“8•31土地调控”已有三年，土地招拍挂使得城市中心土地连创新高，市中心楼盘因土地供应量减少而变得走俏。

    大多数投资者、开发商都将目光盯在新增的净土供应和楼盘上。与之形成鲜明对比的是，当土地价格在市场连创新高时，市中心旧城区却少人问津。

    仔细研究一下可以发现，旧城改造可能较新增地块、新开发物业的回报率更高。旧城中存在着商机。如能对旧城改造进行分类考察，并进行适当的改造，可能带来巨大收益。

    旧城改造带动周边物业升值

    上海的旧城改造不乏成功案例。

    除了南京路、新天地以外，苏州河沿岸工业区、中远两湾城等也通过改造增加了土地价值。

    旧城改造的物业升值不仅体现在一个项目上，而是带动整片项目的投资效益提升。

    在非公开市场可以看到，城市中心土地有的即使地价较低，却鲜有企业参与。这些土地往往是旧城改造项目。在现阶段政府不完全参与拆迁补偿工作的情况下，旧城改造项目尤其是补偿费的不确定性令很多开发企业望而却步。

    投资风险小、回报高

    投资者在旧城改造中的机会主要在两个方面：一是投资旧城改造中新增供应量的物业，如公寓等;二是投资旧城中被改造中的商用物业，如沿街小型商铺。

    为了顺利推动旧城改造的进行，政府往往会出让部分土地由开发商来做新物业的开发，这其中会有一部分新增的供应量。

    投资旧城改造物业的收益往往大于净地出让的物业。旧城区一般较成熟，具有一定历史积淀的城区其文化和历史元素被挖掘出来后，周边房产物业的增值远大于其他区域。新天地便是最好的例子。新天地周边的翠湖天地、华府天地等、济南路八号的高价就是得益于此。

    对于做得比较成熟的区，投资门槛会比较高，投资机会相对较小。投资者要关注的是正在改选中的旧城区。上海这样的区域有：虹口区、黄浦区及闵行区七宝等。这些区域房产的投资收益与旧城改造中政府和地产商的投入相对应，因此周边公寓的收益会在后期显现出来。

    此外，在部分旧城改造中，一些居民会搬出原先住所，在获得补偿后，一些沿街民居房会被改造成沿街商铺。这些被改造的商铺由居住属性转为商业属性用房。对于体量不大、统一管理有困难的沿街商铺，地产商可能会拿出一部分房源选择出售。

    旧城区的商业地产一般不会有人流量不足的问题。不会出现一般需要养两年左右才赢利的情况，投资风险较小。不过投资者要注意的是，某些商铺属性改变可能是在住宅基础上的，改变属性后使用年限可能并没有延长，因此投资这样的商铺要注意产权年限。