“诺，你看看你看看，这些打三角形记号的是半年没有交物管费的，这些打钩的是拖欠了一年以上物管费的，还有这两个打五角星标记的，他们已经有两年零四个月没有交物管费了，这两个人我们肯定要打官司起诉他们。”一说起物管费的问题，城西某小区物管公司的老总拿出厚厚一本笔记本、指着上面那些拖欠物管费的业主名单对记者说道。

　　我们进行了一个简单的统计，发现该小区1124户居民中，居然有534户居民曾经或正在拖欠物管费，占到该小区总户数的47.5%。而据该小区的物管公司老总介绍说，该小区物业管理费的收缴率从来没有超过80%。

　　“就我们片区来说，没有一个小区有物管费全部交齐的情况出现，好一点的小区，物管费的收缴率大概能够保持在90%以上，这主要集中在一批新建商品房小区，比如金都华庭、国都公寓等等，一般小区的物管费收缴率能够维持在85%以上，但也有一些小区，尤其是那些回迁户比较多的小区，物管费收缴率甚至只能维持在20%到30%左右。”下城区建设局物业管理中心的副主任金志韦这样说道。

　　最近关于物管费的问题也引发了一些问题，先是下城区的某小区提高物管费，从原先的0.80元/平方米/月提高到1.50元/平方米/月，物管公司与小区的业主委员会沟通的时候表示原先的物管费让他们难以维系，而这一提议小区的业主们并不赞同，最后物管公司表示将撤出天水苑，原先物管公司与该小区的物业管理合同是到去年12月31日到期的，现在该物管公司还在继续管理直到该小区为新的物管公司接受。

　　另一方面，杭州某物管公司状告小区一业主拖欠三年物管费的官司最近也以庭外和解的方式解决，该业主总共拖欠连物管费加滞纳金总共达到了两万多元，最终，该小区业主表示愿意交清拖欠的物管费，物管公司也表示愿意放弃业主拖欠物管费所形成的一笔滞纳金。

　　开发商遗留问题成导火线

　　“前几年的时候，业主不交物管费似乎是一件天经地义的事情，随着最近几年政府的工作和媒体的宣传，应该讲现在的广大业主已经形成了这样的意识，物业管理是提供了一种服务，接受了服务就要付费，从目前来看，业主不交物管费大都有如下的一些原因，比起前几年的‘无赖式’的拒交多少可以算作是一种进步吧。”金志韦表示。

　　第一种情况就是开发公司遗留问题所导致，比如房屋的质量问题等等，业主把这笔账就算到了物管公司的头上，尤其是某些物管公司本身属于开发商的一个子公司，开发商房子造好交付走人，业主发现质量有问题，他们找不到开发商，就找物管公司算账。物管公司也会去与开发商接洽，但因为种种原因可能不能满足业主的要求，业主就以不交物管费的形式来进行“维权”。

　　法律界人士认为，这种行为就是因为广大业主还没有搞清楚物管公司与开发商是两个完全不同的法人主体，因此业主在维权的时候找错了目标。

　　服务没到位拒付物管费

　　另一方面，是业主认为物管公司的服务没到位，比如像文晖路上的某小区，该小区的业主认为物管公司没有很好地对小区内共用设施设备进行维护，该小区的路灯破了也没人修理，结果小区的业主因此而不交物管费，目前政府部门也已经介入此事，一方面要求广厦物管做好公共设施设备的维护工作，另一方面，也在与那些拖欠物管费的业主进行沟通，希望他们能够尽快将物管费交上。

　　而在前文所提到的杭州某小区业主拖欠三年物管费一事，起因也是因为该小区业主认为物管公司没有行使好管理小区的责任，允许楼上的住户野蛮装修，因为这所以该业主拒交物管费。

　　从杭州下城区人民法院得到的情况来看，因为这种情况而不交物管费的情况相当普遍，在杭州市下城区人民法院最近的一份调查《对杭州市下城区近年来物管案件审理情况的调查与思考》（作者：朱慧文 章幼戎）中，我们看到“物业服务企业服务不到位，物业服务质量与价格不符，是诱发物业纠纷的核心问题。在物管纠纷的审理中，我们发现，业主们不交物管费，往往是认为物业服务企业未尽到物管义务，或者物业服务企业的收费标准高了，比如三类资质水平的物业服务企业却按照二类资质的标准来收费，业主们认为：买卖应当按质论价、一手交钱、一手交货，你物业服务企业没有将我满意的服务提供给我，我就没有必要付钱。”

　　而这种情况显然在法律界人士看来是非常不可取的，“路是路，桥是桥”，物管公司没有管好小区是一回事，交不交物管费是另外一回事，如果物管公司的管理确实存在漏洞，小区业主可以取证、可以通过法律途径去与物管公司进行交涉。

　　而在下城区人民法院的那份调查中，我们还发现一个奇怪的现象：与其他类型案件相比，在物管纠纷中，无论是当被告还是作原告，业主举证的比例极低，举证证据的证明力也不强。

　　这一方面是因为业主举证意识不强，业主能够在举证期间向法院举证证明物业服务企业未能全面履行物管责任的寥寥无几；除了举证意识之外，业主取证上所存在的客观困难也是造成业主不能举证或者举证效力不强的重要原因。在该院所审理的业主因物业服务企业管理不善、未尽安全防范义务致使人身、财产受损而提出赔偿的诉讼中，除了调解结案的案件之外，业主能够证明物业服务企业管理存在瑕疵的目前只有1件。

　　从众心理造成恶性扩大

　　第三种情况则是部分业主的从众心理作祟，看看其他业主不交，想想自己交了物管费反而在给别人垫钱，所以索性自己也不交物管费，因为这种想法而不交物管费的不在少数，而这些人像滚雪球一样，导致一些小区的物管费收缴工作难以开展。

　　有意思的是，根据杭州市下城区人民法院的调查来看，在2003年至2006年该院判决结案的物管费纠纷案件中，除1起外其余的案件均以物业服务企业胜诉而告终。除非是诉讼时效存在问题，否则根据物管合同及现行法律的规定，物业服务企业向业主所提出的物管费纠纷案件的诉讼结果，几乎是没有疑问的。业主很难证明物业服务企业未妥善履行物管义务，即使能够证明的，根据物业管理服务合同关于违约责任的约定，在物业服务企业提供的物管服务质量不符合合同约定、不能完成管理目标时，一般也应由业主委员会向物业服务企业提出整改等请求，业主个人不能以此为由拒付物管费。

　　而这也足以引起业主的注意。

　　强制预交物管费并不合法

　　另一方面，现在关于物管费的另一个争议的焦点就是预交物管费是否合法，最近我们也接到了不少读者的来电询问，其中不少读者反映，在小区交房的时候，开发商要求先交一年的物管费，这也引起了业主们的极大反响——“这样做合理吗？一方面我们还没有享受到物管公司的服务就先交钱，换句话说，就像在饭馆吃饭，菜还没上就要求我们先付钱，这不是霸王条款是什么？另一方面，我们对这家物管公司也不了解，凭什么让这家物管公司来管我们小区，他们来管经过我们全体业主的认可了吗？”读者来先生近来在滨江区买的一套房子面临交房，对于开发商的一些做法他感到不解和不满。

　　先来看看相关的法律法规，在《杭州市物业管理收费办法》第十九条中，我们看到这样的条文，物业管理服务费可以预收，但预收期限不得超过12个月，另有约定的从其约定。

　　从这个角度上来说，预收物业管理费的做法是合法的，但要注意到条文中这样的表述，物业管理费“可以”预收，也就是说，房屋交付以后物业管理费并不是必须要预交，如果开发商以此为要挟，不预交物管费不给房门钥匙，这样的做法就是不合法的，业主完全可以拒绝这样的霸王条款。

　　杭州市政府部门的有关人士也表示，一个小区是否预交物业管理费需要物管公司与每一个业主协商解决，通常情况下，现在杭州各个小区的业主入住以后，都会给物管公司预交一定数量的物业管理费，但真有业主不愿意预交物管费，这也完全是合理的。

　　物管费收不上到底该怎么办　　

　　对于物管公司来说，物业管理费是保证其正常运作的重要资金来源，但现在物管费由于上缴率比较低，这也导致物管公司难以维系。

　　“最关键的问题是现在没有一个很好的方法来处理这样一个问题——业主不交物管费物管公司究竟该拿业主怎么办？说白了，面对这些不交物管费的业主，我们的心态也很复杂，一方面，我们也不希望把事情搞大，毕竟是一个小区里的，如果关系搞僵也不利于小区建设，业主与物管公司矛盾激化，到头来我们不得不撤出小区，这样的结果我们也是不愿意看到的；另一方面，小区的一些业主也实在过分，物管费拖欠了好几年不交，我们这边有个业主，从搬进小区以后没有交过一分钱的物管费，对于这样的老赖我们究竟该怎么办？”杭州某物管公司的老总表示。

　　现在杭州的不少物管公司最终选择拿起法律武器来保护自己的权益，他们往往会找一两个拖欠物管费的典型，将他们告上法院，希望通过这样的方式能够让小区的业主有所警示，最近几年，杭州一家物管公司打了70多个官司，全部都是追讨物管费的。

　　“这样做一会牵扯我们大量的精力，另一方面，这样索讨物管费的成本实在太高。”某物管公司老总表示，对簿公堂这种做法对物管公司来说也是下策。“最好还是由政府部门出面，能够找出一条切实有效地解决该问题的途径。”