浙江育英技术学院物业管理研究所研究员陆善根用这样一个比喻，形象地表述了他对杭州市房管局和物价部门近期正在着手准备推出的杭州市普通住宅物业服务分等级收费标准的理解：

　　“就跟上饭馆看着菜单点菜一样，求实惠的点个青菜豆腐，上档次的来个鲍鱼鱼翅，物业管理今后也要这样分等级分层次市场化操作，根据小区的规模、档次,还有业主的实际需要来确定到底需要什么服务，比如楼道一天是扫一次还是扫三次，保安是每小时巡逻一次还是每两小时巡逻一次，这些都将有不同的收费标准。”

　　这，也就是业界盛传已久的“物业管理菜单式收费标准”。

　　物管个性化的标志

　　近日，杭州各区房管部门相继收到了市房管局发放的《杭州市普通住宅物业服务分等收费标准》试行稿，随之而来的是各种形式的座谈会、讨论会，参加者包括业主委员会主任、法律界人士、政府相关部门和物管公司人员等等。物业管理到底要不要实施“菜单式收费”？这个话题引起人们的热烈讨论。

　　“物业管理菜单式收费标准就在最近开始施行。”杭州市房管局物业管理处处长何师柱对此作了较为肯定的答复。他表示，这个物业服务菜单式收费标准并不是一刀切的强制性做法，仅仅是多了一种可供选择的物业管理收费方式，而不是每个小区从此一律按照菜单式收费。

　　“此举意味着物管行业的一个重大变迁，其实物业管理收费一直以来还处于一种半计划经济的操作模式，国家、政府定一个收费标准，而物管公司则只能照章办事，现在这个菜单式服务一来，物业管理的市场化程度大大提高。这也意味着物业管理开始更加个性化，不再像以前那样统包统揽。”浙江育英技术学院物业管理研究所研究员陆善根认为。

　　分门别类“菜式”繁多

　　在这份《杭州市普通住宅物业服务分等收费标准》试行稿中，物业管理分为五大块内容，包括综合管理、公共区域清洁卫生、公共秩序维护、公共区域绿化日常养护、共用部位和共用设备设施日常运行保养维修。每一块内容都包括四级非常具体的服务标准与收费标准，每级都有非常具体的要求。

　　比如在公共绿化这一块的内容中，其中有一项是清杂草，一级的标准是要求每年清除杂草七遍以上，杂草面积不大于5%。而二级的标准是每年清杂草五遍以上，杂草面积不大于6%，而最低一级标准(四级)是每年除杂草三遍以上，控制杂草生长。

　　而像草坪修剪中，一级标准是草坪保持平整，草高不超过8厘米，而最低一级标准(四级)仅仅是要求年普修二遍以上。

　　在公共绿化这一项中，如果能够全部达到一级标准，物管费为0.11—0.16元/平方米/月(有电梯)，0.09—0.13元/平方米/月(无电梯)。四级标准则为0.04—0.06元/平方米/月(有电梯)，0.03—0.05元/平方米/月(无电梯)。

　　总的物管费为上述五项内容相加而成。当然，按照杭州市房管局物业管理处何师柱处长的说法，以上这些收费标准仅仅是物价部门和物业管理部门的一个指导性的价格，在实际操作中完全可以灵活变通。

　　各小区的业主委员会对此相当支持，万景阁小区业主委员会主任陈钟说，在他看来，物业管理收费是一个老大难问题，要求“点菜吃饭”的呼声几年来就一直在喊，现在出了这样一个菜单式收费标准，起码有两点好处：一是在选聘物管公司的时候能够有一个依据；二是可以对物管公司履行合同的情况有一个明确的标准去监督。“这些标准定得都非常细也非常明确，做到一目了然。此外，在要求物管公司进行整改的时候也有具体标准。”

　　杭州模式参照上海

　　“我们出台物业管理菜单式服务，其实是为促进物业管理收费更加市场化和透明化。”何师柱说，“业主可以自己去选择怎样的服务，可以根据服务清单上面的这些内容，对该交多少物业管理费一清二楚，这就好像是在饭店看着菜谱吃饭一样。”

　　“物业管理中始终存在着这样一个问题，就是物业管理水平怎么和收费挂钩的问题，我们经常接到这方面的投诉。”下城区建设局物业管理处的副主任金志韦指了指手头上的一堆意见反馈本。推出物业管理菜单式服务，也是解决收费标准体现物管水平这一难题的办法。

　　其实菜单式服务早已列入政府的议事日程，2005年杭州市物价局和杭州市房管局就联合下发《关于杭州市物业服务收费管理实施办法(试行)》的通知〔杭价服(2005)307号〕，其中就明确提到，普通住宅小区业主委员会成立后，业主委员会可与物业管理企业选用菜单式服务，按照《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》，协商确定收费标准。《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》由市价格协会与市物业管理协会另行制定公布。

　　而在去年，上海就已经开始率先推出物业管理菜单式收费，当时引起很大反响，“我们觉得杭州与上海地域比较接近，各方面的情况比较相似，同时，我们觉得这是物业管理收费问题上的一次创新和探索，在经过大量调研工作以后，我们决定在杭州也搞物业管理菜单式收费的试点。”

　　上海施行一年以后情况如何呢？浙江育英技术学院物业管理研究所研究员陆善根曾经也去考察过上海在施行物业管理菜单式服务的实际情况。“基本上是中低档的小区在实施物业管理菜单式收费，小区的业主出于经济的角度，对这样的收费方式比较认可，比如像某些小区公共设施设备采用一级收费，保安收费基本采用二级标准，至于小区绿化等物管服务内容，则是能省就省，基本上都是四级。”

　　上海的物业管理在收费问题上更加市场化，在高档小区采取的是另一种收费方式——酬金制。这是与国外类似的收费方式，业主给那些参与物业管理的人员比如保安、清洁工等支付费用，然后再单独给公司一笔酬金。

　　充分体现市场化收费

　　对于这一全新的收费方式，政府相关部门担心的是，虽然这种收费方式非常透明和市场化，但是很有可能导致物管费比原先收得更少。物管公司目前这点物管费就已经杯水车薪了，如果实行了菜单式收费，恐怕有一批物管公司经营会面临资金困难。

　　“这也是我们没有搞一刀切，强制施行的一个主要原因，现在我们比较担心这样一来，可能会导致物管费出现大幅度滑坡的情况。”杭州市房管局物业管理处的有关人士这样说道。

　　但另一方面，一些专业人士则认为，从更深更广的意义上来看，完全没有必要担心这个问题。陆善根认为，“菜单式管理说白了就是定价更加市场化，原先是国家定价，现在是市场定价，这是价格放开的一个表现，可能会有个别楼盘出现物管费比原先要少的情况，但从总体来看，施行菜单式收费肯定要比原先的价格有提高，我做了一个大致估算，很有可能菜单式收费要比原先的物管费高两到三倍。”

　　众口难调将成瓶颈

　　对于这样的物业管理菜单式收费方式，目前杭州的物管界仍有不少争议，可谓“仁者见仁，智者见智”。

　　杭州某政府部门基层物业管理处人士就认为，此举恐怕很难推行，其中最关键的一点就是目前小区很难形成公共意志，而菜单式服务则需要小区业主能够形成一个统一的意志，在他看来，这根本就不现实。“就拿吃饭来说吧，你一个人吃还算好，点什么菜没人管，如果10个人吃饭，口味各不相同，就有争执了，现在是成百上千个人来‘点菜’，到时候你要一级标准，他要三级标准……”

　　也有人认为，这样的做法其实并不利于一个小区的维护，“比如高档楼盘，就应该按照最高标准来管理，现在业主提出来，反正绿化是在外面的，四级标准就凑合了，没必要弄得那么高标准。这样一来，一个小区的档次马上下来了。”金都物管公司的总经理陈坚这样说道。

　　此外，菜单式收费还有一个怎么样与现行的法律法规相配套的问题，目前的物业管理条例中要求物管公司做到的，很有可能已经在菜单式收费最低标准之上，这样就很有可能会造成这样一个尴尬的情况，物管公司按照菜单式收费最低标准进行物业管理，结果却发现，他们这样做没有达到有关物业管理条例的最低要求，反而成了违法违规的事情。小区的档次、规模也与物业管理的收费有关系，因此需要一个浮动基数，这些都是目前这个方案需要完善的地方。

　　“这些是今后我们设想可能会遇到的问题，毕竟现在还没有碰到这样的问题，从大方向来说，这样的做法肯定是推动物业管理业的发展，因此不必过于拘泥于细节，只需要在今后遇到问题不断完善就可以。”杭州市房管局物业管理处处长何师柱表示。