在商品房买卖中，偶有开发商在没有取得预售许可证的情况下就进行商品房销售。这一方面扰乱了房地产市场秩序，另一方面也可能损害购房者的合法权益，因此房地产管理部门对于没有取得预售许可证情况下的商品房销售行为是明令禁止的，房地产开发商因此遭受行政处罚的情况屡有发生。那么，作为消费者的房屋买受人应当如何保障自己的权利？本案适用惩罚性损害赔偿具有相当意义。
［案情］
2003年3月27日，田某与甲公司签订1份乙花园商品房认购协议，约定：田某自愿向甲公司购买乙花园D栋房屋，该房屋规格为5室3厅，总造价为256500元；田某同意以一次性付款方式向甲公司交付房款；田某应于2003年4月20日前支付后期款；该房屋应为合法企业建筑，手续齐全合法，房屋质量符合国家标准；甲公司应保证在2003年5月30日前完工，签订正式购房合同；甲公司给田某开具正规售房发票，并提供合法的办理房屋产权证的手续。合同签订后，田某于当日支付甲公司购房款13万元，2003年4月19日又依约定向甲公司交纳购房款126500元，甲公司均出具了收款收据。
后田某得知，甲公司在签订合同时故意隐瞒其公司和没有取得商品房预售许可证的真实情况，田某认为甲公司实施了欺诈行为，遂起诉到法院，请求认定双方签订的商品房认购协议无效，要求甲公司返还已付购房款，赔偿已付购房款一倍的赔偿金并承担全部诉讼费用。
被告甲公司辩称，本案应追加丙房产营销代理有限公司为本案共同被告参加诉讼。因甲公司没有取得商品房预售许可证，丙公司作为甲公司房屋销售代理商是明知的，代理人明知代理行为违法仍进行代理，应由代理人和被代理人承担连带赔偿责任。在售房过程中，全程都是丙公司与田某洽谈接触，甲公司工作人员从未介入，因此是否给田某说过没有取得预售房许可证是丙公司的责任，丙公司与田某签订的是房屋认购协议而非正式的商品房买卖合同。同时，甲公司对丙公司签订的认购协议不予认可，认为赔偿金额过高不应赔偿。
［判决］
法院经过审理认为，田某与甲公司签订的乙花园商品房认购协议，应当认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同由于甲公司在田某提起诉讼前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，导致合同无效的全部责任应由甲公司承担。即甲公司应当返还田某已付足额购房款256500元。甲公司在未取得商品房预售许可证的情况下，而与田某订立商品房买卖合同，其行为属于出卖人甲公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，该行为主观恶意明显，不仅欺诈买受人田某，同时亦损害了买受人的合法权益，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，买受人田某除可请求出买人承担合同无效的责任外，还可以请求甲公司承担已付购房款不超过1倍的赔偿责任。鉴于甲公司与丙公司所签订的乙花园策划、推广及销售代理委托协议书系双方之间的权利、义务关系，且田某对他们双方的代理关系不知晓，甲公司与丙公司所签委托代理销售房的合同属另一民事法律关系，应另案处理。
据此，法院判决：田某与甲公司签订的乙花园商品房认购协议无效；甲返还田某购房款256500元；甲公司赔偿田某已付购房款256500元90%的赔偿金。判决后，甲公司在法定期间内没有上诉，该判决随即生效。
［分析］
本案的争议焦点为：双方所签订的商品房认购协议是否是商品房买卖合同，其效力如何；能不能适用购房款一倍的赔偿金；是否应追加丙公司为本案共同被告，承担连带赔偿责任。
首先看双方签订的商品房认购协议的效力问题。虽然田某与甲公司签订的商品房认购协议，在名称上与商品房买卖合同有所出入，但是它符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同成立的主要条款，而且该协议也具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，特别是田某已经完全履行了合同义务，即支付购房款256500元，所以应当认定该认购协议即为商品房买卖合同，依法应当适用合同法的相关规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，此为法律的强制性规定，必须遵守。我国合同法第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。在本案中，甲公司在没有取得商品房预售许可证的情况下向田某出售商品房，违反了法律强制性规定，当属无效。
其次，本案中田某提出的购房款一倍的赔偿金能不能适用，即商品房买卖中的惩罚性赔偿问题。惩罚性损害赔偿，是指赔偿数额超过实际损害数额的赔偿制度，它具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。但是关于房屋这一具有特殊性的商品能否直接适用消费者权益保护法的规定一直存在争议。
为了明确商品房买卖中能否适用惩罚性损害赔偿规定，最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中做出了具体规定，该解释是审理类似案件最直接的法律依据。该解释第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，以及故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等三种情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
上述规定是商品房买卖中惩罚性赔偿的常见情形，第一种是没有取得预售许可证进行商品房预售。第二种是隐瞒抵押的事实。房地产开发是高资金投入的行业，一些开发企业为了筹措足够的资金，在商品房预售之前会先行抵押向银行借款，不过应当在预售时向购房人说明抵押事实，否则就构成欺诈。第三种情形常见的是“一房二卖”，是房地产开发企业故意处置购房者权利的欺诈行为。但是该解释对于赔偿的数额仅做了一个上限性的规定，至于每个案件中具体赔偿多少，则交给法官根据案件情况裁量。本案中甲公司隐瞒没有取得预售许可证的事实，田某要求甲公司赔偿的请求因此得到了法院的支持。
另外一个争议焦点就是丙公司是否为本案共同被告，承担连带赔偿责任。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。在本案中，甲公司与丙公司之间签订乙花园策划、推广及销售代理委托协议书，双方属于代理关系，甲公司为被代理人，丙公司为代理人，甲丙两公司之间的约定仅在两个公司之间发生权利、义务关系，甲公司作为被代理人应当对自己选任的代理人丙公司的行为向田某承担法律责任。
［结论］
本案判决甲公司承担数额不菲的赔偿金，对于房地产开发企业是一个警示，提醒企业应当遵守法律规定，尊重市场秩序。而作为购房人的消费者，也应当善于依靠法律武器维护自身权益，同时也提醒消费者在购房过程中要慎之又慎。
房地产开发商具备什么样的条件才能进行商品房预售？根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；最后要向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
同时，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
