资属性非常重要的一个产品,反而商铺投资的人变少了。

    此外,就政府监管而言,缺少标准。比如一个项目,推多少住宅、多少商业,比例多少更合适,严格来说应该进行科学计算。

    如何攻破难点 创新思路寻求出路

    目前来看,巨量的商铺库存积压,能否找到合适的出路是关键。对于商铺的去化问题,方张接表示,住宅的去库存,立竿见影,但是商业的去库存仍然是一个难点。

    他认为,首先政府从供给侧减少供应是必须要做的。另外,政府能否购买一些,用作营业性用房,比如说,社区医院、街道办事处,或者政府功能性的一些机构等。另外,能不能像住宅一样,从契税减免,或者营业税减免,也能够降低营业成本、转让成本。现在住宅的购买成本与转让成本,都已经非常低。住宅的营业税免征已经降了两年,但商业项目仍然纹丝不动。所以,商业项目是否也能在降税方面有一个比较大的动作,撬动购买者的欲望,这个也比较关键。

    也有业内人士表示,如今的消费者和用户全在手机上,其实按“互联网+”的思路,出路很容易找到,那就是改变传统的“商业地产住宅化”思路,即不要指望卖掉商铺来回流现金,而是建立“互联网+社交+商业”的资本模型,这个资本模型包括这么三点:首先,开发建立本地生活化的电商平台,细分用户。把招商的钱用于吸引用户到平台上来。其次,将这个电商平台资本化,平台有了价值,引入投资者就简单了。将线下商业地产作为电商平台的体验平台、社交平台与大众创业平台(建立本地微商的创客体系)。最后一点,将此O2O体系到新三板或创业板上市,通过增发获得经营所需要的资金支持,并通过并购或被并购等方式实现规模经营,将资产证券化。

    说起O2O商业模式,不禁让人想到2014年杭州特色O2O商业街——“智慧武林商圈”,整条武林路实现WiFi全覆盖,手机一键上网,吃、住、行、游、娱、购,一网打尽。杭州首个以“O2O”为特色的样板商业街区,邀请主力商家签约,活动现场开展了“线上产品线下卖”的盛宴,让消费者感受到O2O模式带来的种种实惠,人气暴涨。

    此外,现在也有一些例子,譬如城西银泰,它也是通过类金融这样的产品,回笼一定的资金,因为不是每一个开发商能承受住资金压力的。如果通过类金融的方式回笼资金,时间肯定会比较慢。但是,在销售不畅的情况下,这也许是开发商愿意接受的一种经营模式。(原标题:难售难租库存积压严重 去化周期大于80个月 记者:翁玥)

关键词:杭州商铺,杭州商铺出租率,杭州商铺库存
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