今年以来，广州住宅价格大幅度上扬。根据美联物业数据显示，9月份住宅价格比1月份上升了57%，而商铺价格升幅则为21%，相比起住宅市场的疯涨，商铺市场显得理性很多。随着住宅价格不断创新高，动辄过百万元的楼价已令普通消费者却步，部分投资者也逐渐意识到投资的风险，进一步将目光转向价格稳步上涨的商铺市场。从目前的市场情况来看，投资商铺比投资住宅更有吸引力。
不少商铺投资回报率达15%
目前，广州商铺的投资回报相当可观，而住宅市场经历大幅升值后，目前市场观望气氛浓厚，风险较高。据悉，广州不少商铺的投资回报率可达15%，相比之下，一般住宅的投资回报率仅为5%。市民张先生日前就把手中的两套物业抛出，而购买了三间社区商铺进行长线投资。“现在楼价已经很高，再进行短期操作，获利很有风险，而投资商铺则是长期经营，相对更有保障。”张先生说。
记者了解到，近期因为楼价高企，次中心大型楼盘凭借环境、价格的优势，吸引了越来越多购房者前往置业，同时社区商铺的投资客也明显增多。投资者一般会选择新楼盘的社区商铺，因为新社区的商铺价格不会太高，当住户大量入住后，商铺价值将会大幅提高。
天河东等区域社区商铺有潜力
据美联物业人士介绍，目前广州商业成熟的社区商铺回报率一般在7%-10%，个别成熟商铺如丽江花园商铺一般可达到15%以上。但随着社区商铺投资价值日益受到关注，而且住宅市场兴旺，现在推出的社区商铺已不像过去那样价格低廉，未来投资回报率可能不如目前。因此，买家如果投资社区商铺应选择大型社区，而且应在次中心区域，建议重点关注天河区东部、白云区、番禺区等大型住宅小区比较集中区域的住宅裙楼商场和小区商铺。
相对投资住宅产品来说，投资商铺有较高的收益，也有不小的风险。满堂红地产有关专业人士就提醒说，譬如大型购物中心商铺的投资额比较大，投资时要考虑商场能否旺场的风险。而近年来，广州大型购物中心的发展势头渐趋饱和，新场一般要守一段时间，恒宝广场就是一个很好的例子。另外，专业商铺的投资回报率与其他类型商铺相比总体要高得多，普遍能达到10%以上，但风险也高，而且要求投资者具备相应的专业背景，才能清楚各专业市场在业界的地位并准确选择具体项目。
-投资建议
虽然目前商铺市场利好因素众多，商铺投资形势大好，但每类商铺也有其特点，投资时必须多加留意，尤其是注意以下几点：
1.明确是否有产权或产权是否清晰。如果是一手商铺，必须确定开发商是否具有《国有土地使用权证》和《房屋销售(预售)许可证》，如是二手商铺，则必须明确业主是否为商铺的唯一产权人或者是共有产权人，如是共有产权人的话则必须所有产权人同意才能进行买卖过户。
2.商铺的经营范围尽量广泛。有部分行业承租商铺必须具备特殊的硬件设施及获得相关部门的批准，如餐饮业，如商铺具有更广泛功能的话则更容易出租。
3.投资商铺跟着政府规划走。政府规划引导着城市的发展，只要紧跟着政府的规划走，关注未来城市中心和商业状况的规划，对具有发展潜力的地区可大胆入市，其回报率会更高。
4.根据预算和回报要求选择商铺。如果投资预算较少，可以选择二线商铺，如花都、番禺的商铺，这些商铺目前售价较低，随着各大型小区交付使用，消费群越来越庞大，商铺前景被看好，但一般需要守1-2年的时间。如果投资预算较多，且希望回报率高些的话可以选择一线铺，如北京路、上下九商铺，租金回报率基本可保持在6%。
-投资提醒
商铺按揭门槛更高
据满堂红专家介绍，目前商铺按揭的门槛要高于住宅按揭。首先，首付最低为四成，即最高可在银行贷到六成的资金。其次，贷款期限较短，住宅最长可贷30年，而商铺最长只能贷10年，二手商铺只能贷5年。最后，贷款利率较高，一般没有优惠利率，只执行商业贷款基准利率。
另外，银行对商铺地点的要求较高，商业旺地，变现能力强的商铺容易在银行贷到款，而地处偏僻，配套开发较差的商铺一般银行会拒绝贷款。
-市场分析
1.商业中心商铺
据美联物业有关人士介绍，商业中心商铺一般位于市区核心地段，规模大，周边商业氛围浓厚，客流量大，因而向来受到投资者的青睐。最典型的要数天河城广场和中华广场。天河城目前月租金已高达1700元/平方米。中华广场虽有商铺出售，但供应量较少，现首层的售价为13万-16万元/平方米，租金为1250元/平方米/月，投资回报率达9.4%-15%。
商业中心商铺一般单价都比较高，投资成本大、适合投资预算大的投资者。由于供应量不多，热门商业中心的铺位更是"万金难求"，如天河城的铺位就只租不售，欲投资该类型商铺就必须看准时机。
2.社区商铺
社区商铺具有较强的针对性，主要服务于社区范围内人群，因此，投资时必须充分考虑附近楼盘的规模及入住率，还要分析该社区住户的年龄层、消费水平、行业的比例与分布等，以预期租金情况。近期备受关注的有天河南、六运小区一带的临街社区商铺，由于住改商的经营户可以取得临时执照，吸引了更多投资者的目光。天河南一路一线临街铺的月租金已高达1000-1300元/平方米，售价约14万元/平方米，投资回报率高达10%以上，随着该路段人防工程竣工、天河又一城的投入使用，将吸引更多的消费者，人气更旺。
另一值得关注的是珠江新城的社区商铺，该区商铺目前尚处于发展阶段，升值潜力大，现时发展较成熟的有南国花园、力迅上筑一带的商铺群，该地段商铺售价约1.35万-2.5万元/平方米，相比珠江新城昂贵的物业，商铺更为投资者普遍接受，且随着该地区众多大型楼盘的交楼入住，人气自然更旺，商业氛围也会日益浓厚。
3.商业街商铺
商业街商铺是最常见的商铺模式，目前广州主要的商业街主要有北京路、上下九、江南西和农林下路。商业街人气旺，商业氛围浓厚，不少投资者均想分一杯羹。目前北京路商铺月租金为1500-2600元/平方米，上下九路500-1400元/平方米，农林下路300-600元/平方米，江南西路400-750元/平方米，回报率约在7%-10%之间。如一农林下路约30平方米的临街商铺，买入价格为120万元，租金达7000多元/月，投资回报率达7%。该类型商铺投资时须注意该路段的行业结构，尽量与其他商铺形成互补，增强竞争力。
4.地铁商铺
与传统的商铺相比，地铁商铺可谓随着地铁网络日渐成熟而发展起来的新型商铺。客流量是决定地铁商铺价值的重要因素，除了地铁站本身的客流量，还要考虑地铁上盖物业的情况，如能形成上下互动的立体化组合，地铁商铺的升值潜力将大大提升。如流行前线作为地铁站与中华广场之间的桥梁，又聚集了不少时下流行服饰、饮食等商铺，平时就拥有不少地铁人流，周六日更是人山人海，客流量绝对有保证，目前流行前线商铺的租金约为700-1200元/平方米/月。
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商铺投资VS住宅投资
1.商铺投资回报率较住宅高。商铺通常都有较稳定的回报率，且呈现不断上升的趋势，商铺平均租金回报率在近几年来一直稳定保持在6%-7%，部分商铺甚至可获得10%以上，而目前住宅租金回报率则只能保持在4%-5%，在单价相当的情况下两者的租金回报率却有着天渊之别，相比之下，商铺投资更有吸引力。
2.商铺比住宅保值。商铺不同于住宅，住宅的供应量会随着土地供应量增加而大幅增加，政府近日落实的限价房、经济房和廉租房等政策，将大大满足首次置业者的需求，市场对一手商品房住宅的需求量将会减少，从而可能出现供过于求的现象；商铺则有所不同，一手商铺供应量不大，二手商铺转手率也较低，市场一直都处于供不应求的状态，且这种状况在短期内不会发生变化，所以从供应关系与价格的角度看，商铺比住宅更加保值。
3.商铺市场泡沫比住宅市场小。随着资金市场的开放，市民参与投资的渠道越来越广，加上股市“牛市”，市民投资获利，为了规避金融投资的风险，部分市民将投资获利转入房地产市场投资，作为房地产市场的主要支柱——住宅成为投资首选，住宅价格不断被推高，价格升幅惊人，月平均升幅达7.1%，出现住宅价格高于商用物业的现象，使得自住型买家被挡在门外，投资性买家充斥着整个住宅市场，市场充满了泡沫。相比之下，商铺价格则比较平稳，月平均升幅仅为2.6%，约相当于住宅的三分之一。所以，从价格的升幅来看，投资商铺比住宅更稳当，泡沫更少些。
