我省商品房买卖领域，经过了近几年的纷争，从不够成熟到渐趋成熟，从卖方市场渐趋买卖平衡，从感性维权到理性维权……其中有一个不可忽视的因素在起作用，那就是法律———这只看得见的手，在调整、推进着买卖双方以及他们的关系。可以说，房地产行业在我国真正进入市场化阶段不过十年的时间，还有很长的路要走，尽管要经历很多困难，广阔的前景仍然不言而喻。这一领域的发展过程，也必然要经历游戏规则逐渐规范化、透明化，不断建立社会公平、合理分配社会公共资源的过程。笔者作为一名从事房产法律服务的工作者，服务的对象既有开发企业，又有消费者，多年来也致力于寻求其间的平衡。值此省房博会即将开幕之际，仅从处理房地产实务法律纠纷的角度，探讨一下商品房买卖双方应注意规范的问题。

　　楼书细分辨

　　开发企业在销售期房时一般都要制作楼书。前几年，很多开发企业花了相当多的资金来制作楼书，但因楼书而引发的纠纷也在不断增加，以至于有消费者把“楼书”称之为“美丽的陷阱”。而这些内容往往在商品房买卖合同中没有作出约定，消费者向开发企业主张权利时，往往被告知楼书中的陈述系要约邀请而非要约，因此不是合同的组成部分，开发企业无须承担违约责任。

　　促销要实现

　　在国家一系列宏观调控政策下，房市供求双方开始趋于理性，开发企业出于尽快回笼资金的需要，在销售策略上纷纷作出调整，广大的消费者从中也得到不少实惠。

　　这里提醒开发企业注意的是，促销广告一定要要合法、严谨，根据《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中表明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，如果刊登促销广告的，一定要标明赠品的详细内容，保证赠品的质量，维护自身的信誉。

　　合同是关键

　　事后处理不如事前防范，“维权”不如“确权”。这里的确权，就是指买卖双方在《商品房买卖合同》中对各自的权利义务加以明确，越明确对双方越有利。

　　大家知道，几年前，商品房销售处于卖方市场阶段，消费者买房子排队、抢号子一点也不稀奇，几乎是一拿到合同就抢着签字，对开发企业使用的文本细看都来不及。开发企业也不似现在这般认真研究合同文本，双方事后才发现这个问题那个问题，解决起来无依据。而现在的楼市，消费者大可不必“疯狂抢购”，开发企业也重视签订各种补充协议，细化条款。因此，签约双方都可以提出自己的要求，并通过合同等各种形式加以明确。我们认为，有这样几个条款应特别引起双方注意：

　　第一，细化房屋平面图和小区平面图

　　第二，质量要求要明确

　　第三，约定规划、设计变更的处理

　　交房是重点

　　“延期交房惹争议”、“众业主要求集体退房”、“业主以延迟交房为由与开发企业对簿公堂”……我们常看到、听到这样的信息，收房和交房成为房地产界谈论较多的一个话题，消费者说，收房真累，总觉得处处有陷阱，如履薄冰；开发企业说，现在的消费者越来越强大，维权渠道越来越多，提出的要求近乎苛刻。