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上海商业地产已有泡沫 去年存货达1200万方

  • 杭州写字楼网
  • 2013/2/4 14:49:55
导读:   上海“两会”的热点每天转换。前天的“两会”热点是代表委员痛斥上海商业地产泡沫。    市人大代表、上海淮海商业集团董事长吴荷生直言抨击:“商场越建越多、越建越大,恶性竞争下,招商

    上海“两会”的热点每天转换。前天的“两会”热点是代表委员痛斥上海商业地产泡沫。

    市人大代表、上海淮海商业集团董事长吴荷生直言抨击:“商场越建越多、越建越大,恶性竞争下,招商越来越难,许多购物中心里,超过一半的柜面楼面全是空的。过去两年间,上海开盘的47个购物中心,仍有37个处于无人问津状态。”

    市政协委员、市委研究室前主任张广生痛陈,上海商业地产规划布局存在严重问题,再也不能重蹈商品房市场泡沫覆辙,加强政策调控迫在眉睫。

    任何场合,人和机构都喜欢听好话,讲真话总是那么刺耳。但今天的代表、委员必须讲真话。上海商业地产的已有泡沫,远比代表、委员痛陈的要严重。

    先引用几组数据,截至去年底,上海租(卖)不出去的商业地产存量高达1200万平方米,相当于20个徐家汇商圈的面积。打此比喻读者仍觉得抽象,说得更具体些,按目前上海2300万常住人口折算,平均每人可摊到0.5平方米还多。

    这还远远不算,已经开建的商业地产在今明两年将要交付业主的还有800万平方米。而已经拿到批文、办妥手续、纳入了年度GDP增长计划,今年必须开工的有400万平方米。而更多的商业地产尤其是高端商业地产,已经纳入市、区两级的建设规划,均希望尽快立项审批争取早日上马。

    一个真正的国际化大都市,商业地产的饱和线是人均1平方米。而2004年,上海人均商业地产存量面积已达到1.2平方米,突破人均饱和线0.2平方米。2009年,上海人均商业地产存量面积突破3平方米。那么,2012年上海人均商业地产存量面积又是多少?笔者没查到官方数据,但早已突破3平方米尽可铁板钉钉。

    美国的纽约是商业地产泡沫最大的国际化大都市,其人均数量也只是2.2平方米。拿上海这个“准国际化大都市”对比纽约,泡沫至少比后者再放大1倍。

    今天的上海,有“购物天堂”的外壳,却没有“购物天堂”的内核。上海的“购物天堂”从面积、数量到硬件,绝对够得上全球顶级。东京、巴黎、伦敦、柏林、

    纽约与上海对比均自叹弗如。可是若对比人气和商气,上海肯定排位倒数第一。门可罗雀、生意清淡,东西就贵,东西越贵,生意更加清淡,为维持门面,租金必高到离谱,进一步刺激价格畸型上涨何谓恶性循环,上海多如牛毛的“购物天堂”,足以成为世界顶级商学院最生动的教案。

    当“购物天堂”沦为“宰客地狱”,电子商务必乘虚“攻城掠地”。于是,众多“购物天堂”的生意由清淡沦为“寡淡”。恶性循环进一步加剧。如此态势下,政府的宏观调控在哪里?

    上海决意构建国际贸易中心,商业地产和商业网点必须“商、中、低”统筹配套。按最近10年这种搞法,以及仍呈无序发展的态势,上海不可能建立起立足于科学发展的国际贸易中心。甭管国际贸易中心的内涵有多大,一个价格合理、商品丰富的国际购物中心一定是真正的国际贸易中心的主打板块。

    可上海的现状是,一方面“购物天堂”恶性膨胀;另一方面市民居家过日子必须的“烟杂小吃”经营场地却日益干瘪。

    走进上海新建的大型中高档小区,配套的商业店面大部分遭长期闲置。不是小区居民没有便捷购物需求,而是商铺的租金贵到商家不敢入驻;走进上海量大面广的普通居民社区,最受居民欢迎的“烟杂小吃”店要么无处立足,要么只能占用小区公共绿地在违章搭建中“苟延残喘”。上海街头的流动小吃摊点为何到处都是,根本原委就在其中。

    上海的土地资源极为短缺,大量的超豪华商圈越建越多,居民日常生活必需的针头线脑却无处购买,政府虽收取了大把卖地款,以及盖商圈所产生的各种税收,同时拉高了即期的GDP,但这都是“一锤子买卖”。以后怎么办当真正找到能长期收税的好项目时,土地却已经告罄。说句不中听的大实话,这样的搞法就叫吃子孙饭,何来科学发展可言。

    对如此盲目的、恶性的发展,该踩刹车了,那是对上海的未来负责。

关键词:上海商业地产,商业地产存量,商业地产泡沫
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