正值2007年公司年检关口，北京一些住宅商业项目的投资客面对的不仅仅是租金下滑，还可能面对物业贬值的现实
1月下旬，北京进入寒冬而38岁的丁先生的心情似乎比天气还要“冷”。
在各类公司扎堆年检的节点，他被工商局告知他的房地产咨询公司在原来的注册地——北京建外SOHO无法通过年检，因为建外SOHO是以住宅立项的。
2004年11月份，丁先生以每平方米9000元的价格购买了建外SOHO 4号楼22层的4套尾房，其中一套留给自己咨询公司办公之用，其余3套对外出租。
“这是一次倾囊而出的押宝投资。”丁先生喟叹。最初，一切似乎都按照预料的轨迹进行。中国房地产市场进入大牛市，房价飞涨，尤其是北京CBD地区。这让丁先生暗自欢喜。
然而，2006年6月北京市工商局的“住宅禁商”令（第14号文）的出台，让丁先生以写字楼出租物业的投资计划破碎。
房地产咨询公司年检不过关，丁先生眼下直接面临的问题是寻找到新的注册地以及怎样将其他3套房子租给非办公用户。
“炒房炒成了房东”
“买建外SOHO的房子主要是投资，因为这是一个非常独特的社区，有住宅、有店铺、有办公、有花园、开放的混合型都市社区，这种开放式街区的规划也不适合居住，买房的人90%都是为了投资。”让丁先生感到头痛的是投资，回报率无法达到其期望。
对于投资客来说，看重的并不是租金。因为相对于一套房子几百万的总投资，每月几千元的租金并不丰厚，而物业费又占据其中一半左右，此外房子还得维修。“刨去这些，靠净租金回笼的资金非常有限。”丁先生说。
房产的投资客的最佳投资模式，租金只是这个阶段的物业费，投资客以房养房，养到一定程度的时候，来赚取几年房屋升值的一个差价。
对于丁先生来说，住宅投资现在正在贬值，买的时候可以注册公司，可以商用，增值的空间非常大，在住宅禁商令出台之前，每平方米升值了好几千。“但现在情况完全不一样了。”建外SOHO以住宅立项之名，行商用之实的项目，不适合居住，落得一个商用不允许，居住不适宜的尴尬境地。
“现在很多业主开出价来，但没人去接下一棒，因为这个社区不适合居住，如今又禁止了办公。令人颇难把握。”
有价无市，这是丁先生们遭遇的烦恼，“炒房炒成房东”的尴尬正在丁先生身上上演。
尽管如此，丁先生还是在想办法将房子租给住户，而且他不得不接受这样一个现实：住宅之用的租金水平比原先租给公司办公用要低至少30%以上。
禁令下的尴尬
2006年6月19日，北京市工商局第14号文件对住宅商用下达了禁令，明确表示房屋所有权证和购房合同中房屋用途的表述为“住宅”以及无法辨别的（如商住、综合等）均不予登记注册。理由是“住所使用用途为‘住宅’，不具备从事经营活动的条件”。
但和丁先生一样，许多业主之所以看中建外SOHO，就是因为其做商业的位置优势。而SOHO的字面意思正是“小型办公，居家办公”的商住概念。
建外SOHO离国贸仅有一步之遥，其中吸引力之一是北京电视台、中央电视台要搬到附近，这会带动很多附属产业向这边转移，将大大提升了建外SOHO的商业氛围。
相比旁边林立的高档写字楼，许多在国贸附近办公的小公司，非常愿意选择相对便宜的建外SOHO。一大批建外SOHO的业主买房就是给自己的公司以作办公之用。如今，这一纸住宅禁商令让这部分业主叫苦不堪。
比这些自用的小公司业主际遇更难堪的则是一些做餐饮的底商。
作为底商销售的住宅，业主购买的价格就相对较贵，在出租的时候，租金本应更高。当业主将底商出租给餐饮公司后，一些餐饮公司才做了很短一段时间，乃至有些新入驻的餐饮公司刚刚装修完，就遭遇到住宅禁商令的封杀。
“餐饮公司的营业执照拿不下来，公司要是撤走，租金怎么算?装修费怎么补偿?”一位餐饮公司负责人指出。
住宅禁商令造成的一个直接后果是让那些想要注册的公司挨了一记闷棍，导致业主和租户陷入一个胶着状态。
“擦边球”之过
与投资客相比，以住宅立项的“写字楼”的开发商显得很高明。
因为以住宅立项，拿地成本相对较低，相比正规的写字楼，在价格上自然有竞争优势。值得一提的是，住宅立项的写字楼其70年的产权比纯写字楼更有吸引力，写字楼只有50年的产权。
如同丁先生一样的许多投资客购买建外SOHO也大多出于此考虑。在“写字楼”和“住宅”之间，开发商和投资客都想打“擦边球”。然而，住宅禁商令之后，大部分当初为了当作“写字楼”出租或者出手的业主都受到影响。
为了规避政策，一些公司在别的地方注册，异地办公。“但这种方式如果政府要彻查的话，将会非常麻烦。”一位业内人士对这种操作手法提出质疑，即使是子公司也要注册，因为子公司也要有一个名字。
“住宅不可以注册办公，导致很多公司出走。”圈内人士认为这对写字楼市场是个利好。
住宅禁商政策导致一些项目的租金开始下调。“注册不了公司了，很多人就不再租了，现在建外SOHO的租金已经下滑了不少。”据一位刚刚将公司搬到建外SOHO的人士称，现在有些房子的租金已经下调了40%。
