2008奥运的日益临近，给北京商业地产带来快速发展的契机。一项统计资料表明，我国直接或间接的奥运投资约为2800亿元人民币，对于衔接上清、亚奥板块的上奥板块而言，其本身具备了西临中关村西区及上地产业园区，东临高新建材产业园区的区位特征。
　　在奥运经济效应的拉动下，上奥区域内的商业氛围已逐步活跃起来，包括开发商、商家以及投资者纷纷对上奥区域的投资价值有着极大的关注。为此，“商业地产名流汇”特邀请北京知名开发商、商家、学者等业内人士进行深入探讨。

　　与纯住宅开发相比，商业地产潜在的利润回报使之成为如今开发商纷纷进入的领域。而随着奥运会的临近，在提升北京市知名度的同时，亦给未来京城商业地产提供了广阔的发展空间。

　　奥运催生出来的庞大消费市场给北京带来的商机显而易见。对于开发商及投资者而言，如何将奥运商机转化为利润回报成为其关注所在。精明的投资者不光考虑多少年能收回投资成本，其更关心的是投资的商业地产在未来交易时有多大的升值空间。

　　通常投资者在和商家合作时会从两个角度考虑，一方面是稳定的租金回报。例如和商家签约时会要求签订一个长期合同，保证在一定年限内回收成本。另一方面，投资者会希望借助商家的运营而提升物业的价值，以便其在进行二手交易时获得更高的利润空间。而在北京商业发展多中心的大格局下，如何选择合适的区域来投资便成为投资者们的首要问题。

　　上奥区域以其日益完善的交通和商业氛围重新吸引了投资者的目光。基于上奥区域目前的现状，嘉宾们就未来该区域商业发展前景及投资价值这一话题纷纷发表了各自的观点。通过此次交流，与会嘉宾一致认为，上奥区域的投资价值正全面升温。以下撷取部分嘉宾发言精粹(按发言顺序排列)，以飨读者。

　　北京市中关村不动产商会会长杨建平：

　　区域投资价值显现

　　投资者选择具体商业地产项目时，至少要考虑以下几个因素：首先要了解某个地区人均GDP增长值。上奥区域位于海淀区和朝阳区中间偏北的地区，而海淀区和朝阳区从区域常住人口以及人均GDP增长来看对北京市的贡献相对较大。上奥地区可谓具备了中关村和亚奥两个地区的优势，有着良好的消费人群和消费实力。

　　其次，要分析区域内基础设施长期投入的量以此决定区域未来是否有良好的基础设施环境。北京市近年来奥运相关投入已达2000多亿，具体包括水电设施改造投入200亿；通讯和电信技术投入及设施改造300亿；环境治理400亿(包括环境绿化、市政管道等)；轨道设施建设500亿(包括轻轨、有轨、快速铁路等)；以及场馆设施建设600亿。这种长期和长线的对区域基础设施的投入，决定了区域未来生活和工作环境的品质。上奥区域已拥有完备的交通动线，在居住、商业大环境不断改善的情况下，有着很高的投资价值。

　　最后，在投资学里有一个概念，叫基础就业率。主要通过为本地区以外的人和城市、国家提供生产的劳动就业率水平来表现区域的经济水平，也就是说如果这个地区的生产只为区域内人们基本生活所服务，这个地区的经济价值便不会太高。而反过来说，包括朝阳和海淀两个区域的生产产品很大部分是为全国服务的，这就说明这两个地区有丰富的经济基础，存在着很大的提升价值。上奥地区很好地融合了海淀和朝阳的优势，随着奥运场馆的不断完善和建设，势必给这个地区带来更好的发展环境。

　　中国人民大学博士生导师，北京商业企业管理协会副会长黄国雄：

　　区域购物中心规模逐步小型化

　　2007年北京商业地产进入发展高潮期，特别是奥运效应的强劲拉动，商业发展形势好于去年。这一点单从零售业来看便可见一斑，预计奥运会将使整个零售市场销售额提升至少三到五个百分点，整体销售将达到3000多亿。作为国际城市，北京的消费市场非常广阔，市场空间还将会有很大的发展突破。

　　目前以奥运概念来推动商业发展的项目比较多，但是相比之下，对上奥区域未来商业发展的潜力以及上奥世纪中心这个典型项目，还是有很多优势可言。上奥区域良好的区位优势和有效人群支撑，为商业发展奠定了基础。从开发商角度来看，对上奥世纪中心的商业体量以及定位都符合北京的实际情况，充分将中关村、奥运会的优势结合起来，形成服务于这个区域的商业中心。

　　实际上目前北京的购物中心与世界购物中心在发展趋势上基本是相同的，即购物中心规模逐步小型化。从欧美国家来看，这几年购物中心发展趋势都是偏重小型化。最近福布斯统计十个世界上最大的购物中心，其中八个在亚洲，中国占据四个。随着社区商业设施、购物环境的不断改善，中国购物中心发展会更多的侧重向小型化、区域化、功能化方向发展，来满足本地区人口的消费需要。

　　中国步行商业街工作委员会秘书长董利：

　　区域商业中心氛围逐步形成

　　上奥区域从潜在消费需求来看，从过去到现在一直在呼唤区域商业中心的出现，尤其在西三旗这个板块，过去是以毛纺厂为中心，周边汇集了许多大型的企业、厂矿、国营单位等等，实际上在没有回龙观社区时，这里就形成了很大的居住中心区域。

　　有人群就需要有消费，有消费就需要有消费场所。但是过去几年尽管北京市商业地产发展非常迅速，但上奥区域似乎商业发展并不充分。大致有以下几个方面原因，首先，区域的建设经历了一个动荡变化的过程，包括交通条件等方面的因素。其次，周边区域的快速发展一定程度上吸引了投资者的目光。再次，尽管区域内有着很大的人流量，但本地消费始终没有得到满足。人们更多的似乎仍愿意去城里消费，尤其对购物环境、商品档次要求比较高的人群。

　　区域商业发展一定是随着区域经济的发展和消费力的提升而发展起来的，包括区域交通条件、环境的改善。实际上，区域商业发展往往会滞后于人群的发展，只有等区域人群得到高度集中，培养起庞大的消费力才能养活区域的商业，区域商业才能得到发展。这一点从望京商业发展的轨迹便可看出。

　　现在上奥区域正在被开发商和商家所广泛关注，说明区域的商业培育期正越来越短。有了这个背景因素，奥运会所带来的商机更重要的是未来投入的资本。因此，上奥区域作为商业中心的气氛正在逐渐酝酿形成。

　　奥运会的因素可能只是一方面，实际它所带来的发展是背后的投入，拉动经济成倍增长。所以说这个区域看到了希望，商业区域中心我认为现在还没有出现，但是气氛正在逐渐形成，机会在不断到来。 以上奥世纪中心项目而言，无论开发商还是投资者，都需要把眼光放长远一些。投资者购买的商铺，早期往往不要寻求过高的回报。如果投资者、开发商一起渡过前几年的困难时期，等到整体商业发展以后，后期租金水平自然会得到大幅度提升。

　　北京市饮食行业协会发展部部长冯晟松：

　　区域人群需求决定餐饮业定位

　　目前北京餐饮行业竞争非常激烈，几乎每天都有人进入或者退出。实际上，要成功经营好餐厅首先要从选址开始，而这里面又涉及到包括对区域人群需求、客流以及经营风味等因素。其中，区域人群需求是很重要的因素。

　　随着城市不断的发展，上奥区域已经聚集了大量的常住人口，对餐饮方面需求肯定会很旺盛。而目前这个地区没有适合时尚或者适合商务的餐饮企业，也就是说餐饮发展还停留在低端的水平。餐饮业的现状和区域经济发展是不相匹配的，而且与老百姓吃饭对餐饮的需求也是不匹配的。

　　奥运会为众多中国餐饮企业提供了巨大商机，预计将给中国餐饮业带来200亿元人民币的增量市场。现在全国全年餐饮收入已经过万亿了，北京餐饮行业的增长率也一直保持着较高的水平。因此，在高速增长的情况下上奥区域的餐饮应该会得到极大的发展。

　　以上奥世纪中心项目来看，作为上奥区域唯一的城市综合体项目，其建筑规模达32万平方米，涵盖了写字楼、住宅、商业等多种业态。选择在此开设餐厅有着有效的人群支撑，同时也为商场带来了人气。就目前餐饮业在上奥区域的发展情况来看，还会有很大的潜力，这也为餐饮企业的发展提供了一个机会。

　　赢动力副总经理秦天：

　　区域聚集四大城市功能

　　上奥区域实际上涉及到中国硅谷和奥运商圈的辐射，目前已经形成交通聚集、产业汇集、商业聚集以及居住聚集四大城市功能聚集的态势。首先从交通来看，整个区域形成四行、三纵交通体系。所谓四行的概念包括上奥世纪中心门前这条路，这条路是这个区域唯一一条能够打通上地、中国硅谷到奥运村的东西向干道。再往南形成一条线清河小营，是通向西边，去往上地产业基地。另外是北五环以及北四环，这是四行。三纵是八达岭高速，还有中关村北大街、民翠路。

　　从产业聚集来说，区域聚集了13个核心园，这13个核心园包括IT、科技、生物、生物科技等几种类型，构成产业聚集的概念。

　　更为重要的是，包括金隅蓝岛、中关村国际商城、日本永旺百货、大中、国美、东方家园、肯德基、麦当劳等企业已经入驻这个区域，该区域聚集了近20万商务人流，而以上奥世纪中心为代表的商业中心也开始集体发力，形成了初步的商业聚集。

　　而区域内清河小营、上地、回龙观、西三旗这四个居住组团有着约150万居住人口，为商业发展提供了充足的人群支撑。根据国际通行的城市中心地理论，上奥区域集“交通中心”、“商业聚集”、“产业商务聚集”、“居住聚集”等特征于一体，已经完全具备了成为“城市中心地”的条件。

　　对于商家而言，选择一个合适的店址是生意兴隆的前提条件。而目前很多的商业项目在前期规划设计时并没有考虑到后期商家进入的因素，使得很多商家一时难以找到合适的物业。

　　从商业氛围来看，虽然上奥区域目前商业发展还不是特别成熟，但是在未来有着很大的发展潜力。正是看到这一点，不少商家对这个区域表现出了浓厚的兴趣。

　　迪卡侬开发经理支勇：

　　商家选址考虑四大因素

　　迪卡侬进入北京有两年多的时间，目前仍在进行着开店选址工作。由于北京消费市场以及消费者购物方式与欧洲市场不同，因此在北京进行选址时，迪卡侬大体上基于以下四点因素：

　　首先，商业项目的交通可达性成为迪卡侬进入的必要条件，便利的交通条件往往能吸引更多的人群前往。换句话说，一个商业项目不容易被消费者发现就很难形成一个聚集人流的作用。

　　其次，测算项目周边人群消费能力水平。迪卡侬有自己一套评估标准来评估这个区域之内的居住人群是不是能够满足消费需求。

　　再次，了解项目所处的商业环境及商业氛围。迪卡侬在欧洲经常和知名商家品牌进行组团合作，形成一种集群优势。通常来讲，越多知名商家聚集在一个项目内，其商业氛围越浓厚。

　　最后，调查进驻物业存在的风险。目前北京商业项目非常多，迪卡侬在选址时会去调查项目是否有潜在风险，包括物业产权等方面的法律问题。

　　上奥区域目前已经有庞大的居住人群，为商家进驻提供了基础。虽然区域商业氛围并没有形成品牌商家聚集地，但是随着时间推移，商家会逐渐从自己的选址标准当中发现这个地方的优势。

　　北京蓝黛文化传播公司总裁林征宇：

　　如何引入休闲娱乐业态

　　近两年许多商业地产项目进行前期规划时，并非仅考虑引入传统的零售和餐饮业态，休闲娱乐业态也逐渐被开发商所认同，尤其对于定位于城市综合体概念的商业项目，休闲娱乐板块是其不可或缺的部分。

　　现在北京娱乐行业数量是非常庞大的，夜晚消费潜力空间也十分巨大，人们对夜生活的兴趣无形中为拥有休闲娱乐业态的项目提供了人气支撑。如果商业项目在前期规划时考虑到了娱乐业态，应注意以下两个方面。

　　首先，商业项目应尽量涵盖休闲娱乐的所有业态，把它打造成一个娱乐综合体，这样的聚集效应会更加明显。目前在引入休闲娱乐业态时，很多项目通常会选择娱乐业中单一业态，例如在某个楼层引进一个KTV。实际上单一业态虽然能够聚集人群，但往往需经过长时间的培育期。因为人们尤其是年轻人的消费心态不一样，往往需要项目涵盖酒吧、Disco、茶艺、KTV等娱乐业态来满足其多元化的需求。

　　其次，开发商必须了解休闲娱乐业态在选址时的特殊性。通常娱乐业态在物业的上下水、供电、空调、消防等设计有特殊要求，而对于物业里面的空间格局亦有自己的考虑，比如对进驻物业的柱间距、层高等方面都有要求。例如Disco广场或者好的酒吧，在室内会要求有七米以上的挑空，以便给人们带来轻松舒适的感觉。因而，开发商在前期规划设计时如果考虑到这些因素，会给后期招商带来极大的便利。