当年同时建造、相同地段房源 单价如今却相差几千元

　　如何评判住宅小区的价值？这一萦绕众多购房者心中的疑问，随着5月18日第七届浙江人居展的临近，又将成为人们关注的焦点话题。事实上，这一问题的答案可能会被改写。

　　购房者在选择购买楼盘时，对于住宅本身的产品质量、品质的考量固然重要，但从某种角度讲，买房子就是买服务。购房者应该更多地了解在入住后开发商能够提供哪些服务，这些服务可能会贯穿你生活的方方面面，能切实提高你的生命质量、生活品质，从而得到更多物质和精神层面的享受，生活得更加幸福。

　　日前，一项有关机构针对杭州购房者的调查问卷显示，人们对住宅服务价值的需求被提到了前所未有的高度，这意味着以前被忽略甚至被遗忘、一直处于附属地位的“社区服务”开始被重视，也说明房地产行业历经十余年的快速发展，竞争逐步加剧，已经开始从产品竞争阶段逐步过渡到服务竞争阶段，开始真正体现出其服务性行业的竞争特性。

　　每平方米3000元差价带来的反思

　　一个很有意思的现象：在杭州城西，都是上世纪90年代末建造、并且几乎是同样地段的两个居住小区，如今在二手房市场的挂牌价格相差竟达每平方米3000元，甚至有居民不惜卖掉自己的住房、再添一笔钱到隔壁小区里住。

　　剔除诸如建筑外观、户型、环境方面的因素，记者发现，支撑该社区价值始终坚挺的真正原因是该住区近十年来不打折扣的持续的服务：保安、保洁工作细心周到有条不紊，小孩、成人以及老年人都能找到自己活动的场所、设施，并且在该住区服务机构的组织下自得其乐，住区里有为业主做定期体检并提供常规医疗服务的机构……居住者的生理及心理健康需求获得了满足，自然产生了对住区的喜欢与热爱之情，如此良性循环，使得整个住区的价值持续成长攀升。

　　很显然，该住区的“服务价值”并非一般意义上的“物业管理”就能够达到的，它涉及住区业主生理和心理需求的各个层面，尤其是针对小孩、老人、病人等弱势群体的必要、必需的服务。

　　“如果有这样的房子，我马上买!”接受记者采访的一位姓傅的先生说。他希望能够买到一处能够妥善照顾老人身体健康的住区，这样的健康服务系统平时能够主动上门对老人进行健康指导、疾病预防，并且有全科门诊对常见病进行诊断和治疗，如果老人有意外的重症出现，能够及时将老人转送至大的医院进行治疗，并且完成日常的临床护理、康复护理以及生活护理。

　　原来傅先生和妻子一共有四位老人需要照顾，前些年老人们身体都比较健康，他们没感觉到什么负担，但现在四位老人都上了年纪，而且每个人都被疾病困扰。他和妻子顾此失彼，疲惫不堪。　　

　　我国自古就有居家养老的传统。据统计，杭州市65岁及以上人口比重已由1990年的6.8%上升到2005年的10.6%，老龄化程度仅次于上海，位居全国第二位。但事实上，目前的住宅项目所提供的服务，很少有考虑过满足购房者及其家人居家养老的需求。如果能构建一个以居家养老为基础、社区照料为依托、机构养老为补充的社区服务体系，无论是从社会责任的角度，还是市场需求的角度，善莫大焉。

　　而好的社区服务必须考虑的另一个群体就是孩子。随着杭州市白领群体的日渐庞大，越来越多的年轻父母无暇照料自己的孩子，如果社区服务能够涵盖四点半放学后孩子的接送、照料及教育，那又将是一件于购房者、社会以及开发商三方均有利的事情。

　　浙江大学医学院朱圣禾教授是杭州绿园的业主，他在接受记者采访时表示，挑选住宅要重视社区为生活带来的便利性，要关注社区的服务配套设施及内容。他进一步强调，社区提供的医疗服务除了要关心年纪大的人以及儿童外，也应该更多地关怀30岁—50岁左右的人群，定期给他们做体检和健康跟踪、维护，他们的身体处于亚健康状态是非常危险的。因为老年人的身体好坏很大程度上取决于年轻时的身体状态。

　　“要为百姓建造更多和谐社区，一定要注意人与自然、人与人的和谐，特别要多建一些适合老人、儿童生理、心理和行为特点的设施，如老人的健身设施、无障碍设施、儿童娱乐玩耍的设施。真正的和谐社区要赋予人们这样的感觉，一进小区的门，就感觉到家了。”浙江省房地产业协会会长唐世定说。

　　他强调，随着人们物质生活水平的提高，对于业主自身健康的维护以及老人、小孩的照料等方面的服务，是社区价值挖掘非常具有潜力的领域，也是社区服务研究的一项重要课题。

　　全面社区服务助推房产行业发展

　　事实上，居住者对社区服务的需求以及开发商对社区服务的重视，已经触及房地产开发的本质。

　　在行业划分上，房地产行业隶属于服务行业。而服务行业则是“为人服务，使人生活上得到方便的行业”，它与建筑业的本质区别，就在于建筑之外的软性体系——服务体系。

　　“房产品说到底应该是个服务产品。”一位业内人士如此评论。他认为，开发商营造的物质空间（也就是住宅本身）只是个硬件设施或者平台，它只是房产品的一个组成部分，更为本质的应该是架构在该平台上具有成长性的、持续的社区服务提供。这就好比计算机本身只是个硬件设备一样，如果没有Windows XP、Windows2000等软件系统的支撑就会毫无用处。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为，好的住宅小区应该通过功能、服务的完善，营造一种家的氛围，这不是一个好的户型、好的庭院或好的景观的概念，而是环境与服务的综合体。要营造这样的氛围，就要提供有针对性的服务，而且这些服务是有延续性、可持续经营的。

　　她进一步解释，楼盘服务一般分为两种，即硬服务和软服务。硬服务就是指场馆设施，开发商可以在社区里建游泳池、活动场馆，甚至建学校，这是比较容易达到的。真正体现楼盘价值、体现开发商实力的其实是软服务，就是持续的经营。

　　事实上在其他行业，“服务价值高于一切”的理念早已显示出其巨大威力。比如海尔集团就曾破天荒地把以往不怎么起眼的服务提到了企业的核心位置上，集团的一切都在围绕服务转，他们甚至认为好的产品不过是服务的平台而已，随着时间的推移，“服务王牌”洞穿消费者层层心理防线的威力就显现了出来，使海尔成为行业佼佼者，以至于世界家电巨头伊莱克斯都向它取经。

　　作为服务行业的房地产业，把对购房者的服务提升到企业核心竞争力层面的企业也逐渐多了起来，普尔迪地产公司多年来信奉服务理念，结果发展成为美国最大的房地产商。国内房地产企业沉疴已久的行业傲慢在冷酷的市场面前碰得头破血流时，也开始对自己在服务方面的落伍进行反思，这必将推动整个行业向前迈进与升级。

　　虞晓芬表示，这是房地产行业从产品竞争阶段逐步过渡到服务竞争阶段的必然过程，是市场需求、购房者居住需求的反映。楼盘开发在品质上通过高科技材料、工艺的引入，尚有些空间可以发展，但软性服务的开发已经到了迫在眉睫的时刻，如果现在不加以重视，今后就会在竞争中先失一手，这对开发商是比较危险的。

　　绿城要做社区生活服务体系先行者

　　浙江房地产行业的领跑者绿城房产集团，在社区综合服务体系营造方面，已经开始相应探索，并在杭州临平的50万平方米品质社区——蓝庭项目中加以实践应用。

　　据蓝庭项目有关负责人介绍，蓝庭项目将构建一套以人的身体、精神需求为出发点的综合、全面的服务体系。该体系包涵三大服务系统，即健康服务系统、文化教育服务系统以及生活服务系统。

　　蓝庭的健康服务系统包括了健康保健类服务，比如专业健康护理类服务、康复类服务、健康教育类服务、养生保健类服务等，另外还有社区门诊、紧急救助类服务，以及医疗绿色通道服务。

　　蓝庭文化教育服务系统则主要针对老年人与儿童等弱势群体，比如社区老年文化教育服务、老年兴趣爱好发展服务，社区儿童文化教育服务，以及儿童课外教育服务系统。

　　生活服务则能够将现有社区配套进一步丰富与完善，同时强化社区文化、社区精神文明建设等。

　　“我们认为，购房者买到住宅，只是满足了自己基本的生活需求，而他们在社区里享受到的教育、医疗、健康、运动，以至精神层面系统、持续的服务，才是房产品更大的价值所在。”绿城集团营销副总监侯志伟说。

　　据侯志伟介绍，绿城集团整合旗下教育产业、医疗产业、物业管理、酒店管理等公司，同时与社会资源有效整合，提供一体化社区生活综合服务。同时蓝庭项目将成立一个蓝庭客户服务中心，下辖子中心，统一对接客户的各类生活服务。

　　虞晓芬表示，目前的一些楼盘项目也有社区服务配套设施和服务内容，但这些服务大多只能满足购房者基本的生活需求，而且服务大多停留在业主日常生活享受的层面，是锦上添花而非雪中送炭，真正能够满足比如购房者高龄、患病老人的生活照料、健康护理以及医疗需求，比如孩子放学后的托管教育的需求，就必须要有专业的团队与强大的实力支撑，是一个整合行业产业链甚至很多不同行业的系统工程，而大部分中小型开发商目前还无法承担起这样的责任，所以我们经常听到购房者感叹入住以后，广告上提的很多东西实际都无法享受，这就意味着开发商必须先练好内功才能进入这个领域。

　　浙江省房地产业协会会长唐世定说，一直以来，小区的服务都是归属于物业管理的范围，是创建和谐小区乃至和谐社会的重要载体。目前浙江省80％左右的小区以及90%以上的新建小区都有物业管理。现在受宏观调控影响和顺应房地产市场发展的内在要求，简单的物业管理服务已经跟不上房产开发的步伐，随着购房者对社区服务关注度的提高，开发商做社区服务不再是简单的保洁、保安，还有管家式的服务模式等，做得越来越细致，越来越能体现“以人为本”的精神，尽管离完善的社区服务系统还有一定的差距，但已经是大势所趋了。