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联合办公是商业地产新蓝海吗?

  • 杭州写字楼网
  • 2016/3/2 13:36:28
导读:在中国,“联合办公”作为一种新的运营模式,已开始被地产公司视为物业转型、降低空置率的又一法宝。联合办公是否可能成为商业地产冲出窘境的一个突破点,有业内人士认为,“由于市场并不是很大,蜂拥而上做这块儿,必然产生巨大的竞争。今天有资源、有专业、有能力可以做的,其实并没有太多”。

    随着全球分享经济的快速增长,基于互联网等方式的创业创新蓬勃兴起,“大众创业、万众创新”让各类联合办公空间遍地开花。伴随着“双创”浪潮,近两年内,我国各地新建了不少联合办公空间。在中国,“联合办公”作为一种新的运营模式,已开始被地产公司视为物业转型、降低空置率的又一法宝。联合办公是否可能成为商业地产冲出窘境的一个突破点,有业内人士认为,“由于市场并不是很大,蜂拥而上做这块儿,必然产生巨大的竞争。今天有资源、有专业、有能力可以做的,其实并没有太多”。

    形态多样良莠不齐

    所谓联合办公,就是企业以工位、小时等“零租”方式,租下办公场地。

    目前,多家房地产企业已经或宣称要以多种形态进入这一行业,联合办公在国内如火如荼地展开。

    从已有的一些形态中亦能印证,原本死气沉沉的业态改制为“联合办公”后,的确焕发出了活力,人气十足。

    从形态上来看,最常见的就是与“联合办公”运营商合作,改造自己旗下商业地产——把传统的办公楼乃至商场、超市,按照“联合办公”模式重新装修。如潘石屹大力研究SOHO中国的转型之作SOHO3Q,利用自己拥有写字楼的3Q扩张步伐更快。

    SOHO3Q已吸引大量创业者入驻。记者走访了几家联合办公场所,相比较下来,SOHO3Q的办公硬件到软件设施在行业内都是领先的。针对北京的雾霾天气,潘石屹强调SOHO3Q能够保证员工在室内PM2.5不超标,拥有一个舒适健康的办公环境。

    同时在SOHO3Q会不定期举办“潘谈会”,吸引着大批创业者蜂拥而来。记者在与创业者的交流中了解到,大多数创业者都是来向潘总取经学习的。对于是否会选择在SOHO3Q进行办公创业,大多数创业者都表示很乐意到这个办公环境中来,“能够获取大量人脉、办公环境优越、名声高”是创业者乐于选择3Q的原因,但一些创业者表示,SOHO3Q的租金相较略高,这对于初创者来说略显吃力,是它们望而却步的首因。

    在业内人士看来,对于SOHO3Q潘石屹只是想单纯地做联合办公,利用短租平台更多赚的是影响力。3Q自2015年年初问世以来,3Q座位数量从最初的1500个迅速增加至11000个,其中不乏张泉灵这种明星经理人的入驻。根据潘石屹的计划,2016年3Q办公室要达到5万个座位,2017年达到10万个。届时,3Q将超过传统写字楼业务而成为SOHO的核心产品。

    和3Q不同,当前一些最时髦的“联合办公”,立志要打造企业间的“生态圈”。通俗地说,就是规模做大以后,在其空间办公的企业,可以成为服务对象,形成产业链,激发出更多创造力,也就是为企业提供增值服务。

    在出走万科创立优客工场的毛大庆看来,联合办公不仅是co-working,而是co-business,不仅包括办公场所,还应该包括围绕创业所提供的一系列服务。优客工场更看重的是长远的服务延伸,毛大庆曾公开表示,未来将做优客基金,之后还要做优客传媒,帮小微企业推广、导流,以及优客创业培训学院,这些都是可以创造巨大价值收益的延伸服务。

    提供增值服务职能的还有去年兴起的DayDayUp国际化联合办公社区,与其他服务定位于国内市场的创业公司不同的是,这家公司试图改造空置的办公空间,借助现有的资源,帮助中国企业在海外融资或推广业务,也帮助外国企业落地中国市场。

    WE+首席执行官刘彦表示,未来的联合办公考验更多的是将服务和资源对接。如果面对市场洗牌,那么有着良好服务和资源的联合办公必然会受到更多人的喜爱。

    可以说,SOHO3Q和优客工场是国内屈指可数在联合办公空间做得不错的商家。但随着联合办公空间的增多,同质化、经营者能力差、依赖补贴、选址距离城区远等问题,以及在物业获取方面,没有足够多的空间和会员,正让一些联合办公空间面临进退两难的境地。

    “地库”成立之初,预计入驻20 个小团队应该不成问题,但实际情况是最高峰时只有10个团队。而随着“资本寒冬”的来临,有工位需求的创业团队越来越少,各种创业活动也门可罗雀。缺少团队运营经验和选址不佳,让地库不得做出转让的决定。

    同SOHO3Q一样拥有自持物业的蓝峰大厦,在大厦的22-23层创设了嗨淘客。记者采访时发现,嗨淘客空间不大,只是将简单的房屋加以分隔。同其他联合办公一样,嗨淘客也会定期邀请创业者到这里分享创业心得。准备回国创业的哈佛大学同学告诉记者,他们对回国创业会否考虑入驻嗨淘客普遍有所顾虑。从当前的入驻率来看,仅有两三家创业公司,而整个蓝峰大厦的整体入驻率也不高,这让他们很难感受到创业的氛围,他们更倾向于选择成熟服务完善的办公环境。

    看似只是改改装修、搭搭平台,其实“联合办公”运营实打实是门技术活儿。联合办公近两年层出不穷,但“联合办公”惟有达到一定规模,才能充分发挥“生态圈”的“产业链”优势。“规模”得多大?几家领先品牌,把数字定在了“50家门店”“10万个工位”,这绝不是一个小数字。

    业内人士表示,对新入行者来说,能否在短时间内拥有合格运营能力,快速实现扩张,就成为绕不过去的考验了。那些试图盘活手中商业地产,并因“联合办公”走红而进入市场的企业,还须谨慎。

    有支持也有质疑

    对于联合办公空间的未来走向和发展态势,市场上也存有不同的声音。潘石屹在近日召开的“SOHO中国资产管理服务与链家集团签约”会上说“Uber、滴滴能够帮助社会上的闲置车辆资源充分利用,同样,如何将办公空间加以充分利用,SOHO 3Q共享办公是我们思考之后认为最好的一种去库存方式”。我看好这类产品的未来,就跟看好UBER、看好Airbnb是一样的道理。

    但随着近两年写字楼市场的日渐低迷,有数据显示,上海的商业、办公楼库存已达1498万平方米,今年全年逐月上升,其中外郊环区域存量占四成。上海已然如此,全国商办市场的存量之大可以想像。

    如潘石屹、毛大庆所言,他们看好联合办公这块市场。但是否真的能靠“联合办公”来解救商业地产库存?或者说,不断进入“联合办公”市场的开发商、运营商,是否能得偿所愿、盘活资产?这真的很难说。

    从长远来看,“联合办公”会发展成为商业地产的一个重要分支。但如今,几家大公司、大品牌已在这个领域“卡位”,入门门槛已经抬高。

    今借到创始人马卫东认为,创业公司拥有自己的办公场所,能够凝聚团队的力量,而且联合办公缺乏私密性,不同团队间的不同创业态度也会互相影响,有可能打击到自身的团队士气。

    中信国安集团有限公司总经理刘鑫也并不认为联合办公是一片“蓝海”。他曾对媒体公开表示,联合办公要这样无限扩张地发展下去,2016年可能会出现过剩,2016年、2017年生存下来的企业将会很少。他说,只有真正具备创新服务能力的企业才能生存。

    持有类似看法的还有易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱。他近期撰文表示,未来能够脱颖而出的“中国版WeWork”企业不会太多。

关键词:商业地产,联合办公
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