婚姻生活中经常提及的七年之痒，在小区和物管公司之间也存在，只不过，这个时间约在十年左右，有人把它戏称为“十年之痒”。

　　小区刚成立业委会

　　物管就说不做了

　　最近，文一路上某小区的业主委员会正忙着一件事关所有业主生活幸福的大事——公开招聘物管公司，因为原来的物管公司说要退出。

　　据业委会一位不愿意透露姓名的成员说，这个小区的业主委员会在今年9月底刚刚成立不久，之后就收到了物管公司的通知。物管公司还在小区内贴出了退出的公告。

　　虽然相关的物业管理条例规定，一个小区在业主委员会成立以后，全体业主可通过业主代表大会的形式按规定选聘业主满意的物管企业，从而终止前期物业合同。不过，上述业委会成员透露说，如果不是前期物管公司先提出说不做，他们不一定会想要公开招聘物管企业。

　　据了解，这次新来报名的共有13家物管公司，为了选出一个合适的“管家”，业委会的成员们需要到这些物管公司原来所管的楼盘中看看各小区的保安、卫生、绿化管理等情况，并和该楼盘内的居民聊一聊，结合物管公司的成立时间和资质，对每个物管公司做出综合评价并打分。然后选出得分靠前的几家公司，再邀请各家投标，最后挑出性价比高的两家物管公司，由业主代表大会表决，总体工作比较繁琐。

　　管不好是撤离原因

　　该小区的建筑面积约10万平方米，有14幢高层和小高层，总共约600多户人家。小区分两期交付，第一期交付是在两年前。目前大部分业主已经入住。小区的前期物管公司属于开发商旗下，是为了这个小区专门注册成立的。

　　由于管理经验不足，物管公司在很多项工作上都实行外聘，像保洁、绿化等，所以在管理成本上比一般的物管公司要高一点。

　　而撤离的原因就是大家平时说得最多的“管不好”。物管公司说，很多业主不愿意交物业管理费，物管公司亏本，无法维持下去。

　　部分业主不交物管费的理由也很充分——物管公司没管好，保安不尽责，导致家里丢东西。业主要封阳台的事情也没处理好，封阳台所采用的材料不统一，搞得整个小区的外立面不统一。

　　管理成本会越来越大

　　对于撤离，该小区物管公司的主任不愿意发表任何意见，只说了一句，“这是开发商的意思。”

　　不过，有人一针见血地指出，他们可能是怕以后的管理成本会越来越大。“现在小区还很新，一般不需要维修，随着小区慢慢变旧，大量投钱的地方会更多。”

　　杭州市下城区建设局物业管理中心副主任金志韦说，由于担心小区越来越旧，管理成本越来越高，物管公司主动撤离的情况比较普遍，撤离时间一般集中在小区“年龄”达到十岁左右。

　　十年之痒是常见现象

　　根据金志韦的解释，假定一个物管公司能正常收齐物管费，头三年由于小区新，开支主要是物管人员的工资，收入绝对值大于支出，接下来几年利润逐渐减少，到第10年左右收支达到平衡，之后小区各种设施老化，会出现需要大量投钱的情况。

　　以一些配有电梯的公寓为例，一般一个物管公司管两届，6-7年时间后，电梯就需要维修和保养了，以每部电梯每年需要20万元计算，开支相当大。

　　虽然，业主在购买房子的时候提前缴纳了可用于房屋维修的物业维修基金，但要动用这部分资金，须通过一定程序。

　　金志韦说，不是所有小区的维修都可以动用物业维修基金，若要动用，一般需要中修(含)以上的项目才可以，而且要求物管公司出具具体维修方案，并得到该项目维修涉及到的三分之二以上的业主同意，在征得业委会同意后，报到杭州市房管局的物业维修资金管理中心审核，审核通过后，根据小区年份按比例先划拨一部分资金下来。

　　“物业维修基金不会全额拨下来，倘若不够修理费，就要业主来分摊，这部分工作对于物管企业来讲很难。而且，不是说物业维修基金不拨下来，需要维修的设施就可以不修了，否则如果发生什么安全问题，物管公司要承担很大责任。”

　　杭州某家物管公司的老总表示，目前在杭州，怎样的维修或者多少金额的维修算中修，并没有明确的界定，通常是物管公司觉得某项维修涉及到的金额比较大了，就将方案报上去，由于没有相关标准，所以不是每次申请都能成功。

　　接手二手楼盘的

　　多是新注册的物管公司

　　“一般接手二手楼盘的，多是新注册成立不久的物管公司，大的公司通常不会来接。”金志韦说。

　　这一点在文一路这个正在招聘物管公司的小区上也体现了出来：前来报名的13家物管公司中，没有一家有一级资质。

　　据金志韦介绍，物管公司的注册门槛并不高，只要50万元资金，刚注册成立时为暂时三级，一年后需要审核，审核的其中一个重要标准就是是否有楼盘接管，因此，小公司为了生存、成长起来，就必须不挑剔地接手小区。等过了几年，羽翼逐渐丰满起来，接到了更多新的、大一点的小区，就会从原来接手下来的旧小区里撤出。

　　“种种现象仿佛给人一种过河拆桥的感觉，但在市场竞争情况下，这是一个优胜劣汰的过程。”