一般来说，投资房产指的是针对有余钱、投资额度在自己的承受范围之内且比较有钱的阶层而言的。但在房产红红火火的年月，只要买进房子就意味着能赚上丰厚的利润，因此不管有没有余钱，全都投入了进去。短期投机房产、以博取差价在前几年十分时兴。

　　随着国家严厉地宏观调控的到来，这种依靠短期买进卖出房产、以获取巨额差价的时代目前已经结束。以博差价为主要形式的短期房产投机，应该让位于着眼获取长期不动产物权增值收益的投资方向上来。市场相对稳定的可实现租赁收益，是减少投资失误的基础前提，因此现在投资房产，应该着重计算出租回报率的高低。从我个人经验来看，选择好的物业投资，还是有比较稳定的收益和回报的。

　　具体来说，房产投资可按类型分为三类。一是投资成熟地段的二手房。二手房价格有高有低，一般来说，如果一套二手房有比较好的学区又靠近风景区，出租收益基本能够维持在3-6％之间甚至更高，比银行同期存款利息高。而且这类房子的空置期短，不用担心租不出去。二手房如果小区品质比较好、地段又不错、又有好学区的话，还可以继续追涨，稀缺的必然是增值保值的，何况还有不错的租金收入。

　　有例可证。之前我曾经看中翠苑地段上世纪80年代建造的一套40平方米的一室一厅一卫带普通装修二手房，总价30万元，学区为西湖区翠苑小学或者浙江省教育厅实验小学，买下来之后出租，每年租金收益稳定在1—1.5万元，平均收益率4-5％。另外一套是地处黄龙以及西湖风景区的绿园，是一套带装修的180平方米二手房，目前价格约为2.5万元/平方米，总价450万元，出租的话每年租金约为20万元左右，收益率达到4—6％。

　　第二种是投资一手房楼盘，这就要有眼光和耐心。投资这类房产的收益，主要来源于房产保值增值的潜力以及未来的并不多的租金收入。我个人认为，目前的市场条件下，投资一手楼盘如果想单纯依靠出租回报来获取利润，这种想法是错误的，因为这类不动产投资，肯定得靠物业增值带来收益。这一收益表现在两个方面：一是商业性租赁价值的收益增长；二是不动产金融价值的增值收益。这时选择品牌房产开发的楼盘尤为重要。这类房产投资周期比较长，总金额支出大，但回报基本能保障。

　　第三种就是投资成熟地段的商铺，用于出租，年租金收益率可以与银行贷款利息持平甚至更高。商铺出租不需考虑装修以及对房屋的维修保养成本，再加上商铺的保值增值因素以及货币的自然通货膨胀，每年的租金也在递增。投资这类商铺，令人放心。最为保险的是热闹地段的商铺。这类商铺基本无空置期，租期到了只要卷闸门一拉，并在门上贴上“此店铺出租”，第二天就能顺利租掉。

　　1998年的时候，我以5000元/平方米不到的价格，买下了城西文教区的90平方米底层商铺。刚买下来的一段时间，都没人要租，后来总算以3万元/年的租金签了3年的租约；等到第一张租约到期的时候，租金已经涨了一倍，达到了6万元/年；前年，这个商铺的年租金已经涨到了12万元；今年又涨了，差不多可以租15万元呢！而在这短短几年时间里，这个商铺的售价也在快速上涨，目前评估的价格是2.5万元/平方米，总价格225万元，年收益率可不好说类！