投资商业地产给投资者带来了回报，“旺铺”更是成为人们追捧的对象。面对林林总总的“旺铺销售”、“旺铺出让”广告，业内人士提醒投资者，投资的预期收益与实际回报极可能出现较大差距，商铺投资同样如此。
　　贵阳最热闹的地方在哪儿？
　　对于这个问题，贵阳人可以不假思索地告诉你，大十字、喷水池、紫林庵、人民广场、火车站。而最繁华的商业中心地段，则是其中的大十字、喷水池一带。从上世纪90年代中期至今，其大型零售商场从一两家发展到近十家，这一带的商铺也因此成为市民心中的旺铺。记者在采访中了解到，目前在上述范围的主要路段，租金价格在每平方米200—1000元左右，其中，以中华中路和市西路的一楼铺面租金最高，约在每平方米1000元左右。

　　然而，具体到投资者个人,能否取得高回报呢？据业内人士分析，随着该范围内的地产开发走向后期，加之多数商铺由大投资者所掌控，商铺资源日渐稀缺，给予中小投资者的投资空间并不多，即使有此类商铺出售，其投资门槛不低。

　　据了解，目前位于大十字、喷水池等地主要路段的一楼商铺价格约在每平方米30000元左右，而且多数为二手商铺，位于中山西路的一间十平方米的待售二手门面，业主开价36万元。据介绍，2004年该处门面价格为每平方米13000元左右。而一些商铺虽然价格较低，但设有诸多限制，如产权与经营权分离，或是产权出让期限较短等等。尽管如此，对于传统商业繁华路段的商铺，投资者仍然趋之若鹜。

　　“采纳企划”的一位投资顾问认为，投资商铺的回报取决于地段租金和未来升值潜力。商业发展的不平衡使得商业地产投资冷热不均。多年来，贵阳的商业活动仅集中在中华中路、中山西路、瑞金南路等狭小地带，过于密集，房地产开发成本大，使这些繁华地段门面销售价格偏高，租金偏高。而投资商铺的市民往往只注重目前此类地段租金高的现象，认为大投入就会有高回报，却忽视承租者的承受力。同时，高租金要以销售产品的高利润作为支撑，而通常情况下，高利润又要以奢侈品、高档产品的消费为基础。纵观近年来传统商业繁华路段，除少数高档商品消费场所外，其商品定位整体趋势是以销售大众化、平民化的中档产品为主，商品利润趋薄最终会影响租金上涨，这是投资商铺者不得不考虑的一个问题。除此之外，随着我市经济发展、商业发展走向成熟，城市向周边扩张的速度加快，金阳、乌当、小河等地区的商业区域将会逐渐成长发展，最终会造成消费分流。该置业顾问认为，这类区域的未来升值潜力远大于目前的传统商业繁华区。

　　人流量通常是投资者判断商铺是否能成为“旺铺”的又一标准，某商场营销策划部负责人认为，人流量高，商铺租金高，这一点不假，但整体回报并不一定高，因为从承租者（经营者）方面分析，有一个客户分流的问题，十年前，在贵阳市传统商业繁华路段，仅有百货大楼、喷水池商厦等两三家大型综合卖场，如今却是商场林立，客户分流，竞争激烈。该负责人说，商品销售额的提升来源于客户的实际消费，如果某一商业业态在一定区域内趋于饱和，其销售业绩就会受到威胁，最终同样会影响门面出租者的收益。以目前中华路商铺租金为例，每月平均为每平方米500元，如果满租，一个十平方米的店铺每年可得60000元，但是，如果每月有两三个月甚至半年无人承租，其收益也就打了折扣，而目前某些繁华路段的门面空置率不低，其中二楼以上的铺面表现得尤为明显。因此投资商铺，不仅要对当前商铺位置人流量进行静态分析，也得考虑未来数年的发展方向，否则，极可能出现“人旺铺不旺”的情况。