2007年3月，两幢欧式建筑“空降”在人流熙熙攘攘的莲花路漕宝路路口。人们依稀记得，半年前这里还是一个破旧的印刷厂。

　　联发印刷厂靠近漕河泾开发区、上海南站，人流、车流量都非常大。2006年6月，来自温州瑞安的刘国亮将工厂长期租下，经过改建、包装，部分留作自营宾馆外，其余面积则转租他人。

 
　　该项目共投入资金1100多万元，全部运用股权集资方式筹得，预计三年便可收回投资；刘国亮本人更是几乎以零投资得到了该项目30％的股份。

　　低价租定厂房

　　2006年4月，刘国亮路经此地，看见了厂房招租的横幅。据了解，该厂有两幢楼，一幢为三层的工厂办公室，每层1000平方米，现有几家小公司租用办公；另一幢为上下两层的工厂车间，层高约6米，每层2000平方米，车间内堆置着一些废弃的机器。

　　厂方开价租金是0.6元/平方米/天，租期为10年。

　　刘国亮一直在寻找适合开宾馆的场所，他对该厂的地段和建筑十分满意。他的要求是：交通便利，建筑面积在5000～10000平方米，便于改造的框架结构；租金低廉，租期不低于10年。所有这些条件，联发厂全都符合。

　　经过一番讨价还价，双方于2006年6月初签订了租赁合同，注明：两幢厂房租金0.4元/平方米/天，租期10年；五年后租金调升8%；付款方式为付六押一。刘国亮在合同签订后三天内，将首期租金近70万元划账给了厂方。

　　改建工程增加六千平方米

　　拿到厂房后，刘国亮随即去规划、房地、消防等多个部门跑审批手续，将工业厂房转为商业使用。在物业使用性质转变审批通过后，7月下旬改建工程正式开工。

　　主要工作是外墙包装和内部结构改造。刘国亮按照近年风行的“法式白”风格将两幢厂房的外墙重新粉刷，底部贴上大理石，装饰石雕花纹；在内部把6米层高的车间一分为二，两层楼变成了四层楼，楼顶又加高了一层，这样原车间的实用面积从原本4000平方米扩大到10000平方米。

　　在此基础上，除一楼按酒店进行框架设计外，二至五楼全部按三星级宾馆标准进行装修，并配备中央空调、三菱电梯等。另一幢的三层办公楼则只做简单的框架改动和翻新。

　　2007年2月底，改建工程结束；2007年4月宾馆开业，至今入住率在50%左右。由于宾馆带动了人气，到了6月份一楼酒店和另一幢三层办公楼便以1.5元/平方米/天的高价转手租了出去。刘国亮的“二房东”事业初获成功。

　　项目资金来自民间集资

　　刘国亮的精明之处不仅在于将老的旧厂房加入商业地产新概念，更在于他利用了“私募基金”——民间集资，以几乎为零的资金投入获得了该项目30％的股份。

　　在与厂方商谈之初，刘国亮手头只有20万元。20万元怎样撬动上千万的生意？事实上，在温州为中心的江浙地区，长期活跃着一种民间私募基金。只要有人找到好项目，短时间内他就能通过社交圈筹集到数量可观的资金。

　　在与厂方签订租赁合同的当天，刘国亮联系了四个朋友，向他们介绍自己手里的项目。他给大家算了一笔账：将两幢厂房进行改造，部分作为宾馆自营，其他面积则转租他人，用租金差额贴补自营宾馆的租金，宾馆的盈利在收回装修费用后用于分红。他估算，改造装修的费用预算在1200～1500元/平方米，全部启动资金约1200万元。

　　不过，刘国亮提出两个条件：第一，项目前期各项费用由所有投资人按比例分摊；第二，投资人每投资100万元，必须无息借贷40万元资金给刘本人。

　　对第一个条件大家都没有异议。但第二个比较苛刻，这意味着投资者投入140万元，才占到100万元的股份；而且在温州当地，民间拆借月利率大约在2％，也就是说投入40万元无息贷款，一年时间就将损失近10万元的拆借利息。

　　权衡之后，四位投资者接受了刘国亮的条件，第二天就各自筹集了200万～300万元不等的资金。其中有的是自有资金，有的则是投资者到亲戚朋友处游说，让他们作为自己属下的小股东而拿出的10万～20万元集资款。1100多万元中有800万属于投资者，其余300多万元则免息借给刘国亮，这笔钱让他成为这个项目的大股东。

　　预计收益率高达50％

　　在物业使用性质转变审批通过后，刘国亮注册公司，法人为刘国亮，四位股东姓名写入营业执照，按投资额规定所占股份。由此该项目进入公司化运作。四位股东不参与公司操作，项目由刘国亮负责，他每月领取工资5000元。

　　截至目前，项目一直在按计划运作着。7000平方米的厂房经过改造变为13000平方米；其中5000平方转租，每年租金收入270万元，除去每年交厂方租金100.8万元，每年净赚租金差额接近170万元；宾馆共有房间156个，平均房价为200元/天，按50％的入住率计算，一年营业额将达570万元，考虑到水电、员工工资、损耗等成本（估算100万元/年），这样宾馆赢利加上租金差额，该项目一年能为刘国亮和几位股东赚到600多万元的毛利。

　　除去前期运作的时间，投入近1200万元启动资金将在第三年内全部收回；第四年开始便可按比例进行分红，届时投资收益率将高达50％——如果租金收入没有明显提升的话。

　　这个项目能够“点石成金”，在于操作者将商业地产的新概念注入旧厂房，民间资金结合了房产和实业的有效资源。