案例

　　2000年7月，王先生购买了一套位于余杭的房子，没有办理房产三证。最近，当他去房管部门办理产权证时却被告知该房屋的产权在2002年已经由开发商办到他人名下。

　　解析

　　根据法律规定，房屋所有权的取得，不是以合同的签订或者房屋的交付为准，而是以房管部门的权属登记为准。

　　因此，买商品房前可以先向房管部门查询，了解该套房产是否已售。在确定该套房屋尚未售出的情况下才能与开发商签订合同、支付购房款。合同签订以后，要督促开发商到房管部门及时办理售房合同的备案手续。只要办理了备案手续，开发商就无法将房屋再出售给其他人。即使开发商与第三人签订商品房买卖合同，第三人也不能取得房产的所有权，因为一套房屋只能办理一份合同的备案手续。

　　需要注意的是，如果买方是通过按揭贷款购房，开发商更不太可能有“一房二卖”的机会，因为银行要求开发商在办按揭手续时要登记备案，而一套房子只能登记一次。但如果买方是一次性付款，不通过银行按揭，开发商有可能不去登记或拖延登记备案的时间，有些房屋就会被开发商重复销售。而王先生很有可能在签订商品房销售合同后，因为疏于要求开发商办理房屋产权登记手续，而被不良开发商钻了空子。

　　王先生的这套商品房存在两份销售合同，在后买人不是与开发商恶意串通情况下，两份销售合同均有效，后买人因为办理了产权登记手续而取得该房屋，王先生未能进行登记则只能追究开发商的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　王先生可以通过协商或者诉讼要求开发商承担三项违约责任：一是返还房款和利息；二是赔偿损失，包括直接损失和特定的间接损失；三是承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿。但该赔偿是以已付房款为基数，如王先生没有付清全款，则不能按总价主张权利；同时，其所得到的赔偿不是双倍的，而是少于但接近于付款额的两倍。
 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  浙江浙杭律师事务所裘宇清律师