金华商贸流通及市区商业网点发展规划》在描述市区商业网点现状时指出，上个世纪90年代中期以来，金华市商业网点已进入前所未有的快速发展阶段，其现状主要表现在以下几个方面：

　　1.大型商业设施迅速增多，竞争日趋激烈。90年代中期以来，江南、江北新增5000平方米以上的大型零售商业设施12处，总建筑面积达15万平方米左右。目前，加上已有、改建和在建的商业设施，江北、江南两区块商业集聚区域内大型商业设施面积已超过30万平方米。

　　2.随着城市跨江向南发展，城南商业中心迅速崛起。随城市跨江发展战略的实施，市区人口向江南集聚，以福泰隆、中洋超市、时代超市等为代表的城南商业中心迅速崛起，现已形成区域性商业中心。

　　3.现有大型商业设施以百货店、综合性超市、大型专业店为主。其他大型商业业态如：仓储式商场、购物中心等发展滞后，现有大型商业设施发展业态结构尚欠合理。

　　4.在商业网点发展过程中，由于缺乏有效的控制。造成现有大型商业网点业态雷同现象严重，店铺经营档次不高，区域零售商业竞争力不强，特色不鲜明。

　　5.商业配套设施建设的严重滞后，极大地影响了人气的集聚，制约了商业中心和主要商业街区的发展。现有以人民广场为核心的市级商业中心内，商业零售网点面积近10万平方米，但区内停车位虽已规划和有部分建设，但还是不能满足停车要求。从商业中心地理条件(地下为人防工程)和周边建筑现状来看，如不花大力气，在短期内无法解决这一难题。

　　6.现有商业网点的区域分布尚不均衡。社区商业中心发展相对迟缓，社区商业功能不完善，业态结构不尽合理。社区周边零星店铺林立，表面虽呈现“繁荣”景象，但却极大地影响了居民的居住环境，降低了居民的生活质量。

　　7.网点数量和总面积虽已能够基本满足居民需要，但各级商业中心内核心主力店铺缺位，店铺经营档次不高。据对现有89个社区(常住人口47万)的不完全统计，金华市区现有商业网点4157个左右，总建筑面积422597.5平方米左右，按此计算，每千人均拥有商业网点9.1个，每千人拥有商业网点面积899平方米。

　　8.缺少能够体现城市形象和品位的特色商业街和专业街。现有商业相对集中的街道，虽然店铺数量不少，但店铺业态结构较为零乱，街区环境尚不理想，建筑物外立面整体效果欠佳，街区综合管理水平有待加强。

　　正是由于这种现状，同一中心地块的商铺也会出现冷热不均的现象，更别说远离繁荣商圈的其他商铺了。市正大房产交易市场董事长黄雪鸳昨天就市区商铺的租金等相关情况进行了具体的描述。

　　投资还得走一步看三步

　　新华街———文化路———后街———解放东路

　　1.以恒大百货，一百为中心地带。该地段为市区商业黄金地段，人流量非常大，可以用寸土寸金来形容。以恒大为例，由于位置优越，加上业主较强的经营和管理能力，去年首次以5年一次性拍卖形式进行招租，底层一年的租金收入就达上千万元，平均每平方米的租金价格为六七千元，就是恒大三楼每平方米的租金价格也在4000元左右，创市区租金之最。可观的租金回报，让业主普遍抱有惜售心理，目前存量市场没有该地段的可出售的房源。经营户也由于能够获得可观的经营利润，坚守着三尺柜台乐此不疲，达到了业主和经营户的共赢。按收益率计算，该地段房价可达5万元/平方米～7万元/平方米。

　　2.按位置来说解放东路中华广场沿街营业房地理位置很不错，但由于物业本身规划设计存在一定的缺陷，自然开间，面积太小，因此先天不足，经营受影响，出租也曾一度出现困难。但现在经过结构方面的一些改动，比原先有所改善。像沿解放东路的商铺，100多平方米的年租金就高达50万元，平均每平方米的年租金价格达4000多元，但也仅限于沿解放东路的商铺，其他靠里面的就没有这么高的租金了，中华广场三楼以上可用非常冷清来形容，有些甚至无人问津。

　　3.新华街(解放东路-婺城区政府大院后门)一带，原消防大队、金东公安局的店面已拆除，主要是火腿大楼和区政府的一楼房产，主要分布有美然、傅氏蛋糕房以及鳄鱼、蜜雪儿及其他服装专卖店。像美然蛋糕房80平方米左右年租金20万元。该地段平均年租金大约在1400元/平方米～2000元/平方米，该地段可出售房源很少，价格一般在2万元/平方米～2.3万元/平方米。

　　4.西市街南段(大世界原二百地段)一带，水门的拆迁，以及二百地块长时间的空置，使该地段的人气较以前淡了很多，有人感慨说今非昔比，昔日最繁华的西市街，今天显得空空荡荡，商铺经营受到严重影响，原金信大楼一楼及旁边的店面为房管会的房产，以前是炙手可热，去年却遭遇“滑铁卢”，公开招租少有问津者。现在，仅400米长的西市街出现了非常明显的一头冷一头热的现象，这倒也成了古谚语“一步值千金”的最好注释。

　　5.后街一带，由于人民广场改造，原来在人民广场南侧经营服装的经营户一度看好后街而入驻经营。因为老金华人一直认为这是一条品牌服装一条街，集聚品牌服装规模效应，曾一度辉煌。可随周围各大商场的装修整合，且各大商场采取的全新经营手段，像去年银泰、一百、大世界等大商场购物返券活动频繁，吸引了大量的顾客，使得后街的经营户举步维艰，像后街百货从开张到歇业只是维持了短短的几个月。所以尽管大商场租金高，但为了生存，一些原来在后街一带经营的品牌服装经营者也只有选择进商场这条路，现如今在后街坚守的几个经营户大部分自己是业主，因为不必为高租金所累，所以选择坚持。目前这一带的年租金大约800元/平方米～1500元/平方米，商铺的交易量极少。

　　宾虹路中段(以福泰隆为中心)

　　1.宾虹路中段(以福泰隆为中心地带)一带，不少店铺在温州人手里，也是选择获取稳定的租金收益，不采取房产变现的方法，所以目前交易案例很少，年租金2500元/平方米～4500元/平方米，房价大约在2万元/平方米～4万元/平方米。2.宾虹广场沿解放东路(西市街-后街)一带，受西市街商业正面辐射，加上夜市带动，人流较以前旺，年租金在2000元/平方米～2800元/平方米，房价3万元/平方米～5万元/平方米，但可出售房源甚少。

　　八一北街(解放东路以南)

　　1.位于八一北路(中山路-解放东路)地段的机电大楼，由于位置特殊，处于城市绝对中心位置，面对城市会客厅———人民广场，和贯通南北的通济桥，具有得天独厚的地理优势，一楼营业房租金较高，年租金19000元/平方米。同时，该地段也是市区户外广告最好的载体，广告效果极佳，因此广告位租金价格也不菲。由于该地段收益较理想稳定，业主有惜售心理，房价估值大约在3万元/平方米～3.8万元/平方米，无出售房源。

　　2.交通大厦婺城农行办公楼，由于产权特殊，不可随便处置。一楼为手机大卖场，位置与机电大楼相比次之，反映到租金上也如此。房价估值在3万元/平方米～3.8万元/平方米。

　　八一南街北段(宾虹路以北)

　　双溪西路东段(双龙南街以东)

　　该地段地理位置较好，房屋出租率很高，几乎为100%，租金为市区中等，年租金700元/平方米～900元/平方米，房价为1.4万元/平方米～1.8万元/平方米，有少量房屋出售。

　　江南新开发小区周围商铺

　　该路段属于繁荣商圈的延伸段，只适合做小卖部、杂货店，出售一些居民日常生活用品，租金很低，空房率很高，但前几年购买价格却不低，所以使投资者收益受损。现二手房市场有大量可供出售的房源，可惜无人接盘，几乎无交易量。

　　热有热的原因，冷有冷的道理

　　业内人士分析，由于去年年底交行、招行、稠洲商行纷纷来金设立金融机构，以及水门地块被拆迁的工行铁岭头支行、商行金城支行需要另找地方营业，而市区目前适合开办金融机构的房产不多(要求位于人气较旺、交通便捷的中心地段，现代设施较完备，楼宇形象较好，配备泊车位，一楼可设营业部，楼上有写字间等)，所以开发商纷纷抓住机会，修改原定的租赁策略，改为销售，像瑞城名座原先与人签订了租赁意向，这时看好交易市场，因此改出租为出售，卖给稠洲商行。而招行由于瑞城名座之前与之签订的租赁意向无法执行，只好暂租用位于金龙湾一带的中保大楼；福莲汇卖给商行金城支行；一品大厦卖给工行铁岭头支行；恒丰楼卖给了交行，除恒丰楼外的其他这些楼盘卖价都很高。

　　由于营业房为投资性房产，在宏观调控房地产热有所降温的2006年，相对金融业的热情来说，市民投资营业房的热情普遍不高。有市民的话颇具代表性，黄金地段少有可交易的房源，且房价也不是一般人所能承受的，吃不消投资，而一般的商铺租金的回报率又不高，不值得投资。所以，造成二手房市场营业房交易量不多。

　　投资得先看清大方向

　　“一铺养三代”，不管现在买不买得起商铺，许多老百姓都对商铺有种割舍不掉的情结。业内人士指出，购买商铺投资大，风险也大，在下单之前最好先认清我市的商业状况，以及今后的总体规划，这样才能花较少的投资，购买到具有前瞻性的潜力股商铺。

　　应该说，金华的城市总体布局将围绕“一滩一洲”布置城市主中心，在城市东、南、西、北发展轴线上各布置一个区域商业中心。通过加快实施“东拓西进，北控南延，沿江沿线，多向拓展”的城市发展战略，形成以老城区为中心、婺城新区和金东新区为两翼、金西经济开发区和金三角经济开发区为“两三角”的“一中两翼两三角”发展格局。而依托“一中两翼两三角”，将金华市区建设成为浙江中西部的区域性商务中心城市，将是金华城区商贸业发展必然的战略选择。

　　《金华商贸流通及市区商业网点发展规划》勾勒出未来的城市商业中心将形成“一主四副二区多结点”的格局。“一主”即一个市级商业中心；“四副”即四个区域商业中心；“二区”即两个开发区商业中心；“多结点”即多个社区(镇区)商业中心。

　　其中，市级商业中心是指以金华人民广场为中心，半径为300米的核心商圈。具体区位描述为：以金华人民广场为中心，东至胜利街，南至婺江路，西至回溪街，北至人民路。在该区块内主要有金华一百、金华大世界、恒大百货、宾虹广场、西华广场、中华广场和在建的广厦时代广场、金茂大厦、锦绣金华等商业网点，区块内大型纯商业设施面积(含在建)已达20万平方米左右。

　　规划对综合商业街区的描述是，将中心商业区内的后街、西市街、新华南街、文化路构成的“王”字型区块建设成为综合商业街区。

　　(1)西市街步行街，全长为400米，是金华市中心最为繁华、深受市民喜爱的商业特色街，云集着众多经营服装、眼镜、体育用品和小百货等的品牌店。但由于西市街自身存在路面短窄的先天不足，加上缺乏娱乐、休闲、停车等配套设施，发展空间受到很大制约。通过立面整治和业态调整，逐步将西市街改造为以经营服饰、鞋帽、寝居等商品为主的特色街。

　　(2)新华南街商业街。新华南街商业街南起中山路，北至解放东路，商业繁荣，内有中华广场、特色专卖店等商业网点。现将新华南街规划为商业街，布置体育用品、休闲健身用品的知名品牌专业店、专卖店，使新华南街成为体育健身、文化用品等为主的特色商业街。

　　(3)后街商业街。后街与西市街平行，离人民广场步行仅3分钟左右的时间。现有网点主要经营男士品牌服装、鞋帽，规划为以男士品牌商品经营为主的商业街。

　　(4)文化路商业街：文化路东起后街，穿过西市街，西至新华南街，毗邻金华一百、恒大百货等商业网点，街区商业氛围浓厚。规划近期，以街区环境整治为主，伴随大型店铺业态调整，营造商业氛围，集聚世界知名女装品牌，打造女士精品商业街区。

　　另外，根据金华城市总体规划设想，未来的金华将逐步向东西南北四个方向延伸，相应地形成城市的四个区域性商业中心以及金三角和金西两个开发区商业中心。

　　金东新区商业中心位于金东新区行政中心以东，光南路以北，大堰河街以西，滨江艾青文化公园南侧，占地面积240余亩，集商贸购物、休闲娱乐、旅游餐饮、文化设施于一体。

　　婺城新区商业中心位于婺城区政府以西白龙桥一带，环城西路与长湖路交叉口为中心，商圈半径在200米左右的商贸业发展区域。该副中心的主要功能应是满足本区居民消费日常生活消费，基本业态和业种为综合性购物中心(一处，面积为30000～40000平方米)、大中型超市、便利店、专业商店、专卖店等。

　　城南商业中心位于以宾虹路与八一南街相交叉的金发广场为中心，商圈半径为200米左右的商贸业区域。区内主要有金发广场、福泰隆广场、颐高数码广场、中洋购物中心等商业网点。该区域商业中心基本业态和业种有：购物中心、超市、餐饮、文化娱乐等，承担了满足金华市江南片区居民中高档消费、周边城市居民和外来游客购物消费需求的任务。

　　城北商业中心主要位于迎宾大道沿线，半径在200米左右的商业集聚区域。按照城市总体规划，考虑城市扩张和居民逐渐集聚的趋势，到规划期末，城北商业中心将向罗店方向转移。随罗店区块建设的推进，届时，可在罗店区域建设旅游商品购物中心，配以区内特色商业街及其他商业设施，打造集满足区内居民和外来游客需求为一体的旅游商贸中心。

　　开发区商业中心分金三角开发区商业中心和金西经济开发区商业中心。

　　金三角经济开发区地处大金华中心腹部，连接金华、义乌两市，总面积165平方公里，因其所辖经济重镇孝顺、傅村、鞋塘三点呈三角分布而得名。区内设有甬金国际集装箱堆场、公共型保税仓库、直通式海关监管中心、包装城等物流设施，形成辐射浙江中西部地区的区域物流中心。金三角区域内的商业业态定位为大型综合性超市、便利店、农贸市场、宾馆餐饮、文化娱乐和其他现代生活服务网点，网点围绕中央生态绿化布置。其中，为居民服务的大型超市安排在满塘南侧，星级宾馆(度假村)沿行政办公区两侧，临近滨水公园布置。在临近金甬高速公路出口处，建商贸物流配送中心一处，占地60万平方米左右。金西经济开发区东经罗泽公路、龙口村、中央陈村，南经上镜村、中戴村，西经童村、山坊水库等，北至衢江，规划面积5788.58公顷。规划期内，金西经济开发区的主要商业网点位于中央核心区，商业业态设置为大型综合超市、便利店、农贸市场、宾馆餐饮、文化娱乐和其他现代生活服务网点，同时在开发区内其他园区、景点、中心镇区(洋埠、汤溪、罗埠)和居住区等地布置超市、便利店、农贸市场和其他现代生活服务网点，以满足人们日常生活需求。