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买小写字楼 赚大钱?
 日期:2007-5-25 10:19:01     来源:精品购物指南   编辑: 

  用辨证法来说任何一件事物,都会有它的两面性,就如同“住宅禁商”政策的出台,就投资的层面,对于已经投资于商住楼的人来说是“噩耗”,而对于另外那些正准备投资写字楼的投资者来说,或许就是一个机会。

  出手还是观望

  “住宅禁商”政策甫一出台,写字楼就引来了一片看涨之声。已在房地产投资市场“摸爬滚打”了七八年的张女士,最近就在摩拳擦掌地四处寻找可投资的写字楼项目,她认为此项政策的出台必将会把许多中小企业“赶”入写字楼,因此此时正是投资写字楼的好时机。

  到底现在是不是投资写字楼的最好时机?业内人士和专家从不同的层面给出了不同的答案。北京万利仁行总经理王文利认为,目前写字楼的市场放量比较大,所以很多写字楼的销售价格已经触底,以后的价格应该是一个上涨的趋势,所以对于投资者来说应该是一个比较好的出手时机。而华远某项目的策划主管认为,目前的房地产市场一直都在调控之中,政策的形势还不是很明朗,市场的观望气氛也比较浓厚,所以她认为现在还无法判断是不是就是写字楼投资出手的最佳时机。

  关键还是资金实力

  业内人士看法不尽相同,相信投资者也是仁者见仁,智者见智。但是业内人士同时指出,投资写字楼不同于投资住宅,甚至有很大的不同。从税费和利率来说,购买写字楼的贷款利率要高于住宅利率近1%。另外,还有房产税等需要交纳的各种税费,约占投资额的20%左右。

  张女士目前手上有6个房产投资项目,包括住宅、商铺和写字楼。张女士表示,当初选择投资写字楼是考虑到不要把所有的鸡蛋放在同一个篮子里。提到写字楼投资,张女士也是感触良多,因为当时没考虑到投资写字楼会占用那么多的资金,也因为投资的面积过大并且空置了一段时间,所以当时给自己造成了非常大的资金压力,但是一时又无法找到合适的买家出售变现,只能将一个位置非常好的商铺卖掉缓解资金压力。

  万利仁行总经理王文利认为,投资写字楼对投资者自身的经济实力要求非常高。由于购买写字楼的总房款较高,因此一般情况下投资者需要贷款,而写字楼首付款要高于住宅,其次购买写字楼的贷款利率要高于住宅,最后写字楼的贷款年限与住宅相比要短。另外购买写字楼还需交纳房产税等各项税费,从总体上看投资写字楼的成本势必要高于住宅。并且写字楼的变现能力相对较差,因此在投资写字楼之前要充分考虑自身的经济实力,以免出现在后期还款压力过大的情况下急于变现而造成投资收益的损失。

  中小户型写字楼稀缺

  正是因为写字楼需要投资者有较强的资金实力,所以中小户型的写字楼就比较受到投资者的追捧,并且这样的中小户型的写字楼也比较适合于发展中的中小企业。这就涉及到了投资中如何找到一个适合的投资项目和投资面积,但是目前写字楼市场这样的项目非常稀缺。

  辉煌国际广场策划总监赵小平认为,投资者在投资写字楼之前要尽量锁定目标客户群,并充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的需求,根据上述客户需求来考察所要投资的项目。而对于写字楼的户型面积来讲,投资者应把眼光集中放到中、小企业身上,从目前写字楼市场需求状况看,100~200平米、60平米左右的中、小户型面积的写字楼在市场中是比较抢手的,这样会使得投资见效相对较快,从而减轻投资者的还款压力。赵小平指出,这一点从辉煌国际广场的销售状况上就可以看出,因为辉煌国际广场虽然是按公寓来设计,但是属于写字楼立项,所以都是比较小的开间面积,非常适合中小企业的办公,并且注册、年检都不会有问题。

  写字楼更要关注细节

  “第一是地段,第二是地段,第三还是地段,”这是企业选址时遵循的不二法则,而作为写字楼投资者当然也要遵循这条法则进行投资。王文利指出,如果投资目的以销售为主,建议投资者应尽量选择发展中商圈,如果投资目的以租赁为主,建议投资者应选择已成熟商圈为主。

  区位的重要性就无须赘言,其实最主要的还是要关注写字楼的细节。所以选好区位后,接下来应考察写字楼的品质,写字楼的品质包含许多方面的内容:立面形象及材质、大堂设计及布局、公共区域环境、周边交通状况、电梯数量及质量、车位数量及面积、绿化面积、空调系统、结构布局、采光通风、商务配套设施、物业管理水平等等,这些方面都需要投资者进行现场观察和实地感受。建议投资者选择品质较高的写字楼进行投资,因为品质越高的写字楼其后续价值有较强的延展性,进而后期带来的投资收益也就越大。

   王文利特别指出,对于这种投资型的置业,一定要注重开发商的实力。投资一个有实力的开发商的产品对投资者的利益来讲是非常重要的保障,如果开发商对于该产品有过成功的运作经验,将会降低投资者的风险。

  投资回报率多少才划算

  据戴德梁行市场专业人士介绍,对于中小投资者来说,在准备投资写字楼之前,应该首先计算该盘的年回报率,如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率,可以根据国际专业理财公司的计算原则,衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。

  而根据万利仁行总经理王文利提供的数据,目前市场上比较认可的写字楼的投资回报率为8%~10%之间,如果估算的回报率能达到这个数值,则较适宜投资。

  最后还需要提醒一点,未来两年,北京写字楼市场的供应量会不断扩大,平均投资回报率也许会有一定的下滑。同时鉴于中小投资者的实力,在投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时,投资者要注意,虽然总价上可能会便宜些,但由于进驻物业的公司规模小、流动性大,再加上小业主太多,影响到该物业的物业管理水平。不仅如此,当经济不好的时候,小业主的竞相压价,对客户进行的争夺战也会影响到投资者日后的投资回报。

  结语:随着北京经济的快速发展、城市建设的进一步完善以及大批外地公司的强势进驻,投资写字楼是一种普遍被投资者看好的投资选择,但任何投资产品本身都具备收益和风险的双重性,这就需要投资者认清市场、认清形势,以此做出正确的判断来进行投资,同时也需要写字楼开发商在市场上打造出优质的产品来满足投资者的需求,这样会使写字楼市场形成良性循环态势,进而也促进了写字楼市场的全面健康发展。

  拍手称快、同情、反思

  “住宅禁商”政策出台之后的一个普遍预期就是“会有效地抑制房价的上涨”,不管这是不是一个仅仅停留在理论层面的推测,但这个结果,足以让那些对于买房有心无力的人拍手称快。拍手称快的原因还在于正是因为那些投资者四处投资商住楼,致使商品房价格不断攀升,而新政打压的着力点除了小公司就是这一部分投资者。

  有人拍手称快,有人却在手足无措、甚至目光呆滞,这些人当然就是投资商住楼然后坐等收租的投资者。对于商住楼以后的租金走向,有业内人士没说走高也没说走低,只是边摇头边吐出一个字:惨。

  这个字同时可以形容那些商住楼投资者现在的心境:惨。这部分投资者大多数人是押上老底再从银行贷款,本期望着三四十年后收回成本,却不料刚收了半年租就遇到了新政。对于这些人,我们所能做的是同情,他们所能做的或许仅仅是祈求神仙姐姐。

  但是细想之下,除了同情,这些投资者自己有没有需要反思的地方?

  商住楼只是一个过渡性的产物,国外已经经过了这样的发展历程,虽然我们在用几十年去走国外几百年走过的路,但是事物发展的基本规律是不会变的。并且广州已经在去年全面禁止“民宅商用”,而北京大多数的投资者只看到开发商的宣传,却没有心思去看一眼广州商住楼租金狂跌的惨烈。只忙着低头比较租金,却不抬头去对比市场。

  一直以来各式披着写字楼“外衣”的住宅公寓,颇受投资者追捧,但业内人士一直认为,走政策法规空隙始终是“名不正,言不顺”的做法。购买“住改商”项目这种打“擦边球”的做法风险较大,随时可能面临突如其来的政策变化。很可惜,这样的忠告没有丝毫减缓打着“商住”旗号楼盘的热卖。

  想想还是开发商精明,高档写字楼大多只租不售,商住楼几乎都只售不租,知道是打擦边球,赶紧卖出去就和自己没关系了。当新政猝然而至,这些商住楼投资者的美梦也随之猝然而止。

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