“泛商务区”投资比例上升
日前中原地产发布的研究报告指出，２００５年年中至今，北京写字楼市场传统的ＣＢＤ、金融街、中关村三足鼎立的局面开始被打破。在对投资写字楼所选区域的选择中，ＣＢＤ写字楼投资购买人群占到２２．２％，金融街写字楼投资购买人群占到１３％，而中关村投资购买人群则下跌到９．３％，三大传统商务区域写字楼投资购买人群所占的比例为４４．５％，之前三大传统区域一统京城写字楼投资市场的辉煌局面一去不复返。
在传统三大区域写字楼投资购买人群比例下降的同时，东部连接东二环和东三环商务带的朝外商圈、西部连接中关村商圈、西直门以及金融街商务带的西直门商圈等在三大商务区附近的“泛商务区”成为投资购买的热点区域。其中２００５年朝外商圈写字楼投资购买人群占到１３％，与金融街商圈并驾齐驱，而西直门商圈写字楼投资购买人群则占到５％，成为北京所有区域写字楼投资购买上升最快的区域。
中小型企业聚集“泛商务区”
“写字楼由于总价款高，短期变现难度大，一般投资者都比较理性，主要用于长期持有并出租，因此投资购买者更看好一个区域将来的发展潜力，随着京城写字楼市场开发分布区域的逐渐合理，尤其是一些连接核心区域的中间地带成为最具有潜力的区域。”中原地产华北区域总经理李文杰指出，这些新的商圈的特点就是介于核心商圈之间，成为多个核心区域的连接纽带，并以带状分布，入驻企业多数和相临商圈趋近，但是同时突出其自身特点，企业入驻后的运营成本将会比核心商圈低，因此中间地带将是未来中小型企业聚集的地方。
据北京城建地产富海国际港项目部负责人透露，由于富海国际港位于连接中关村商圈、金融街商务带的西直门，从现在销售和认购的情况来看，主力客群为自用型办公的成长型企业。
写字楼的年平均回报率比住宅高
目前金融街商务写字楼的租赁价格是每天５．６７元／平方米，中关村核心商务写字楼的租赁价格是每天４．６４元／平方米，西直门则是每天４．１６元／平方米。而中关村５Ａ级写字楼平均销售价格是１７０００元／平方米左右，金融街５Ａ级写字楼平均销售价格是２００００元／平方米左右，而西直门区域则是１４０００元／平方米左右，已是现房的富海国际港才卖１２０００元／平方米。北京城建地产国际港项目部负责人认为，除了交通方便外，这些客群图的就是泛商务区的办公成本低、投资潜力大。
清华大学国际商业地产运营商培训班首席专家委员朱凌波预测，随着这些中间地带的逐渐成熟，泛商务区的办公成本也会水涨船高。据国际知名物业机构戴德梁行一季度调查报告显示，金融街和ＣＢＤ是写字楼供应最多的两个区域。在去年大量入市项目仍没有被市场完全消化的情况下，总体租金预计仍将面临下调压力。
根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×１５年＝房产购买价”。若投资的物业年收益×１５年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。北京中原地产专业人士告诉记者，在目前的市场中，住宅的年平均回报率约为７％，写字楼的年平均回报率则能到１０％左右。而那些处于热点区域周边的泛商务区，有可能会更高。
