案件回放

    杨某与陈某系夫妻，共同拥有滨江区房屋一套，产权所有权人为杨某。4月2日，杨某在未征得妻子同意的情况下，将房屋出售给李某；协议签订后，李某于同年5月 22日按约支付了全部购房款并实际入住，杨某委托中介公司处理该房屋转让事宜，并与李某均在杭州市房地产转让登记申请表上签字。6月13日，杨某之妻陈某回家发现后向房管局进行了投诉，房管局暂停了该房屋的过户。7月2日，李某将杨某和陈某起诉到法院，认为其与被告杨某签订的合同有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失15万元。被告陈某辩称，原告与被告杨某签订的转让合同其不知晓，该房屋系两被告共有，被告杨某私自处分共有房屋，应属无效。

律师点评

    杨某与李某签订的合同是否有效及李某能否取得房屋，关键在于李某与杨某的行为是否符合法律规定的“善意取得”制度，根据《中华人民共和国物权法》规定，“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《物权法》明确规定受让人在受让时除了主观上应为善意外，一个完整的受让过程还应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移按法律规定应办理登记手续，而《物权法》明确规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力，因此不动产善意取得应在登记后始为发生，本案中原告在过户登记完成之前发现杨某为无权处分人，主观上很难说是善意，又因过户登记客观上并未实际完成，因此不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件。被告杨某擅自处分共有人陈某的财产，未经陈某追认，该无权处分行为应属无效。对于因合同无效而导致的履行不能的问题，原告可另行要求杨某承担赔偿责任。从《物权法》的角度说，这样的结果可能对李某不公平，但从另一角度说，当无权处分人擅自处分原权利人的财产时，原权利人和善意受让人的合法权利都有可能受到侵害，保护了其中一方的物权，另一方就只能通过提起侵权或违约之诉实现救济，然而债权的保护毕竟不如物权的保护直接有力。善意取得是国家立法在衡量原权利人和受让人的利益保护力度后进行的一种制度安排。我国《物权法》规定不动产善意取得必须在完成登记后才能实现，在最大程度上为原权利人保留了发现权利被侵害的时间，可见对原权利人的保护力度还是较大的。