历经全国人大常委会七次审议的《物权法（草案）》，正提请十届全国人大五次会议审议。

　　制定物权法是国家法制建设的一件大事。如届时该草案获得通过，将会对众多领域产生重大的影响。从2002年至今，《物权法（草案）》历经七次审议，创造全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。由于物权法既涉及国家的基本经济制度，也关系千家万户的切身利益。

　　该草案所涉及的土地出让、车库归属等问题对房地产市场影响尤其重大。对房地产领域公共财产的界定将更加明晰，目前物业纠纷中一些很难解决的问题，也将在草案中找到答案。

　　寻找答案一

　　住宅用地使用权

　　70年后住宅用地续期免费

　　70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？有人说，国家可以依法收回，只给房主一点补偿金。一些人为70年后自己住宅的命运不由得怀疑起来。住宅建设用地使用权，成为物权法草案历次公开征求意见时，百姓关注的焦点话题之一。

　　土地使用权到期后将自动续期，这在《物权法（草案）》第六稿中已经确定。有重大区别的是，第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期，而第七稿的第一百五十条则规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　可以这样理解：新的《物权法（草案）》规定，70年后住宅用地续期免费。

　　草案还明确了关于建设用地使用权人的权利：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

　　住宅用地与非住宅用地两种区分更完善

　　关于土地使用权期限的问题，杭州原来是如何规定的呢？杭州市国土资源局相关负责人表示，原来大家只涉及在使用年限内该如何处理，没有涉及使用年限以后该如何处理的问题。其参照的依据是：国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：居住用地70年；工业用地50年。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”

　　到了1995年，新实施的《城市房地产管理法》则不再规定无偿收回地上建筑物、附着物。《中华人民共和国房地产管理法》第21条则规定：私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。土地使用者未申请续期或不被批准土地使用权由国家无偿收回。

　　因此，物权法对土地使用权到期如何规定的做法，其实是对之前政策的一个完善。

　　杭州中原房地产营销代理有限公司总经理章惠芳表示，将建设用地使用权续期按住宅用地和非住宅用地来区分解决，显得更关注民生，着眼于保障老百姓安居乐业，使老百姓的居住权得到了保障。《物权法（草案）》以所有权为其核心概念，旨在确立私人财产权利的绝对性，为市场交易奠定基础。而自动续期在一定程度上保证了地上权的持有性。

　　寻找答案二

　　小区车库车位

　　车库权属按约定处理

　　最受小区业主关注的小区车库权属的问题，在第七稿较第六稿有了很大的变化。规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。对于占用公用道路和其他公共场地的车位，草案则规定为共有。

　　车库、车位的问题一直以来都是一个老大难问题，物权法把这单独拿出来作专门的规定，足见其重要性。关于车库车位的规定在《物权法（草案）》中也是数易其稿。比如在《物权法（草案）》上一稿中，关于这一方面内容表述是这样的：“车库、车位的归属，有约定的，根据约定；没有约定的，归全体业主所有。”

　　新一稿的《物权法（草案）》中关于这一方面的规定，最核心的内容是两点，一方面，是车库应当首先满足业主的需要；另一方面，就是规划用停车的车库、车位，根据业主与开发商的合同，开发商可以销售、出租或者赠送给业主。

　　“满足业主需要”如何理解

　　“满足业主需要”这一前提相当关键。以杭州为例，目前就有小区将车位、车库出售给非小区业主，结果小区业主无法停车。

　　位于体育场路和建国北路附近的杭州某小区，在2004年的时候建成交付，该小区总共有地下车库191个，地上车库34个，开发商以每个车库15万的价格销售，结果小区里的业主不买账，最后这些车库一部分卖给了非小区业主。如此一来，整个小区的停车状况急剧恶化，一方面，小区业主的车没地方停，业主们干脆将车停在了绿化带、消防通道上，激发了业主与物管之间的矛盾；另一方面，一些车库并没有得到有效的利用，地下车库停了非小区业主的车，地上车库甚至破墙开店。

　　尽管《物权法》做出这样的前提规定，一定程度上能避免上述情况的发生，但在法律界人士看来，这样的表述依然有一定的问题，“满足业主的需要，那什么算满足业主的需要？很有可能现在业主没车，今后他有车了，那怎么办？或者开发商房子卖得慢，开发商是不是要等房子全卖完了，才能卖车库以确保能满足全体业主的需要呢？”浙联律师事务所副主任陈钟表示。

　　车库产权有待明确

　　“现在小区停车难，地下车库却没人停，最关键的是有许多车库办不出产权证，业主只有一个使用权，所以他们不愿意买；另一方面，车库也特别贵，动辄十几万、二十万一个，相当于再买一辆车。”杭州下城区建设局物业管理中心的副主任金志韦表示。

　　而在最新的《物权法（草案）》中，关于这一方面的内容依然没有明确，草案中也只是表示，车位车库可以出售、出租和赠送给业主。《物权法（草案）》中依然没有明确车库的产权问题。

　　“目前开发商与购房者之间本身就处在着一种不平等的关系，开发商签合同时肯定附带车库条款，这也多少有一点霸王条款的意思。

　　寻找答案三

　　通风采光权利不可犯

　　阳光权得到法律保障

　　别人的建筑挡住了我的阳光，我可以为此而提出上诉要求赔偿吗？现在，答案是肯定的。

　　《物权法》草案中，进一步地明确了相邻权的概念，也就是说，建筑的通风、采光等都是不动产所有人不可侵犯的权利。几年前鲜为人知的“阳光权”，如今已成热门词汇深入人心。《物权法》草案对相邻建筑物的通风、采光和日照作出了明确规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

　　捍卫阳光杭州有先例

　　一段时间以来，一些城市在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；有些开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；还有些人为了得到更多的居住便利，私搭乱盖，影响相邻建筑采光。

　　其实杭州早就发生过因为建筑物遮挡阳光而造成的纠纷，去年房产周刊法律版就接到读者投诉。钱先生于两年前购买了城西蒋村某楼盘临街的一套房子，买的时候该楼盘附近还有一块写字楼用地尚未开发，从阳台望出去视线不错。就在去年，二十多层高的写字楼造了起来，这一来钱先生叫苦不迭，该写字楼像座山一样完全挡住了钱先生住宅的采光，大白天的钱先生临街的两个房间卧室和客厅暗无天日，就好像黄昏一样，白天还必须得开灯。法律界人士认为，如果达不到有关部门的日照标准，钱先生就可以向开发商要求赔偿。

　　杭州也曾有开发商因为开发的项目影响相邻住户“阳光权”而为此买单。某写字楼结顶后，导致相邻建筑的采光全部受到影响，经过有关部门的检测，日照时间确实没有达到冬至日日照时间要在两小时以上的规定，最后开发商赔了每户业主6000余元，此事以庭外和解的方式协调解决。

　　近年来，由于在开发前开发商都会做一个周边建筑日照情况的分析，对建筑物结顶以后对周边建筑日照情况有何影响做一份评估报告，规划部门、验收部门也会做类似的日照分析，所以现在出现建筑物影响相邻建筑日光权的情况比较少见。

　　然而，最终关于侵犯日光权该如何进行赔偿的问题，法律界人士表示一直是一个空白，到目前还没有相应的法律法规对此进行明确赔偿标准，通常情况下，碰到此类案例以双方协商的方式来确定赔偿数额。

　　寻找答案四

　　更换物管有权也合法

　　在《物权法》草案中明确指出，对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。

　　粗粗一看，《物权法》做出这样的规定让人有些费解，因为这方面的内容早就在以往的各地方性物业管理条例中有了相关规定。

　　在2006年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过的《浙江省物业管理条例》第十一条就规定：业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。该条款一方面给予了业主选聘、解聘物业服务企业的权利，同时，也规定了业主更换物业公司所需要履行的程序，即需要全体业主所持投票权数三分之二以上通过。

　　既然地方的物业管理条例中都有规定，为什么《物权法》中还要对此进行规定呢？

　　法律界人士表示，这主要是因为地方上的这些物业管理条例都是行政法规，而《物权法》则是从法律的角度将这一方面的内容明确下来，“这其实是弥补了上位法的一个空白，在以前地方的法律法规有了这样的规定，而且各地也是这样操作的，现在从法律的角度进一步将它确定下来。”浙联律师事务所的主任戴和平说道。

　　寻找答案五

　　业主可以改建小区

　　草案还指出，业主共同决定改建、重建建筑物及其附属设施等事项。 这是不是意味着，业主可以根据自己的想法，随便改变小区的建筑物以及相关配套设施呢？

　　其实在杭州早就已经碰到了这样的问题，施家花园的一些业主曾经提出了一个设想，将小区的一个大草坪改建成一个游泳池，最后上级管理部门表示，如果规划、土管部门允许就可以改建。

　　而另一方面，位于杭富公路上银湖区块的某楼盘碰到过这样的情况，有业主将自己的别墅阳台用铝合金门窗包了起来，甚至有业主打算把住宅旁边的某个亭子也包起来装一道门作为私人的场所，这样的做法自然被物管公司禁止了，但也因此激发了业主与物管的矛盾。

　　在三塘桃苑，小区的一百多户业主将公共停车库私自分割出来，加上了铁门和锁，把这些空间隔成了私人储藏室或私人停车室，虽然物管公司多次阻止，但业主们依然故我，没有拆除。

　　而《物权法》草案中这样的规定似乎也与《浙江省物业管理条例》中的有关规定相冲突，在《浙江省物业管理条例》第四十条中规定，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

　　相关法律界人士表示，《物权法》其实从法律的角度承认了私权，也就是说，既然业主们出了钱购买了房产，因此不动产的所有权就属于业主所有，既然不动产的所有权在业主手里，那自然业主就有处分权，他可以处置他的不动产，可以改建、重建建筑物及其附属设施。

　　但另一方面，如果要改建、重建建筑物及其附属设施，还需要经过上级有关部门（规划、土管部门）的审批，不是业主拍拍脑袋想改就可以改的，能不能改、怎么改，都要经过一个严格的审批程序，而这一方面的内容，随着今后的相关配套性法律法规的出台将会逐步完善。

　　一些业主个人对小区公共部位擅自的改动，则被视为是对小区全体业主所有权的侵犯，所以在《浙江省物业管理条例》中，明令禁止业主对小区公共部位的改动、挖掘，此外，《浙江省物业管理条例》还考虑到对相邻权的保护，在《浙江省物业管理条例》中，就明文规定，业主确需改变物业使用性质的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。