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2014杭州商业地产上半年报:写字楼商铺以价换量走强

  • 杭州写字楼网
  • 2014/7/3 10:38:38
导读:   2014上半年的杭州楼市在此起彼伏的价格战中煎熬走过,很多板块的住宅价格甚至跌回到四年前水平,困局之下以明显下行的价格艰难换得不多的成交量。住宅潮退之余,商业地产再一次水落石出。    透明售房网权威数据显示

    2014上半年的杭州楼市在此起彼伏的价格战中煎熬走过,很多板块的住宅价格甚至跌回到四年前水平,困局之下以明显下行的价格艰难换得不多的成交量。住宅潮退之余,商业地产再一次水落石出。

    透明售房网权威数据显示,今年上半年主城区个盘成交套数前十榜单中,前三名全部被商业项目包揽,依次为蓝钻天成、万达广场和昊元·之江时代中心。如此场面实属罕见,正如透明售房市场研究院院长方张接所评论的那样:“商业地产逞强是弱市典型特征”。同时,和住宅市场步调一致的是,杭城商业地产的区域成交占比也发生明显变化,萧山、余杭成交权重大幅增加,钱江世纪城等多个板块开始崛起。

    同比2013年上半年,今年上半年的商铺和写字楼市场成交量均增长明显,只有酒店式公寓成交大幅下降。从价格来看,三类商业性质产品的成交均价全部出现大幅下滑,下跌幅度都在2500元/平方米以上。这也说明楼市大盘整体下行,以价换量的招数同样大量应用在了商业项目上,否则撬动不了市场。

    超低价项目成交大放量
    全市均价大跌逾5000元/平方米

    去年至今,杭州商铺市场在产品类型上发生了一些变化,社区商铺由于价格高企、受电商影响投资回报率不高等因素,销售有所滞缓,与之相应的是,综合体商铺基于其依托优势受到市场欢迎,尤其是大型综合体旁的独立可售商业街,这一新兴商铺类型为商铺市场带来新气象。

    汉嘉佰晟商管统计数据显示,今年上半年,杭州全市(包括萧山、余杭)一共成交商铺21.7万方,相较去年上半年的14.9万方增长近半,然而成交总金额增长不多,为34.1亿元,究其原因是因为成交均价大幅下跌仅为15760元/平方米,较之于去年同期的20929元/平方米大跌5000元/平方米以上。而如果以主城区论,其价格下跌幅度更加惊人,今年上半年主城区商铺成交均价仅为18378元/平方米,相较去年上半年的27286元/平方米均价,跌幅高达8908元/平方米。

    分析原因,除了受电商冲击、楼市下行影响商铺定价有所走低外,多个高成交量楼盘放出超低价格是主因。住浙网提供的上半年商铺成交面积前十排行榜显示,排名前四楼盘中有三个项目的商铺成交均价都低于10000元/平方米,它们分别为永富·铂金中心、华盛·星洲翠谷和大世界五金城。华丰的铂金中心总成交面积为3.5万方,但成交套数仅为2套,因此预计是大客户大面积成交,均价低至4031元/平方米;大世界五金城的商铺为小面积市场铺,价格也低,仅为8309元/平方米。

    此外,综合体旁可售商业街继续发力,龙湖·滟澜山和万达广场分列成交面积第五和第七名。滟澜山该批商铺即为天街商业街商铺,半年斩获1.6亿元;万达广场金街商铺则无惧城北激烈价格战持续放量,半年销售2.3亿元,成交均价也稳达45663元/平方米,说明市场接受度较高。

    钱江世纪城四项目齐上榜
    成为上半年主力供应板块

    对于盘面不大、自用为主、相对独立的写字楼市场来说,供应量多少大致就决定了成交行情如何。今年上半年,随着一些新盘的入市和老盘的持续发力,杭城写字楼市场的表现维持在了正常水平之上,成交量比行情走稳的去年上半年还要更好一些,价格方面则跟随大市有所低走。

    汉嘉佰晟商管统计数据显示,今年上半年,杭州全市(包括萧山、余杭)一共成交写字楼23.2万方,较之于去年上半年的19.2万方足足增加3万方,但主城区写字楼成交面积为13万方,较之于去年同期的17.5万方反而有明显下降,说明萧山区域写字楼上半年成交势头很猛;总体均价方面,今年上半年全市均价锁定为18602元/平方米,比去年同期的21761元/平方米大降逾3000元/平方米,但主城区项目均价今年上半年却略高于去年上半年,这同样和萧山写字楼大量成交、钱江新城高价写字楼成交较少密切相关。

    从上半年写字楼成交面积、成交金额排行前十两张榜单可以看出,钱江世纪城成为了绝对的板块新贵,共有四个项目同时上榜。

    钱江世纪城板块事实上公建体量巨大,今年也逐渐进入集中供应期。上述四个项目均价高至16000元/平方米,低至8000元/平方米,成交方面则低调放量,其中内部成交是主要渠道。据记者了解,龙达国际、鲲鹏中心和万禹大厦都有此类情况,或是大客户前期成交,或是股东方内部购房,因此价格比正常市场价低。而从后续供应来看,钱江世纪城出让写字楼体量超过200万方,现在只是崭露头角,接下去的井喷期和激战期已在预期之中。

    近几年来杭州写字楼一贯的主力供应板块钱江新城,今年上半年表现不佳,占比很少,仅泛海·光彩国际中心一个项目上榜并高居榜首,一共成交写字楼4.7万方,总成交金额高达12.9亿元。据悉,该盘在今年1月集中放量,为整栋出售。

    此外值得一提的是万达广场,共成交写字楼284套、1.8万方,总成交金额达2.9亿元。万达广场从去年10月首开至今,保持了持续热销的态势,该批写字楼面积小总价低适合投资,而该项目不论商铺还是写字楼都能够稳步走量,显然和其背靠大型品牌综合体万达广场息息相关。

关键词:杭州商业地产,杭州写字楼,杭州商铺,钱江世纪城写字楼
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