闵行建区20多年来，从一个农村地区逐渐发展为城市化地区，一幢幢高楼拔地而起，从1992年的3幢楼宇到2012年的257幢楼宇，增长了80多倍，特别是近十年来，平均每年建设落成近20幢楼宇——曾经的“乡下”，已是高楼林立。

　　今年，在闵行区委、区政府支持下，闵行区政协和华东师范大学中国现代城市研究中心合作开展了“闵行区发展楼宇经济的优势、瓶颈及路径研究”课题调研。

    不止是闵行，在城市化进程中，楼宇经济逐步发展，对经济的贡献也越来越大。“楼宇经济”，如今是个热词。楼宇经济的内涵，是依托现代化城区的基础设施系统，以高品质楼宇为载体，以服务经济为主体，带动关联企业集聚、汇聚各类商务活动、实现资金流和信息流融合发展的一种经济发展模式。便捷性、集群性、高效性、辐射性是其特点，区位、人口、产业、交通是其发展基础。

    不止是闵行，扬长避短、创新发展是区域楼宇经济必须突出的导向，不能急功近利，必须体系化推进。

    在此摘编刊发闵行区政协的调研成果，以飨读者。——编者

　　闵行正处在一个新的发展期，“全面调结构，深度城市化”是“十二五”及今后一个阶段发展的主线，而楼宇经济的发展，正是这一发展期新的特征。

    现状与优势

　　一、闵行发展楼宇经济的现状。

　　第一，楼宇经济综合贡献不断增高。在就业贡献方面，2012年1至10月，全区重点商务楼宇共入驻企业6795家，吸纳从业人员11.65万人；在利税贡献方面，2012年全区楼宇共上缴税收27.24亿元，占全区第三产业税收收入的13.4%。

　　第二，楼宇经济整体规模不断增大。全区5000平方米以上的大型楼宇规模增长显著，从数量来看，1992年全区仅有3幢，至2012年已建成257幢，总面积已达到710万平方米。

　　第三，楼宇经济战略地位不断提升。闵行区“十二五”规划针对总部经济、生产性服务业、生活性服务业等楼宇经济发展所依托的重要产业，作出了更为清晰的战略构想，并将提升楼宇经济发展能级作为2013年的重点工作，专门成立楼宇经济工作推进小组，确保各项工作扎实推进。

　　二、闵行发展楼宇经济的优势。

　　闵行区的楼宇经济发展与中心城区相比，无论在能级、规模还是产出等方面，都存在较大差距。但分析今后的发展，还是有一定的优势，主要体现在以下几个方面：

　　一是“溢出承接”优势。中心城区在深化现代服务业发展的过程中，部分优质产业将遵循产业扩散与梯度转移的一般规律向郊区溢出，而闵行区作为中心城区拓展区，具有紧邻中心城区的区位优势，能够抢占吸引中心城区溢出产业的先机。

　　二是“相对成本”优势。与中心城区相比，闵行拥有明显的租金成本优势，而与其他相近地区相比，则在交通成本、创新成本等方面处于领先地位。

　　三是“规划后发”优势。有利于充分汲取先发者的发展经验，从国内外楼宇经济发展成熟地区借鉴成功经验，尽可能避免其发展中的问题和遗憾，争取发展契机。

　　四是“地域纽带”优势。闵行区北临虹桥枢纽，东接上海南站，境内沪昆高速等骨干路网交错纵横，轨道交通快速便捷，使闵行区成为上海、长三角地区乃至我国东部经济大动脉的重要地域纽带。

　　五是“产业融合”优势。闵行区拥有雄厚的制造业产业基础和优质的高等教育资源，这为现代服务业入驻闵行提供了良好的产学研融合环境。同时，闵行日益发展壮大的金融、信息、物流等生产性服务业，为楼宇入驻企业提供了有力的服务支持，既为楼宇发展提供不可或缺的支撑，也催化了入驻企业的转型升级。基于此，多种优势产业、市场要素、创新资源等的叠加融合是闵行楼宇发展的一个重要优势。

    问题及其瓶颈剖析

　　闵行区楼宇经济发展还存在不少问题及制约今后发展的瓶颈。主要表现为：

　　一、楼宇经济的发展推动力尚显不足。

　　一是楼宇经济的产业支撑力不足。据统计，2012年，闵行区第三产业占全区生产总值比重为37% ，目前提升到41%左右，但仍明显落后于58.1%的上海平均水平，也低于43.3%的全国平均水平。主要原因在于：首先，不少楼宇功能定位不明，楼宇内部产业关联度较低；其次，入驻企业水平良莠不齐，不利于创建楼宇品牌，提升综合附加值。

　　二是楼宇经济的产业集聚度不高。集聚水平相对偏低，从楼宇的空间布局来看，大部分楼宇分布于七宝、虹桥、梅陇、莘庄等中北部地区；从楼宇内部的产业集聚来看，单体规模较大的高品质楼宇相对较少。

　　三是楼宇经济的效益产出率较低。各街镇普遍面临楼宇产出率与税收属地率较低等问题。特别是部分政策效力不显著。例如，近年“租税联动”等激励政策，优化了业主租金和政府税收配比，提高了商务楼宇的税收属地率和产出率，但由于是许多区县较为普遍的常规政策，缺乏区域性特点与优势，因此对企业吸引力不足。

　　二、楼宇经济的质量提升面临链式障碍。

　　一是要素初始条件不足，构成基础性障碍。

　　在土地要素方面，闵行区大部分存量楼宇在原有镇村工业用地基础上建造，属于商业经营性用地的楼宇数量相对较少，因此，土地性质、控制性规划以及相关行政审批等的限制，对楼宇品质提升产生不利影响。

　　在产权要素方面，大部分存量楼宇以镇村两级集体经济组织投资建设为主，占全区楼宇总数的41%，虹桥镇等个别街镇的集体经济组织为投资主体的楼宇达到80%以上。由于对引入社会资本可能导致产权变化的担忧，社会资本参与的相关机制尚未有效建立，使楼宇质量提升的困难更加突显。

　　在区位要素方面，不少沿公路建设楼宇的地区当前面临较大的过境交通压力，又缺少疏解交通的相关配套设施，阻碍了楼宇品质的进一步提升。

　　二是管理运作模式的不足，构成机制性障碍。

　　目前，闵行区楼宇管理运营的专业化与市场化程度较低，在镇村集体经济所有的楼宇中尤为显著。闵行区约41%的楼宇为镇村集体经济所有，这些楼宇或是由镇村自主经营管理，或采用整体外包出租、委托租赁及管理的运作模式，对楼宇质量提升形成机制性的阻碍。

　　三、楼宇经济发展面对多重压力。

　　一是中心城区强势发展的压力仍在。

　　二是相近区域竞相发展的压力加剧。

　　三是街镇之间平行发展的压力并存。