【蒋颖】说一下投资成本，我们在购房的时候，先要看一下总的房价。然后再看一下首付款。因为，从现在的银行政策上来90平方米以下的房子首付最少是20%，90平方米以上的户型首付是30%。所以在购房时一定要算清楚首付款。这个首付款是否会影响咱们以后的生活质量。所以，在购房的时候，咱们在选择户型，在选择房屋面积的时候，除了看它的总房价的以外，一定要算清楚。如果是买新盘，买过的朋友，大家都知道，在您收房的时候，您都会交一笔费用，这笔费用的数额也不小，一个是契税，还有公共维修基金，还有入住一年的物业费等各项费用，这部分的费用也是不小的。您买的房子越大所要支付的费用也是越多的。而且，在签合同的时候，是需要交印花税的。这都是和您的总房价挂钩的，所以在选择房子的大小，房屋总价格的时候，这对我们来说是非常重要的。不要买完房子以后，影响了以后的生活质量。购房以后，租金收入的个人所得税，咱们就从政府的政策上来看，只要出租房子，是要缴纳租金的5%。还有一个您贷款的成本，现在一直在加息，如果选择的是商业贷款。现在很多高档的公寓、住宅项目，开发商是不希望购房者使用公积金贷款的。所以说，选择贷款的方案是非常重要的。　　　
　　【蒋颖】举例来说，比如说你买一个小户型，50平方米的房子，一平方米是2万，总价是100万。按照90平方米以下首付20%来算的话，首付是20万，需要贷80万。那您一个月的月供，谁能告诉我现在的基本利率是多少，谁知道？

　　【观众】7.88%。

　　【蒋颖】这是基准利率。从银行政策来看，如果是第一次购房，而且是您家庭的第一次购房，您的信用记录良好的话，您可以讲授基准利率下浮15%的优惠利率，就是6.655%，这样算下来的话，80万，一个月应该是还七千块钱。如果20年的话，按照现在下浮15%的基准利率，大约是七千左右的月供。咱们贷款20年，用等额本息的还款方式是七千左右。可想而知，50平方米的房子，再加上物业费、水肥，各项费用，您的房子能租到八千吗？肯定是租不到的。这是比较痛苦的，您什么时候才能回本的。所以说在贷款方案的选择上非常重要。银行有规定，贷款年龄和贷款年限不能超过65，加长您的贷款期限，减少您的月供还款，再把房子的租金提高，尽量让自己租金和月供能够划等号。

　　【蒋颖】这是我们公司为了今天的活动，为大家做一个市场调研的报告。这是现阶段不同城区租金的情况，这是按平方米算的。大家可以看到，最高的就是CBD和燕莎地区，东边的房子投资回报率是比较高的。平均来说，把整个北京市场的房子打乱的话，咱们来看一下，一居室平均66元/平方米，从第一个表上可以看到，一居室的租金是最高的，可以看出来买一居室的投资是最合适的，因为租金比较高。还有一点，咱们容易出现一个误区，一居室也不见得是最好的投资热点，你也要看所买的项目，所买的物业是什么情况。有的小区可能买的就是精装修，各项费用都偏高。所以说，可能您的投资成本就会偏高。也就是说三居室总共来说，总价肯定比一居室的总价要高。

　　【蒋颖】咱们再看一下回报率最高的地区全部位于朝阳区东二环至东四环之间。咱们今天的项目正好在这个区域之内，关于各个地区不同的租金情况。最高的也在朝阳，CBD，最低的是在南边，广安门、方庄这块，在方庄这带，五号线已经通过去了，投资物业的时候，最主要还是要看一下它的配套设施，它的商业环境，教育环境和交通环境。现在从5号开通以后，很多以前回龙观的房子，可能就要比其他地方高一点。而且，最开始购买的时候，它的房价相对来说比较低。就是咱们在购买物业的时候，一定要看清楚，就是你已经购买的物业，它的周边的配套。咱们可以看到一有部分物业，可能承租者，他看重的是他在附近上学是否方便，有一部分承租者他看重的是他上班方便不方便。现在地铁周边的物业比较火，因为在时间成本上要省很多。所以说，他会选择交通比较方便，比较适中的地方去租房子。

　　【蒋颖】还有教育的环境，您周边的物业，它的学校，从幼儿园开始，是否都方便，是否都有，是否都知名？现在北京市有一种现象，就是5+2式的生活方式。就是五天在市区工作，我在市区没有房子，但是我会租房子，也方便。我自己的家在通县，我周一到周五我为了孩子上学，我就会在海淀租一套房子。剩下两天周末的时候，我就回到自己的家里面，因为郊区的房子比较便宜，空气也比较清新。现在北京市存在一种生活方式就是这样的，如果说投资的话，我觉得在咱们投资物业的时候，这是供大家参考的一个方面。这都是抽样的东西，不一定是最准确的。 这张图是关于投资分析的图，投资分几种情况，比如说首付款三成，您的贷款年限越长，投资回报率就越高。年限越长所支付的利息相对来说就越高，但是，您的投资回报率也越高。因为，您所承担的投资成本就低。年限相同，投资回报率随着首付款比例的增大而增大。从现在从加息来看，我们所付的月供是挺高的，所以一定要调整好自己的首付比例。

　　【蒋颖】第三个就是投资回报率曲线图。一次性复返投资回报率最高，这可能也不太现实，从北京的房价来看，能够一次性付款的人还是很少的。一次性付款首先省了银行利息。我们算过一笔账，贷款50万，所付给银行的利息是58万，这是我们今年第三次加息的时候算出来的数据。您的首付款一样的话，贷款30年，从这个图形中可以看到，您的贷款年限越长，您的投资回报率就越高。这是一个实例，咱们可以看一下。这是北京市一个著名的项目，它现在已经涨到不止一万三了，现在大概是三万一，这个项目的名字我就不说了，咱们就选一个比较大众的面积，是113平方米。咱们购买113平方米，按一万三算的化，总成本就是150万左右。这还不算购房以后收房时的费用，我们看一下多长时间能回报？我们是按照首付款的三成，20年，因为它是90平方米以上。它的回报率达到9.7%，也就是说，在它不贬值的情况下，您12年收回您的购房成本，租金也是在上升趋势的前提下，12年才能绘本，购房时的费用将近10万。这都是今年第三次加息的时候得出来的数据，如果按照现在的利率的话，就不是这样了。

　　【蒋颖】所以，我们在投资的时候，不一定是越大就越好，房子装出来越高档就越好，其实不是这样的。而且据我们市场调研中心的回馈来看，从物业投资这块来看，建议我们的购房者，首先是要买小户型，是总价低的小户型。也就是分散投资，降低投资风险。因为，任何事物它涨到一定程度的时候，都会降，只能说这个期限是不同的。就跟刚才咱们最关注的股票、基金都是一样的，房价也是一样的。涨到一定程度以后，必然会降低。所以，我们建议各位，您投资一套花500万，还不如投资十套50万的房子。我们建议把您的资金分散，小数额的购买，多套物业。第二要选择投资回报率高的项目，也就是说，刚才咱们表上大家所看到的，租金比较高的，比如说像朝阳地区，二到四环地区，还有中关村，还有像西三环这块。咱们可以看到，就是商业地产，也就是说写字楼比较高档的这个地段，它的投资回报率相对来说都是比较高的，还有就是地铁周边的投资回报率都会比较高的。还有就是不要跟随大众选择的热点区域，比如说刚开始大家说CBD好，从现在来看，不一定。真正在那边上班的，不一定选择会在那边租房，不是特别的方便。

　　【蒋颖】但是，如果说您要把这笔费用，比如说把在CBD购房的费用放到东二环，放在地铁周围，那就不一样了，或者您放到四环也可以，只要交通方便，不堵车就可以了。最主要的一点就是不要为了追求高额回报率，而忽视其成本。这就是我刚才跟大家说到的，也就是说您为了需要回报率比较高，买一个自己承受不了的一套房子。最后，租金还回不来，也就是说月供高于资金，那就不实际了。所以，建议大家一定要选择适合自己的房子，不管是自住，还是投资都是一样的，在购买房屋的时候，一定要先设计好自己的家庭的财务状况。从我们公司来看，您家庭收入的30%用于还月供，20%用于存款。剩下的50%当中有20%是建议大家去投资的，另外30%是去花费的。您购买这套房屋以后，会不会影响您的生活质量。我的介绍大概就是这些，谢谢大家。