● 宁波住宅质量新年分户验收100%验收合格才交房

　　● 近看验房细则收房大有裨益

　　● 杭州不日出台类似政策

　　实测误差5毫米以上分户验收通不过

　　民间验房师可能只是昙花一现

　　长期以来，住宅质量竣工验收只按10%的比例抽查，但明年1月1日起，必须100%验收合格才能交付。近日，宁波市建筑工程安全质量监督总站发布消息称，与住宅质量分户验收同步实施的还包括住宅工程结构实体检验。住宅交付时，实体检验及分户验收结果应作为《住宅质量保证书》内容之一交给住户。

　　质量分户验收是在单位工程质量验收基础上，以单位工程中的每户(套)住宅和公共部位划分为一个子单位工程进行检查验收。每套住宅完工后，建设单位应组织监理、施工等单位人员组成验收小组实行分户验收。已选定的物业管理企业也应参加验收。

　　分户验收以检查工程观感质量和影响使用功能的质量为主，包括楼地面、墙面和顶棚，门窗安装，栏杆安装，防水工程，室内空间尺寸，给排水系统安装，室内电气工程安装，公共部位、共用设施和其他规定要求检查的内容。

　　质量监督机构将随机抽查质量分户验收结果，复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5毫米以上，并经确认的，可判定分户验收记录不真实，并责令整改。对验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格验收的行为，将按有关法律法规处理，并给予不良行为记录。

　　由于原来主要是通过对原材料、混凝土试块和钢筋焊接质量的检测来判断结构实体质量，没有考虑养护质量、实际尺寸和其他因素的影响，不是很准确。因此，明年起建设单位要委托有相应资质的机构对结构实体抽样检测。

　　结构实体检测主要针对涉及结构安全的重要部位，包括混凝土构件强度、钢筋保护层厚度和现浇楼板厚度等。未经结构实体检测或检测不符合要求的，不得组织结构工程质量验收。

　　那么杭州目前这方面进展如何呢？记者专门连线杭州建设工程质量安全监督总站，该站负责人朱站长表示，杭州实施分户验收是必然的，目前相关政策正在制定之中，不日即将出台。

　　分户验房无疑将会给方兴未艾的民间验房师带来极大的冲击。正是因为目前普遍采取的抽样验房模式，使得业主与开发商之间的交房纠纷不断，民间验房师应运而生。他们如同江湖游侠，受雇于业主，穿梭于高楼广厦间，专门帮助买房市民在办理新居入住手续前查看房屋质量，为业主提供房屋的质量检测报告。他们没有国家颁发的资格认定证书，工商部门也无法按照专门的类别给验房机构颁发营业执照，他们所开出的验房结果也并不具有法律约束力。

　　民间验房人的验房标准是不是真的权威？房屋存在的质量隐患是否都难逃验房师的“火眼金睛”？由于现在存在于全国各地的验房人并没有正规的行业标准和资格认证，这意味着，稍微懂行一点的人就可以去做民间验房师，业主也无从分辨他是否专业。

　　现在一些城市的大多数验房师都是从事土建、装修的建筑工人，还有一部分是旧有监理公司的员工，他们有的只是经验，但是缺乏统一的专业训练,素质良莠不齐，各家公司的验房标准也都只是各自经验与国家标准结合的产物。杭州一位民间验房师说，因为目前这还是民间自发形成的行业，没有“名分”，没有权威，不少房地产商对他们的验房结果并不买账。

　　目前民间验房师一方面缺乏行业规范，鱼龙混杂；另一方面，随着分户验收的普及，也不可避免将面临着生存危机。分户验房，或将终结民间验房师。

　　宁波分户验收标准排排座

　　市民可以借此仔细比对自行检验

　　近日，宁波市建筑工程安全质量监督总站公布了相应验收标准。

　　墙面、地面和顶棚面层质量：地面空鼓面积不应大于400平方厘米，且每自然间不多于两处可不计；不得出现裂缝和起砂。墙面和顶棚无渗漏、空鼓、脱层、裂缝、爆灰。有排水要求的建筑地面面层与相连接各类层面的标高差应符合设计要求。

　　门窗安装质量：外窗台净高不低于0.9米，不得有负偏差；外窗及周边无渗漏；推拉窗必须有防脱落装置；应使用安全玻璃的，不得使用普通玻璃，玻璃上有安全认证标志。

　　栏杆安装质量：临空高度在24米以下时，栏杆高度不应低于1.05米。临空高度在24米及24米以上时，栏杆高度不应低于1.1米；防护栏杆的栏杆垂直净间距不应大于0.11米；栏杆应防止攀登；护栏玻璃的使用必须符合设计要求，并符合下列规定：承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12毫米。当护栏一侧距楼地面高度5米及以上时，必须使用钢化夹层玻璃。

　　防水工程质量：屋面不得有渗漏或积水现象；地面无渗漏、排水顺畅；墙面无渗漏。室内空间尺寸偏差：净高负偏差及实测最大值与最小值之差不超过20毫米；净开间及实测最大值与最小值之差不超过20毫米；测量地面水平度，当开间(进深)5米以内不超过20毫米，开间(进深)超过5米时每米不超过5毫米。精装修标准另定。

　　给排水工程质量：给水管道、阀门、水嘴等无渗漏。排水管灌水后管道及接口无渗漏；管道坡向正确、无倒坡；地漏水封高度不得小于50毫米或设置存水弯；伸缩节设置必须符合设计或规范要求；在立管上应每隔一层设置一个检查口，但在最底层和有卫生器具的最高层必须设置。

　　电气工程安装质量：漏电保护装置动作灵活可靠，动作电流不大于30MA，动作时间不大于0.1S；接线整齐，回路编号齐全，标识正确；接地连接可靠；开关、插座面板应紧贴墙面，安装牢固；相位正确。其他验收内容包括烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求；空调孔、板位置和大小正确，排水坡向正确。

　　公共部位和共用设施质量：外墙无渗漏、裂缝。楼地面无裂缝、空鼓、起砂。6层及6层以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽不应小于1米。6层以上不应小于1.1米。楼梯平台宽度不应小于梯段宽度，并不得小于1.2米。扶手高度不应小于0.9米。防护栏杆垂直间距不应大于0.11米。楼梯井净宽大于0.11米时，必须采取防止儿童攀滑的措施。电梯门净宽不得小于0.8米。首层疏散外门净宽必须大于1.1米。走廊和公共部位通道净宽不应小于1.2米，净高不应低于2米。机动车库车道净高不应低于2.2米，车位净高不应低于2米。自行车库净高不应低于2米。地下室底板、侧板、顶板无渗漏、裂缝。地下室地面不得出现裂缝和起砂。

　　首家分户验收 发出如斯感言

　　萧山收房投诉比以前少了很多

　　交房时候，业主与开发商经常会产生分歧，纠纷不断，甚至走上法律解决途径。这是因为现在房子竣工验收，对户内验收主要以层为单位，抽样式验收，不能做到户户检查，所以容易出现问题。

　　为了加强住宅工程质量管理，从根源处抓问题，尽量减少业主投诉，北京、南京、天津、青岛等不少城市已先后开始执行分户验收制度，而在我省，萧山今年3月1日起率先试水“分户验收”。

　　何为分户验收？分户验收是指在住宅竣工交付前，按照施工质量验收规范，对设计房屋观感质量和重要使用功能的项目，逐一进行检查。以户为单位，对每一个房间和公共部位进行全面的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

　　分户验收的责任单位，是由建设单位、施工单位、监理单位和物业公司组成；验收内容是在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查工程观感质量和使用功能质量，包括室内层高，粱、柱截面尺寸、平面尺寸；玻璃材质、安装位置、开启方向、窗周遍密封胶质量；地面色泽、平整度、空鼓、裂缝；厕浴间排水坡向；给、排水系统；室内电器安装质量等。

　　住宅工程质量分户验收程序为：在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明；按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查；填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查；分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。住宅工程竣工验收前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：工程名称、竣工日期；建设、设计、监理、施工单位全称；建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。但分户验收后的《住宅工程质量分户验收表》，只是作为竣工验收资料，并不会交给业主。

　　据萧山区建设工程质量监督站倪副站长介绍，自3月份该制度全面实施以来，已有正元都市阳光、泰和花园三期等10多个住宅楼盘实行了“分户验收”制度，涉及房源总面积已达100多万平方米。倪副站长谈到，各开发商等相关单位机构自行组织检查小组，由国家规定的10%抽样调查提升到100%全面验收，总体验收效果比较好。他表示，在该政策实施过程中，可以更全面地了解到问题所在，使整改更到位、更彻底，业主的投诉相对于之前少了很多。从验收结果来看，像空鼓、墙面裂缝、地面裂缝等一些基本问题仍然存在。在层高方面也存在一定问题，地面的建筑结构一般分为结构层、找平层、面层。有些房子施工时将找平层垫得比较厚，降低了房间净层高，影响居住感。经检查指出后，开发商重新整改，最后也达到了设计规范。但是，如果是涉及到主体结构方面的问题，最终没法修正，开发商必须与该套房屋的业主协商并达成一致后，才能交付其他房屋。