武林商圈已成为杭州最繁华的商业区

    因为要做服装生意，2002年周丽以每年10万元的价格租下了武林路上一间20多平方米的商铺，合约签了5年。到期后，房东把这间小商铺的租金涨到了25万元/年，一下子涨了15万元。

    “如果平均到每年来算，相当于每年租金都要涨3万元，这钱太好赚了！”周丽感叹。

    这其实只是杭州近几年来商铺价格变化的一个缩影。中原地产商业部提供的数据显示，从2007年至2010年，武林路上的商铺售价已翻了数倍。以“住改商”（原为住宅的临街房屋破墙开店）的商铺为例，2007年，其均价是3-4万元/平方米；2010年，这条街上的商铺均价已涨至5.5万-10万元/平方米。除去房租，个别商铺光转让费一项就达到百万元以上。

    2010年，凯德置地、万科、绿地、保利地产等房产大鳄们又公开宣布，将增加商业地产方面的投资额度，积极扩展自己的商业地产版图。有人预测，这一轮倾向于商业地产的投资涉及资本至少在1000亿元以上。

    在商业地产成为投资客们的新乐园后，作为普通投资者，又该如何从中分一杯羹？

    从配角到主角

    “弃宅从商”者何其多？

    杭州每年会举行两届房产博览会，其中在春季举行的一届，叫人居展。在今年的杭州第十届人居展上，以往唱惯了主角的住宅市场这次显得颇为平静，而一直扮演“配角”的商业地产，反倒吸引了不少人的目光。

    “我个人判断政府对住宅市场的调控还会持续两年，所以这次来杭州就重点关注商业地产了。”来自温州的邓先生就是其中的一位。上周日，人居展的最后一天，邓先生一手拖着黑色行李箱，一手在接商业地产楼盘促销员递过来的项目资料，他准备将从住宅市场撤出来的资金转向商业地产。

    邓先生坦言，过去几年，他在杭州住宅市场中赚了不少钱，眼下他又把目光转向了投资成本相差无几的商业地产。他算了一笔账，“目前，二套房贷款首付比例提高到50%，利率的提高又加重了投资的成本。与住宅50%的首付比例相比，商铺的首付比例也是50%，两者的投资成本完全一样，但后者的回报更高更快。住宅属于保值型资产，商铺属于增值型资产，我为什么不买商铺呢？”

    与邓先生有同样想法，也准备进军商业地产的投资客们，似乎越来越多。

    来自透明售房网的数据显示，5月3日-5月9日，杭州写字楼成交量为99套、商铺成交量为39套，相对“国十条”新政出台前每周二三十套的成交量，增幅不小。

    而在人居展上推出商业地产项目的开发商们也显得很兴奋。据方正房产营销策划部副经理冯戎透露，方正·360空间大厦的商住两用的单身公寓在展会期间就成交了三套、预订了两套，“显然要比住宅更受欢迎。”随着成交量的上涨，此类物业的身价也开始有所上涨，比如方正·360空间大厦，2009年12月的均价为1.6万元/平方米，现在该楼盘均价已涨至1.8万元/平方米。再如润和信雅达国际挂出的部分楼层，房源均价已达26000元/平方米。而在2009年底，这个168米高、共43层的写字楼项目首次开盘时的均价不过21000元/平方米，短短半年内竟然每平方米上涨了5000元。

    其他城市的商铺价格也开始稳步上涨。

    据CORC最新研究数据显示，4月一线城市商用物业写字楼供应量均出现大幅攀升。北京、上海、广州三大城市写字楼新增供应面积在40万平方米左右，环比增长179.70%，销售面积51.90万平方米，环比增长71.41%。北京地区写字楼价格创出一年来新高，广州的甲级写字楼租金也连续4个月上涨，上海商业物业市场更因世博推动，写字楼和商铺供需趋旺。

    转让或出售

    是投资客热衷淘铺的最大动力

    “商铺的转让或出售，是商铺投资收回成本及盈利的主要渠道。”杭州市商业地产协会副会长徐海华认为，近年来国内商业地产的回报率尚未跟上住宅投资的增长脚步，大部分商业地产项目要经过8—10年甚至更长的时间才能盈利。具体到杭州来看，过去十年间，成功投资商业地产的只有两类人，一类是投资了类似武林路商业街店面的人；另一类是投资了类似四季青市场铺位者。

    据徐海华回忆，最初四季青市场每个摊位的售价仅3-5万元，如今一个摊位的转让费就能接近100万元。再比如武林路的临街店面，有不少是属破墙开店性质的商铺，早几年这类商铺的总价基本都在10万元以下，如今它们的身价早已涨至每平方米10万元。

    “杭州市区内只要是适合开餐饮和服装店的店铺，价格每年都会有稳定的上涨空间。”中原地产商业地产部马爱萍提供了以下一组以武林路上两类商铺为例的跟踪数据——

    住改商商铺

    2007年，住改商的商铺售价约3-4万元/平方米；

    2008年，住改商的商铺售价约3.5-4.5万元/平方米，较上一年度涨幅为5000元/平方米；

    2009年，住改商的商铺售价约5.1-6.2万元/平方米，较上一年度涨幅为1.6-1.7万元/平方米；

    2010年上半年，住改商的商铺售价约5.5-10万元/平方米，较上一年度涨幅为0.4-3.8万元/平方米。

    若将2007年与2010年相比，住改商的商铺售价每平方米涨了2.5-6万元。

     纯商铺

    2007年，纯商铺的售价约8-10万元/平方米；

    2008年，纯商铺的售价约12-15万元/平方米，较上一年度涨幅在4-5万元/平方米；

    2009年，纯商铺的售价约12-20万元/平方米，较上一年度涨幅为5万元/平方米；

    2010年上半年，纯商铺的售价约15-21万元/平方米，较上一年度涨幅为1-3万元/平方米。

     若将2007年与2010年相比，纯商铺售价每平方米涨了7-11万元。

    投资前景总体向好

    并不意味着所有的商业地产都值得投资

    面对商业地产趋热之势，也有人发出了不同的声音。

    “这段时间，关注商业地产的人是越来越多了。虽然商业地产投资前景总体向好，可并不意味着所有的商业地产都值得投资。对于普通投资者来说，这是个水很深的投资领域。”杭州市商业地产协会会长金毅明确表示，他不赞成毫无经验的投资者盲目闯进这片区域。

    在他看来，杭州商铺或写字楼的租售比（指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值）仍非常低。“从理论上说，国内城市商业地产的回报率应该在7%以上，国外的一些商业地产项目已能达到8%的租金回报率，但杭州商铺的平均回报率只有3%左右，能达到6%的商铺就算是优质商铺了。”

    金毅认为，杭州作为二线城市，短期内商铺的回报率不太可能达到北京、上海等一线城市的涨幅，而且单就杭州写字楼来说，存在不少“空置”，其空置率甚至明显高于住宅，因此短期内若有大量投资客入市，必然会导致市场供大于求，直接导致泡沫的产生。

    “新政对商业地产并非毫无负面影响，目前政府新政‘组合拳’还未悉数亮相，对住宅乃至商业地产的影响还存在变数，而且物业税意欲向商业地产试征的预期仍未明朗，因此将商业地产作为资金‘避风港’，仅是短期投资行为。”汉嘉地产顾问、土木咨询高级研究员秦翰林也认为，如果短期内大量资金注入商业地产，炒高商用物业，极有可能透支商用物业的投资价值，增大投资风险，尤其是郊区类的商业项目，短期内回报低，市场风险大。

    同时，中原地产商业地产部提供的一组数据也说明了租售比之间的关系（仍以杭州武林路为例）——

    2007年，这条街上的商铺租金均价是8000-10000元/平方米/年；

    2008年上半年，1万-1.2万元/平方米/年，涨幅为2000元/平方米/年；

    2008年下半年，受金融危机影响，又回落至8000-10000元/平方米/年；

    2009年，租金甚至一度降至7000-10000元/平方米/年；

    2010年上半年，租金均价回升至8000-10000元/平方米/年。

    如果把上述数据以图表形式呈现，我们可以观察到一条几乎为平行直线的平均租金价格线，而这几年武林路的商铺售价却在大幅上涨。

    先有商再有铺

    普通投资者一定要牢记这句话

    作为普通投资者，如果想投资商业地产的话，哪些类型的业态值得投资呢？

    “长远来看，商用物业应该看重具有稳定回报且具有升值潜力的物业，如市中心或地铁、高铁等轨道交通沿线物业，其抗跌能力较强，投资回报稳定，风险低。”汉嘉地产顾问、土木咨询高级研究员秦翰林认为，选择商业地产项目时，要从长远投资的角度去考虑。

    “我的经验是，投资商铺一定要跟着政府规划走，凡称为商铺者，都是先有商，后有铺，盲目投资肯定会失败。”徐海华认为，投资商铺不像投资住宅一样，只要整个楼市向上，无论地处杭州市区任何一角的住宅都会跟着涨一涨。投资商铺的门槛比较高，要求投资者有好眼力。如果看得不准，即使是投资了同一条街上的商铺，也会出现“冰火两重天”的现象。

    “成熟地段的商铺经营一般十分稳定，很少会有商铺空出来，一旦空出也很容易转手，但客户对商铺的需求量又很大，供不应求的局面十分明显。”马爱萍认为，好地段的商铺一直处于抢手状态，所以考察商业氛围是十分重要的。

    “社区商铺为杭州城市商业做出了不小贡献。”杭州市贸易局网点规划处相关负责人认为，对于投资总量不高的投资者来说，一些商业业态趋向成熟的社区商铺是比较值得关注的。这些小商铺一般都不大，却承担了周围居民日常所需的水果、小型餐饮、邮政、银行、美容美发、糕点、通讯、图书等十余种商业业态的需求。有些甚至发展成具有特色的商业街，如文一路翠苑段的服装特色街，朝晖的河东路餐饮特色街，香积寺路足浴特色街等。

    “尽管新政当前，投资商铺的优势凸显，整个商业地产也走在一个缓慢回升的道路上，但对中小投资者来说，理性投资、规避风险才能有助于商业地产正常发展。”金毅认为，商业地产的新转机不会马上出现。且不说针对商业地产的物业税是否会出台，对于普通投资者来说，由于商业地产的物业管理费用、水电费等成本都两倍甚至三倍于普通住宅，一旦出现在短期内找不到承租人的状况，持有的商业物业反而可能加剧投资者的负担，所以，一定要谨慎选择投资项目。

    未来杭州

    哪些区域的商铺值得投资？

    “大城北”呼之欲出

    “因为新政影响了投资者购买第二套房，所以很多资金都转向了商业地产。投资者购入的商铺再多，也不受新政限制。”科威不动产品牌总监王慧认为，新政对于商业地产是个推动，商业项目要求首付五成，利率1.1倍，这与调控之后的二套房贷款条件一样。所以当住宅产品因调控遇冷时，商业地产的投资优势也就显现了出来，具体到投资区域时，她提到了城北区域。

    “我时常自己一个人跑去小河直街逛逛，那边的店铺的确越来越火了。”方正房产营销策划部副经理冯戎说，他对城北这块区域比较关注，从地理位置上看，城北可以说是离杭州市中心比较近的区域，“总比九堡之类的近很多”，同时，再加上旅游文化元素的出现，“那一带，可以说是价值洼地，值得大家去关注。”

    “城北的发展有着不可小觑的实力，这些商铺的发展缺的就是推动力。”金毅认为，随着今后运河沿岸景观的完善，高档小区的建立，人流量将会不断增多，这些都会为运河沿岸经济的发展提供前所未有的机遇。

    “新城西”商圈升温

    “城西区域中，新银泰周围，比如丰潭路的商铺以后可能还要涨价。”徐海华认为，从投资价值看，作为杭州较早出现高档住宅的区域，城西的居住氛围浓厚。随着居住密度的不断加大，商业配套不完善的短板也凸显出来。

    说起杭州“城西”，一般人会联想到古荡、翠苑、蒋村一带。而事实上，随着交通基础设施和城市布局的延伸，一个“大城西”概念已被更多的人接受，一般认为，东至上塘路、南至天目山路、西北覆盖绕城高速，都应纳入“大城西”范围。从2004年开始，城西就已经传出将开出银泰、沃尔玛等大型商场、超市的消息，而大型商业项目开出的消息对商铺租金的带动更明显，值得注意的是，这些大型商业项目都集中在城西丰潭路和余杭塘河一带。

    “滨江”商圈逐渐形成

    “杭州商圈已经实现从一个中心向多个中心发展，滨江的商业氛围已逐渐形成。”杭州市贸易局行业管理处处长王永清说，之前滨江一直人气不旺，星光大道首期落成后，这里的住宅入住率呈直线上升趋势，周边商铺价格也跟着翻了好几番。

    “滨江区域已建起了不少品质不错的楼盘，随着这些楼盘入住率的提高，相信对相关配套的需求也会越来越大。”徐海华提到，比如倾城之恋与风雅钱塘两个楼盘之间的沿街商铺，就自发形成了配套的商业业态。随着高品质住宅区入住率的提升，社区商业将是滨江发展前景较好的商业业态之一。

    地铁效应影响下的下沙商圈

    “下沙作为副城，商业发展的空间还是很大的。”在谈到下沙时，王永清认为，虽然目前入驻下沙的一些商业业态的品牌度不及滨江，但是这里并不缺乏商业升值的空间。同时，另一位商业地产界人士也认为，地铁也将为下沙的商业地产带来新的契机，等到下沙与杭州主城区的交通距离拉近后，位于下沙的特色商业还是能吸引杭州城区消费者的。