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2015杭州酒店式公寓跟随综合体进入艰难缠斗

  • 杭州写字楼网
  • 2015/1/21 9:54:24
导读:   作为商业地产市场内各方面来看都最像住宅的类住宅产品,酒店式公寓天生跟住宅有一种较为紧密的粘连效应,“一荣俱荣一损俱损”:住宅市场行情好的时候,酒店式公寓凭借不限购不限贷、小面积低总价的优势跟

    作为商业地产市场内各方面来看都最像住宅的类住宅产品,酒店式公寓天生跟住宅有一种较为紧密的粘连效应,“一荣俱荣一损俱损”:住宅市场行情好的时候,酒店式公寓凭借不限购不限贷、小面积低总价的优势跟着鸡犬升天;住宅行情差的时候,酒店式公寓日子就难过了,往往成交极为惨淡。

    而2014年的杭州酒店式公寓成交行情告诉了我们这样一个事实:当连住宅自己都身陷绝地反击的悲壮行情、尽管头上政策紧箍咒已松仍须用低价来换成交量的时候,酒店式公寓卖起来就讨厌了。透明售房网统计数据显示,整个2014年,杭州酒店式公寓量价双双暴跌,尤其是成交量,成交套数和成交面积环比2013年跌幅均在三成左右;成交均价则环比下跌将近一成,其下跌幅度并且超过住宅均价的跌幅。

    新的2015年,住宅行情依然难言,酒店式公寓也依然身处天量库存中,并将继续迎来海量新增供应。如此严峻背景之下,酒店式公寓市场新年可谓道阻且长,激战在所难免,突围困难重重。

    整个2014年,酒店式公寓市场可谓流年不利:作为一种类住宅产品,上半年受住宅低迷牵连行情很差;等到下半年双限解除,刚需类和改善型住宅都开始狂飙突进,市场重心完全在住宅之上,酒店式公寓一则不再有不限购不限贷优势,二则反受住宅大放量挤压严重,被住宅抢尽风头,没有捞到任何一点好处,最终成交量暴跌惨不忍睹,比住宅降得更厉害也没换来多少成交量。

    透明售房网统计数据显示,2014年,杭州市区(包括萧山、余杭)的酒店式公寓最终呈现出量价齐跌的惨淡行情:全年酒店式公寓成交7402套、成交面积46.5万方,相比2013年同期的10231套、69万方,下跌2829套、22.5万方,下滑幅度分别为27.7%和32.6%,一点都不像住宅下半年解限后的大抢收行情;从整体价格来看,2014年酒店式公寓成交均价为15494元/平方米,相比2013年的17129元/平方米,下跌1635元/平方米,跌幅为9.55%,而这也超过了住宅市场的跌幅8.57%,说明酒店式公寓就算比住宅降得更多,也很难撬动市场换来成交量。

    从各区域酒店式公寓成交来看,余杭区成交1424套,是2014年杭州酒店式公寓成交量最大的区域,其次是拱墅区1116套,萧山区1095套位列第三。余杭区一直是杭州楼市的供应和成交重镇,占比就高,拔得头筹不奇怪;拱墅区和萧山区行情走好则更多依靠个盘的突出表现。而存量超高的下城区,最终成交平平收官于965套,惜败于上述三个区域,名列第四。

    各区域的行情,离不开区域内个盘的走势如何。从最终2014个盘成交套数排名前十来看,余杭区成功登顶既靠众人拾柴,也靠明星个盘,怡丰城和万宝城都是2014下半年才首开的新盘,凭借低价利器拿下个盘冠军和季军,为余杭区锁定胜局;拱墅区和萧山区也均有两个楼盘上榜,为区域成交放量奠定坚实基础。同时,我们看到为了最大限度降低总价撬动市场,个盘们纷纷选择毛坯销售以求祭出绝对低的单价,怡丰城和万宝城即为个中翘楚,特别是位于临平山北板块的万宝城,其成交均价低至4934元/平方米,这样的价格在整个杭州范围都十分罕见。

    而即便是这样杀出血路搏得的寡淡行情,也仍须再打一点折扣,比如个盘亚军蓝钻天成的662套全年成交量就相当令人存疑。一方面,在2014年这样的明显以价换量行情之下,蓝钻天成以23980元/平方米这样跟周边住宅相当的价格居然能够放量成交,行情还好过地段优于它、价格低于它仅为15810元/平方米的远洋·擎峰;另一方面,蓝钻天成退房频频,2014全年总退房量高达惊人的103套,被限制房产套数同样高达惊人的1465套,各项相关数据都显得颇为“神奇”。

    下城区综合体扎堆库存最多 下沙成交较慢成为重灾区

    从直接影响2015年市场行情的存量来看,酒店式公寓继续压力山大,供需比甚至超过住宅。透明售房网最新统计数据显示,截至2015年1月8日,杭州市区(包括萧山和余杭)酒店式公寓房源库存达25745套,体量则超过140万方。这同时意味着,在杭州楼市15万套的存量中,酒店式公寓占比达17%,在商业地产库存中占比过半,超过了写字楼和商铺库存套数的总和。而在2014年1月底,杭州酒店式公寓的库存为14000套左右,在当时的楼市存量中占比不足12.4%,无论是从套数还是占比来看都出现了大幅增长。

    从存量区域分布来看,下城区由于大型综合体众多,以5113套的数量高居库存榜首;萧山区、余杭区、滨江区的存量也都在3000套以上,压力不小。

    而如果以2014年的酒店式公寓全年成交量来计算去化周期,可以发现杭州市当前的酒店式公寓库存需要42个月。按照各个区域来看,下沙是酒店式公寓重灾区,成交速度较慢,去化周期最长达71个月,其次是滨江区需要65个月,即便是去化周期最短的西湖区,也需要19个月。

    这还只是计算了目前的库存量所需要的消化时间,2015年还将有大量的新增供应等待消耗。2013年出让的纯商业用地达112宗,可建面积746万方,2014年又出让了89宗纯商业用地,可建面积613万方,两年相加高达1359万方的惊人体量,其中很可能会有较高的比例以酒店式公寓的产品形态入市。

    此外,从项目定位来看,2014年作为酒店式公寓供应大年,跟综合体风靡楼市步入盛放期有紧密关联。综合体项目近一两年来遍布杭州四面八方,由于大多体量大,产品类型多,当中不可避免地规划有酒店式公寓这一产品类型,酒店式公寓又面积较小,因此最终出现的局面即为酒店式公寓供应量尤其是套数堪称海量。成交排行中综合体项目上榜较多,目前库存排行中综合体同样占比较大。从杭州存量排名前20的酒店式公寓项目来看,综合体数量超过一半,这20个项目的酒店式公寓存量加起来就达17263套、98.4万方。

    由此,在综合体开始出现过剩苗头陷入激战的2015年,在住宅行情走势莫测难言投资客身影难见的2015年,在自身库存天量压顶的2015年,酒店式公寓即将无奈地进入白热化缠斗。

关键词:杭州酒店式公寓,杭州综合体
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