物管似乎是个永远让所有人都“痛心疾首”的问题：物管公司说物管费如何难收，小区业主如何“无良”；政府部门说物管投诉如何之多，到处“灭火”；业委会说物管公司如何不管不顾……
2006年，对于杭州的物业管理行业来说，又是特殊的一年：《浙江省物业管理条例》出台、物业管理开始尝试“点菜吃饭”、尝试用“三权分立”管理小区、物管“真空期”小区的“应急预案”……
穷则变，变则通。杭州的物业管理在变化中走入了2007年。
《浙江省物业管理条例》
给业委会一个名分
2006年10月1日，各个小区的大门口都挂着横幅，祝贺《浙江省物业管理条例》出台，这也可以说是物管界的一件大事。
在业内人士看来，这个条例最大的突破是赋予了业主委员会诉讼主体的资格，条例规定：业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提出诉讼。这也是全国首部赋予业主委员会诉讼主体资格的物管条例。
当然，赋予了业主委员会主体资格，也势必带来一系列的问题，比如，业委会没有经济能力，如果作为诉讼主体，一旦败诉究竟该如何承担经济赔偿？这个问题至今还悬而未决。
这个条例的出台经过也可谓一波三折：它历经三次审议，一批争议强的问题才有了答案。条例采纳的群众意见主要有：首次业主大会召开条件门槛改为：房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年且交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上；业主逾期不参加投票，其意思表示视为赞成、反对还是弃权，由业主大会议事规则约定，而在以往，通常的做法就是你不投票就视为默认决议；小区空地可用于停车。经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车泊位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等公共设施，不得阻碍消防通道。
此外，它还引入了“利害人”的概念，如业主需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他公共部位、共用设施设备的，不但要经过物业管理企业和业主委员会的同意，更需要经过“直接利害人”的同意，而改变物业使用性质也需要经过相关“利害人”的同意。这在以前无论是物业管理法规，还是政府的指导性文件均没有类似的规定。
目前该条例的一些相关配套文件也正在拟定中。
示范文本要的就是规范
各行各业都有格式文本，2006年10月份，杭州市出台了物业管理示范文本，其中《业主大会表决票》、《业主委员会委员选票》、《解聘物业公司表决意见单》、《选聘物业公司选票》、《业主委员会成立/换届备案表》等20个。这些文本只需要从杭州市房产信息网上下载就可以了，选业主委员会该遵循怎样的流程，与物管公司该怎么签合同，全部都有政府专门的文本可以依循，相关人士只要照着示范文本“填空”就可以了，这无疑使物业管理各方面更加规范化，也把许多今后可能会出现的问题解决在源头。
这20个示范文本其实是一个整体，它包括小区业主大会召开、业委会选举、换届、备案和物业公司解聘、选聘等工作。
在此之前，杭州在物业管理示范文本方面，并没有这样统一的格式文本，各个区、街道在这方面各有自己的一套，比如下城区、西湖区、江干区都有各自的文本。这一次杭州市房管局出台统一的示范文本，“其主要目的就是在规范深化管理的过程中，进一步地去指导小区怎么样召开业主大会，怎么样选聘、解聘物管公司。主要就是用文字的形式去把各个流程规范起来。”杭州市房管局物业管理监管处处长何师柱表示。
“理不清”的三权开始分立
业委会、业主、物管公司，这三者间存在交错复杂的关系，而在现阶段，针对业委会的争议越来越多。业委会动辄可以炒掉物管公司，很多业主说：现在业委会权力太大了，想怎么搞就怎么搞。
于是，有人开始尝试借鉴国家管理模式的三权分立制度来管理小区，这个事最早出现在北京，2005年1月，北京上地西里业主大会通过了社区制度规范，成立了业主代表、业主委员会委员和业主监事会。
而在2005年，杭州的西子花园也开始“三权分立”，此前，该小区的矛盾错综复杂之程度可以说是杭州物管界众所周知，2006年，西子花园的业委会再次改选，成立了第三届业委会。业主委员会成立后不久，又聘请了12位小区里的常住老人设立了监事会。
监事会主要做两件事，一件是监督业主委员会的工作，另一项是与业委会一起议事，从目前来看西子花园由于搞了这么个业主监事会也做成了几件大事，比如小区的人车分流等。
但从目前来看，西子花园监事会的地位仅仅是个“参政议政”的机构，它到底有没有真正的监督权还值得商榷，有专家指出，西子花园的监事会成员是业委会聘请的，工作中其实做了许多业委会的事情，比如监督物管公司的工作，说服业主来履行业主大会的决议，相当于一个业委会的“扩大会议”。
而三权分立制度能否最终在小区里行得通，该模式是否能够推广，上级政府部门的态度也很明确，希望能够多在几个小区搞试点，如果效果都还不错，会进行推广。目前下城区建设局物业管理中心正在运作此事。
当然，有关方面也认为，在小区里搞三权分立，也很有可能把简单的事情复杂化，这个监督权如果能够让社区、街道挑起来是更加妥当的做法。
尝试中的“点单式”服务
一直以来，物管收费的问题一直是各小区矛盾焦点之一，物管抱怨物管费收不上来，小区业主认为物管费不合理，业委会以物管费为要挟迫使物管公司降价，几方面争执不休。
而物业管理收费“点单式”服务正是基于这样的背景而出台，去年10月底，杭州各区房管部门相继收到了市房管局发放的《杭州市普通住宅物业服务分等收费标准》试行稿，这个物业服务菜单式收费标准并不是一刀切的强制性做法，仅仅是多了一种可供选择的物业管理收费方式。
在试行稿中，物业管理分为五大块内容，包括综合管理、公共区域清洁卫生、公共秩序维护、公共区域绿化日常养护、共用部位和共用设备设施日常运行保养维修。每一块内容都包括四级非常具体的服务标准与收费标准，每级都有非常具体的要求。
此举意味着物管行业的一个重大变迁，其实物业管理收费一直以来还处于一种半计划经济的操作模式，国家、政府定几级收费标准，而物管公司则只能照章办事，现在这个菜单式服务一来，物业管理的市场化程度大大提高。这也意味着物业管理开始更加个性化，不再像以前那样统包统揽。
虽然到目前为止，还没有听说哪个小区开始尝试使用这种“点单式”的收费方式，而关于这种模式的利弊之争也一直存在，但显然，这代表着物业管理未来的发展方向，对于业主来说，他也可以更加自主地选择自己家的楼道到底该一天扫几次这样琐碎的问题。
物管真空带来“应急预案”
对于一个小区来说，最可怕的问题不是业主闹事，而是物管公司撤出，新的物管公司还没来，停水停电，垃圾没人处理，小区陷入瘫痪，而要找个新的物管公司，动辄好几个月。而政府部门只能到处“灭火”，搞得焦头烂额。
下城区建设局物业管理处为此做了一件实事，去年8月份，下城区建设局物管中心为此专门制定了一套《下城区物业管理危机应急预案》（草案），一旦某小区出现“管理真空”的危机，马上启动该预案来解决问题。
该预案的核心内容是，在有可能出现物业管理真空的情况下，先找一家物管公司进入，然后再进行业主大会表决。如果实在找不到新的物管公司，就将启动二级预案，在所属街道的牵头下，成立由各相关部门参与的危机管理协调小组。由这些小组来取代物管公司的相应功能。到目前为止还没有出现这样的情况，这也是万不得已的做法，这样的局面是谁都不愿意看到的。
当然，这个应急预案现在还存在着两方面的问题， 一是与现行的一些法律法规有抵触，因为选物管公司要走正常的途径，这样拉来一个物管公司应急现在来看还有些“名不正言不顺”，另一方面，物价部门也没有对应急物管公司进入某小区应急如何收费有一个明确的说法，各方面如果能够从把一个事情解决好的角度出发，法律法规政策各方面跟上，相信物管真空的危机在杭州小区里将不复存在。
